個(gè)人售房按差價(jià)20%繳個(gè)稅

　　新“國(guó)五條”靴子落地 力度大于市場(chǎng)預(yù)期

　　昨天，細(xì)化中央調(diào)控政策的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》發(fā)布�！锻ㄖ�》中最受關(guān)注的內(nèi)容是，對(duì)出售自有住房應(yīng)征收個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。按照這種方式交易，將大大提高二手房的交易成本。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，本次出臺(tái)的措施力度較大，高于市場(chǎng)預(yù)期。樓市調(diào)控政策更為嚴(yán)格，地方政府再“鉆空子”的幾率已不大，加上從嚴(yán)政策是房地產(chǎn)行業(yè)的大利空，一線(xiàn)城市過(guò)熱的樓市估計(jì)很快就將轉(zhuǎn)冷。

　　新政

　　個(gè)稅征稅方法從1%變?yōu)椴铑~20%

　　貨幣和稅收政策，歷來(lái)被認(rèn)為屬于最能立竿見(jiàn)影的調(diào)控政策。通知要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　解讀：是影響市場(chǎng)最重的政策

　　記者了解到，此前北京的個(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，對(duì)于首付30%的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)有個(gè)稅的房子，相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購(gòu)房成本，算是影響市場(chǎng)最重的政策。

　　“二手房市場(chǎng)受此政策影響極有可能會(huì)快速冷卻下來(lái)，且在此之前會(huì)迎來(lái)趕搭‘末班車(chē)’而快速買(mǎi)賣(mài)的交易高峰。從中長(zhǎng)期來(lái)看，受到轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢(shì)將得以體現(xiàn)，新房可能比二手房市場(chǎng)先回暖�！焙�景暉提到，按照此前規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。這部分人群將不受個(gè)稅政策影響。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，個(gè)稅按照差額20%收取力度很大，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線(xiàn)城市過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊效果。

　　新政

　　二套房首付及利率上調(diào)

　　繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　解讀：改善型需求將受影響

　　近期，二套房貸首付將調(diào)至七成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中，并未明確二手房貸的具體政策，但提出可進(jìn)一步提高。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，各地應(yīng)該會(huì)從實(shí)際情況出發(fā)，來(lái)確定二套房的政策，除了繼續(xù)收緊外，國(guó)家也明確提出鼓勵(lì)改善性購(gòu)房需求，因此對(duì)于二套房也不能一棒子打死。

　　“該政策將影響到改善型需求的順利釋放，但目前僅在原則上界定了調(diào)控的方向，具體落實(shí)還有待各部委及地方政府細(xì)則。總體而言，貨幣和個(gè)稅政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言是個(gè)大利空，而且效果最立竿見(jiàn)影，現(xiàn)在表現(xiàn)過(guò)熱的一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)，如北京，很可能會(huì)迅速轉(zhuǎn)冷，預(yù)測(cè)下周一地產(chǎn)股很可能跌成一片�！焙�景暉告訴記者。

　　新政

　　一季度公布新房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

　　通知要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　同時(shí)，通知繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型，應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　解讀：首提控制新建商品房?jī)r(jià)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，此次國(guó)務(wù)院要求各地制定公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，專(zhuān)門(mén)指向新建商品住房，這還是首次。

　　而胡景暉則認(rèn)為，這次新政將“限價(jià)”、“限購(gòu)”標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化，已經(jīng)細(xì)到“摳”字眼兒的程度。雖然限購(gòu)范圍擴(kuò)大政策并不意外，但地方政府也不再有“鉆空子”的機(jī)會(huì)。比如交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一成不含保障房的商品住房；“限購(gòu)”區(qū)域覆蓋全市行政區(qū)范圍，限購(gòu)包含所有新建商品住房與二手住房，近30個(gè)城市的限購(gòu)政策將由此而發(fā)生改變。

