未來(lái)十年樓市投資收益或低于股市

2013年10月21日10:55 來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 手機(jī)看新聞

原標(biāo)題：未來(lái)十年樓市投資收益或低于股市

　　近日，今年新科諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒的言論在中國(guó)引起了爭(zhēng)議。席勒曾多次到訪中國(guó)，并且堅(jiān)定地認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫嚴(yán)重”。日前，隨著他獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，這一觀點(diǎn)再次被集中報(bào)道，引發(fā)了市場(chǎng)熱議。

　　而在上周五的2013中國(guó)新經(jīng)濟(jì)力量論壇上，摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理、中國(guó)投資銀行部業(yè)務(wù)主席龔方雄也明確表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)將受惠城鎮(zhèn)化進(jìn)程而迎來(lái)“黃金十年”，但從投資收益角度看，未來(lái)十年持有房產(chǎn)的回報(bào)將低于股市。

　　隨著三中全會(huì)臨近，市場(chǎng)上對(duì)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍并嚴(yán)格執(zhí)行的傳聞越來(lái)越多，引發(fā)不少房產(chǎn)投資者擔(dān)憂(yōu)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前有部分持有四五套房的投資者已經(jīng)開(kāi)始拋售手中的多余房產(chǎn)，僅留下一套自居，一套放租。

　　頂著“泡沫論”一路走高至今的樓市是否即將迎來(lái)寒冬？節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)距離拐點(diǎn)還有多遠(yuǎn)？現(xiàn)在到底是不是一個(gè)拋售房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)？圍繞這些問(wèn)題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，為投資者答疑解惑。

　　南方日?qǐng)?bào)記者牛思遠(yuǎn)

　　實(shí)習(xí)生陳曾珍

　　案例

　　租金漲幅遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)

　　家住廣州市天河區(qū)的胡先生是一位私營(yíng)業(yè)主。前幾年，看著廣州房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，胡先生及時(shí)入手了幾套房，目前這些物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格都已經(jīng)漲了不少。胡先生在樓市投資上的眼光也得到了親友們的欽佩。

　　然而，最近胡先生卻一股腦將手頭的四套房賣(mài)掉了兩套，僅留下一套房自己居住，另外一套房則用來(lái)出租。他的這個(gè)決定讓身邊不少人詫異：俗話(huà)說(shuō)追漲不追跌，眼下廣州房?jī)r(jià)仍是穩(wěn)中有漲，胡先生并無(wú)換房需求，生意上也不缺錢(qián)，為什么要賣(mài)房？

　　“晚出手可能很難賣(mài)到滿(mǎn)意的價(jià)格了�！焙壬硎�，選擇此時(shí)出售物業(yè)，有著多重考慮，其中最主要的還是對(duì)房?jī)r(jià)之后的走勢(shì)有所擔(dān)憂(yōu)。“三中全會(huì)馬上要開(kāi)了，我聽(tīng)說(shuō)了很多房產(chǎn)稅要開(kāi)始擴(kuò)圍的傳聞，要是真開(kāi)始收稅，持有成本就高了，而且市場(chǎng)風(fēng)向一變，就賣(mài)不上價(jià)錢(qián)了�！�

　　根據(jù)滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部對(duì)旗下門(mén)店成交的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易分析，今年9月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅成交均價(jià)為19347元/平方米，環(huán)比上升1.2%，但同比去年同期上升了16.7%，漲幅可謂驚人。

　　滿(mǎn)堂紅的數(shù)據(jù)顯示，租賃市場(chǎng)方面，9月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅平均租金為46.0元/平方米·月，環(huán)比持平，同比上升9.3%。雖然同比漲幅不小，但比起房?jī)r(jià)的攀升幅度仍相差甚遠(yuǎn)，小業(yè)主將物業(yè)出租所產(chǎn)生的收益普遍不樂(lè)觀。

　　滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，租金隨大市而上漲，其漲幅也遠(yuǎn)不如同一小區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限的可售房源漲幅，故出租回報(bào)率難以理想。這也正是胡先生決定盡早拋售房產(chǎn)的一個(gè)很大原因。

