新華網(wǎng)武漢7月16日電（記者 徐海波）在銀行“錢荒”、融資渠道收緊的背景下，多個(gè)城市近日重新執(zhí)行了更加嚴(yán)厲的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中小企業(yè)或?qū)⒚媾R流動(dòng)資金困局，部分難以支撐的企業(yè)將無(wú)奈退出。那么，預(yù)售款監(jiān)管會(huì)否逼迫房企降價(jià)求生存？樓市格局是否將迎來(lái)新一輪洗牌？

　　預(yù)售資金監(jiān)管在全國(guó)興起

　　7月10日，武漢市房管局下發(fā)通知，將預(yù)售資金監(jiān)管的三類比例分別下調(diào)10％。對(duì)商品房達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂并已支付工程費(fèi)用的開發(fā)企業(yè)，重點(diǎn)監(jiān)管資金調(diào)整為項(xiàng)目總預(yù)售款的15％；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)到1／2并已支付相應(yīng)工程費(fèi)的，調(diào)整為20％；未支付工程費(fèi)用的，調(diào)整為25％。

　　同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管資金進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。取得商品房預(yù)售許可證1個(gè)月后，申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金核定總額的35％；結(jié)構(gòu)封頂?shù)�，累�?jì)申請(qǐng)不得超過(guò)75％；竣工驗(yàn)收的，累計(jì)申請(qǐng)不得超過(guò)95％。

　　從去年10月份起，武漢開始實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，購(gòu)房預(yù)售款進(jìn)入政府監(jiān)管的開發(fā)商賬戶。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次雖然下調(diào)了預(yù)售資金監(jiān)管比例，但同時(shí)對(duì)申請(qǐng)使用進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，實(shí)際上加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售資金使用的監(jiān)管。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，預(yù)售資金監(jiān)管并非新政策。早在2010年，北京就實(shí)施了《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。7月1日起，北京市開始執(zhí)行修改后的新《辦法》，要求商品房預(yù)售資金必須在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來(lái)的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，增加了1—2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。經(jīng)適房預(yù)售資金也納入了監(jiān)管。

　　除此之外，青島等城市紛紛出臺(tái)新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人交納房款的監(jiān)管。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)已有30多個(gè)城市出臺(tái)了相應(yīng)的監(jiān)管制度。這一數(shù)據(jù)還在不斷擴(kuò)大。安徽宿州、江蘇鹽城、安徽安慶等三四線城市也紛紛先后進(jìn)來(lái)，從7月1日開始對(duì)新建商品住宅實(shí)施預(yù)售款監(jiān)管。

　　中小開發(fā)商的資金壓力較大

　　商品房預(yù)售金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源。特別是中小開發(fā)商自有資金有限，融資渠道相對(duì)狹窄，很大程度上都依賴預(yù)售款。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，卡住了開發(fā)商的一條資金渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨新一輪的洗牌。

　　北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊分析，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，房企的融資能力以及自身資金的調(diào)配能力將受到考驗(yàn)，需要合理的調(diào)配每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。一些缺乏成本控制經(jīng)驗(yàn)或是業(yè)務(wù)面較窄、融資手段較單一的中小型房企將受到較大影響。同時(shí)，由于資金壓力的增加，房企在土地市場(chǎng)上或?qū)⒁桓摹按鬅o(wú)畏”的拿地風(fēng)格，促進(jìn)土地市場(chǎng)降溫。

　　“中小房企的主要資金來(lái)源是靠賣房子，也就是銷售回款。現(xiàn)在這條騰挪之路也被堵死了，那么他們必將面臨資金考驗(yàn)�！眮喬�城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，預(yù)售資金大約占開發(fā)商資金的三分之一，“凍結(jié)”這一部分資金對(duì)實(shí)力雄厚的大型房企來(lái)說(shuō)可能影響不大，但對(duì)中小房企的打擊就會(huì)比較重。

　　武漢某大型房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理姚澤春說(shuō)，目前市場(chǎng)由于“錢荒”影響還未散去，各大行都收緊房貸，開發(fā)貸款更是難上加難，信托、基金等融資渠道也明顯收窄，中小開發(fā)商的資金壓力較大，嚴(yán)控預(yù)售資金無(wú)異于“雪上加霜”。

　　浦江中國(guó)市場(chǎng)研究總監(jiān)梅水雄說(shuō)，中小房企的銀行貸款利息、前期設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃等成本都依賴于預(yù)售資金。預(yù)售資金被監(jiān)管后，房企資金壓力必然加大，開發(fā)難度上升，扛不住的中小房企很可能被淘汰。

　　預(yù)售資金監(jiān)管或?qū)㈤L(zhǎng)期執(zhí)行

　　房地產(chǎn)調(diào)控大致可以從供給層面、需求層面和資金層面等三個(gè)方面下手。中國(guó)樓市調(diào)控逐漸向資金層面邁進(jìn)，預(yù)售資金監(jiān)管或?qū)㈤L(zhǎng)期執(zhí)行下去。

　　對(duì)于市場(chǎng)普遍預(yù)期的銷售旺季，張磊說(shuō)，這項(xiàng)政策剛好趕在“金九銀十”之前實(shí)施，有利于增加房企的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期。

　　但也有專家對(duì)預(yù)收資金監(jiān)管的調(diào)控效果心存憂慮。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管主要是為了防止開發(fā)商挪用資金，將部分實(shí)力不足的中小企業(yè)淘汰出局。“個(gè)人認(rèn)為，實(shí)質(zhì)效果還得看實(shí)際操作的執(zhí)行力度以及長(zhǎng)遠(yuǎn)影響�！�

　　梅水雄說(shuō)，預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)會(huì)增加有效供給，但不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。因?yàn)槊總�(gè)房企都會(huì)根據(jù)自己項(xiàng)目的供應(yīng)量、優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)和庫(kù)存情況、銷售進(jìn)度等因素來(lái)確定銷售價(jià)格�！胺科笠坏┯龅劫Y金周轉(zhuǎn)困難，必然想方設(shè)法從市場(chǎng)補(bǔ)充資金，由此帶來(lái)的融資成本增加，可能會(huì)以提高房?jī)r(jià)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移。”

　　“預(yù)售資金是由銀行、監(jiān)理單位多方監(jiān)管，但開發(fā)商銷售是動(dòng)態(tài)進(jìn)行的，銀行很難天天盯著。開發(fā)商的銷售款什么時(shí)候交給銀行很大程度上靠自覺”。張東建議，在設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管制度的同時(shí)，還應(yīng)建立土地拍賣、期房轉(zhuǎn)讓及現(xiàn)房銷售等配套制度，確保整個(gè)預(yù)售過(guò)程的規(guī)范性，防范樓市中存在的危機(jī)，確保市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

(來(lái)源:新華網(wǎng))