　　地級(jí)市“十二五”末聯(lián)網(wǎng)住房信息

　　通知還要求，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　算賬

　　個(gè)稅占房?jī)r(jià)一成以上

　　目前，北京的個(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，只對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。

　　以市民方先生剛談妥的一套四惠附近70平方米的二居室為例。業(yè)主原購(gòu)房款為100萬(wàn)元，現(xiàn)在的賣(mài)價(jià)是250萬(wàn)元，由于是非唯一住房，執(zhí)行新政后，需繳納的個(gè)稅額就從原來(lái)的2.5萬(wàn)元，變?yōu)?0萬(wàn)元，增加了27.5萬(wàn)元，相當(dāng)于房屋總價(jià)的11%。

　　個(gè)人售房將按差價(jià)的20%征收個(gè)稅，引來(lái)了業(yè)內(nèi)的積極評(píng)價(jià)。不過(guò)，今早新華社評(píng)論也指出，長(zhǎng)期看政策效果可能打折扣：對(duì)此，記者也采訪(fǎng)了多位專(zhuān)家，傾聽(tīng)不同聲音。

　　個(gè)稅增加會(huì)否推高房?jī)r(jià)

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，他也不乏這樣的擔(dān)心�！捌鋵�(shí)，從二手房交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)來(lái)說(shuō)，我們相比國(guó)外城市已然不低，而且更重要的是，這些稅負(fù)最后都轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)房人�！痹谒�看來(lái)，個(gè)稅調(diào)整到按差額的20%征收后，在目前北京二手房源需求越來(lái)越大的市場(chǎng)環(huán)境下，估計(jì)賣(mài)房人增加的這部分稅負(fù)，最終仍將通過(guò)購(gòu)房款的方式，轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人頭上，長(zhǎng)期看反而加重了買(mǎi)方的購(gòu)房成本。

　　“所以，我一直持有的觀點(diǎn)都是，應(yīng)該降低一些房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，把它轉(zhuǎn)到持有環(huán)節(jié)上，這樣既能夠促進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易的活躍，滿(mǎn)足購(gòu)房人的自住需求，又能增加多套房業(yè)主的持有成本，抑制投資投機(jī)�！�

　　新政會(huì)否帶動(dòng)新樓銷(xiāo)售

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，新政不會(huì)把需求從“二手房”趕到“一手房”。

　　他說(shuō)，單從新政的字面邏輯上看，二手房20%的個(gè)稅計(jì)征會(huì)增加交易成本，抑制二手房市場(chǎng)成交，需求會(huì)轉(zhuǎn)到一手房。但實(shí)際上，這一輪成交量增加、房?jī)r(jià)上漲是由于客戶(hù)“恐漲”引發(fā)的。很多買(mǎi)房人都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，怕以后買(mǎi)不起了，才趕緊出手。新政出臺(tái)很重要的一個(gè)作用是影響預(yù)期，如果大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)漲了，可能還會(huì)降，他會(huì)選擇觀望，一、二手房都不會(huì)買(mǎi)，不存在二手房需求轉(zhuǎn)到一手房的問(wèn)題。對(duì)于一些不買(mǎi)不行的迫切剛需，他買(mǎi)一手房，還是二手房，會(huì)綜合考慮性?xún)r(jià)比，不會(huì)只考慮一手房。

　　新政是否導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格猛漲

　　張大偉認(rèn)為這個(gè)擔(dān)憂(yōu)也是多余的。因?yàn)榉孔馐欠裆蠞q主要取決于供需和通脹。新政即使抑制了改善型需求，也不影響租賃市場(chǎng)的供需。因?yàn)槭袌?chǎng)的總體需求并沒(méi)有因新政而改變，對(duì)于租房人來(lái)說(shuō)，不買(mǎi)新房，只不過(guò)舒適度差一些，不是沒(méi)地方住，因此不會(huì)增加租賃需求。一需一供，也不會(huì)導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格猛漲。（本版文字 趙瑩瑩 李海霞）

(來(lái)源:北京晚報(bào))