　　胡先生判斷，今年房?jī)r(jià)漲那么厲害，中央加強(qiáng)調(diào)控是遲早的事情。而他最新買(mǎi)的房子是用的銀行貸款，每個(gè)月都要還貸款和利息，現(xiàn)在租金價(jià)格也不太理想，不如趁著房?jī)r(jià)在高位套現(xiàn)，將資金轉(zhuǎn)投股票市場(chǎng)�！拔业男『⒛昙o(jì)還小，短時(shí)間沒(méi)有用房子的需求，而且考慮房子的折舊問(wèn)題，早點(diǎn)賣(mài)掉也好�！�

　　胡先生的選擇并非個(gè)案。此前有媒體報(bào)道稱(chēng)，北京出現(xiàn)大戶(hù)型豪宅拋售潮。先是180平方米以上的大戶(hù)型出現(xiàn)罕有的拋售，有些從未有過(guò)交易的豪華小區(qū)內(nèi)，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢(shì)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅10月上旬，北京高端二手住宅成交41套，比去年同期上漲24.24%。而這還不是今年北京二手房成交量漲幅最高的月份，除了4月份，今年北京二手豪宅成交量幾乎每個(gè)月都在上漲。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，影響這些北京大戶(hù)型豪宅業(yè)主賣(mài)房的原因多種多樣。部分業(yè)主是因?yàn)橛幸泼癯鰢?guó)的打算，或者希望換到地段、學(xué)區(qū)以及戶(hù)型更好的小區(qū)而賣(mài)房。但其中確實(shí)有不少業(yè)主是受房產(chǎn)稅步步緊逼影響。

　　分析指出，部分業(yè)主擔(dān)心中央將在近期強(qiáng)制推行房地產(chǎn)新政，其中包含房產(chǎn)稅、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放開(kāi)房產(chǎn)限購(gòu)，這將強(qiáng)烈沖擊已趨于飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必將使地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逆轉(zhuǎn)。

　　焦點(diǎn)

　　諾獎(jiǎng)得主“看衰”中國(guó)樓市

　　日前，新鮮出爐的2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)被三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家收入囊中。其中，曾準(zhǔn)確預(yù)測(cè)美國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒最為中國(guó)人所熟知。此次摘得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)桂冠之后，席勒的“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫論”再度引起了關(guān)注，成為各方爭(zhēng)議的熱點(diǎn)。

　　席勒曾多次在不同場(chǎng)合表達(dá)這一觀點(diǎn)。早在2009年，席勒就曾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫做出嚴(yán)重警告。席勒的觀點(diǎn)主要側(cè)重于房?jī)r(jià)收入比。他表示，在深圳、上海等城市，人們買(mǎi)房的價(jià)格實(shí)際上是數(shù)倍于他們的年收入的。

　　2009年12月，羅伯特·席勒來(lái)到深圳出席某企業(yè)的活動(dòng)，當(dāng)時(shí)他在回答現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)時(shí)表示，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房?jī)r(jià)居高不下�！贝撕�，羅伯特·席勒到上海出席了由上海交大高級(jí)金融學(xué)院舉辦的EMBA論壇，當(dāng)時(shí)他在接受媒體采訪時(shí)再度表示，對(duì)上海的房?jī)r(jià)比較擔(dān)憂(yōu)。

　　“早前聽(tīng)說(shuō)過(guò)上海的房?jī)r(jià)，基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，也就是說(shuō)，他要工作一百年才能用他的全部收入買(mǎi)一套房子。既然這樣，他為什么還要買(mǎi)這個(gè)房子？答案是他預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升。人是有投機(jī)心理的，他覺(jué)得以后房子肯定還會(huì)漲，但是我覺(jué)得這肯定是非理性的�！绷_伯特·席勒當(dāng)時(shí)說(shuō)。

　　2011年，在世界經(jīng)濟(jì)論壇2011年年會(huì)(達(dá)沃斯論壇)上，席勒接受中國(guó)媒體采訪時(shí)再次談到房地產(chǎn)問(wèn)題，并直言中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫。盡管此后中國(guó)房?jī)r(jià)仍然一直走高，但此次獲得諾獎(jiǎng)后，席勒的相關(guān)言論又引起了國(guó)人的注意，中國(guó)樓市“泡沫論”再度熱傳一時(shí)。

　　針對(duì)席勒的“中國(guó)地產(chǎn)泡沫論”，廣州同創(chuàng)卓越總經(jīng)理趙卓文表示：“并不完全同意他的觀點(diǎn)�！壁w卓文認(rèn)為，席勒對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)還是比較片面的�！爸袊�(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必然有泡沫，至于這個(gè)泡沫有多嚴(yán)重，官方的數(shù)據(jù)并不完全�！�

　　趙卓文指出，像席勒提到的房?jī)r(jià)收入比，中國(guó)一些城市確實(shí)從數(shù)字上看非常高，但需要考慮到中國(guó)人“收入”的概念包含了很多內(nèi)容，實(shí)際上有很多收入是來(lái)源比較復(fù)雜的“灰色收入”。“官方公布的工資等數(shù)字并不能體現(xiàn)中國(guó)人的實(shí)際收入，所以并不能用這個(gè)來(lái)判斷中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫化嚴(yán)重程度�！�

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師唐慧龍則表示，席勒顯然不了解中國(guó)房?jī)r(jià)的具體情況。即便不論官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無(wú)法體現(xiàn)的灰色收入問(wèn)題，中國(guó)的儲(chǔ)蓄率也高達(dá)52%，可支配收入亦在持續(xù)的增長(zhǎng)之中，因此中國(guó)樓市并不像席勒所說(shuō)的“泡沫化非常嚴(yán)重”。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美市場(chǎng)并不一樣，絕不能單單從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，盡管席勒的觀點(diǎn)有待商榷，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)處于一種亞健康狀態(tài)，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，繼續(xù)上漲的可能性不高，短期內(nèi)也會(huì)有一些波動(dòng)，“不難看出上漲已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)，投資房地產(chǎn)要謹(jǐn)慎�！�

　　趨勢(shì)

　　房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨

　　相比席勒的“泡沫論”，對(duì)市場(chǎng)影響更大的是屢屢傳出的“房產(chǎn)稅即將開(kāi)征”消息。

　　近日，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，有不少人猜測(cè)，具體方案將在11月份的十八屆三中全會(huì)或明年兩會(huì)公布。

　　坊間盛傳的房產(chǎn)稅征收細(xì)則有多個(gè)版本，其中一份最近頗為“走紅”的疑似文件顯示：“2014年1月1日起，對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額”。

　　這份有板有眼的“文件”規(guī)定，全國(guó)所有城鎮(zhèn)在2013年12月31日以前，都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)，同時(shí)全國(guó)所有地級(jí)以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。全國(guó)所有城市的住房信息系統(tǒng)2014年12月31日以前都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)。

　　盡管類(lèi)似的“文件”真?zhèn)坞y辨，但有關(guān)房產(chǎn)稅的傳聞確已給市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面情緒，部分投資者出現(xiàn)了拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象。而業(yè)界也普遍認(rèn)為，中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革，只是具體出臺(tái)時(shí)間和改革力度還有待觀察。

　　10月18日，中國(guó)指數(shù)研究院最新的《2013年四季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望》報(bào)告指出，今年三季度以來(lái)，價(jià)格漲幅持續(xù)擴(kuò)大，9月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅再度突破1%。目前，雖然多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍在中央預(yù)期之內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，但房?jī)r(jià)的快速上漲加大政策調(diào)整預(yù)期，尤其是北京、廣州等今年漲幅較為突出的城市調(diào)控加碼風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　這份報(bào)告認(rèn)為，盡管短期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控總體趨穩(wěn)，企業(yè)推盤(pán)、購(gòu)房者預(yù)期、信貸投放等促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)向好的因素仍在持續(xù)，但需要注意的是，作為新一屆政府的重要方針，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望在11月的“三中全會(huì)”之后正式落地，與其密切相關(guān)的金融貨幣體系、土地制度、財(cái)政稅收制度等長(zhǎng)效機(jī)制可能取得突破。

　　“近期部分城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，少數(shù)城市政策仍有升級(jí)可能，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍擴(kuò)大更是預(yù)期強(qiáng)烈。”報(bào)告稱(chēng)，在房地產(chǎn)業(yè)短期走勢(shì)預(yù)期向好的同時(shí)，相關(guān)各方應(yīng)該看到，隨著房產(chǎn)稅等相關(guān)制度的突破，明年乃至中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在孕育變化。

　　分析

　　未來(lái)十年樓市漲幅將放緩

　　不過(guò)，記者日前走訪廣州部分房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似胡先生這樣拋售投資房產(chǎn)的現(xiàn)象在廣州還并不多見(jiàn)。對(duì)于部分投資者賣(mài)房變現(xiàn)的行為，廣州同創(chuàng)卓越總經(jīng)理趙卓文表示，拋售多余房產(chǎn)現(xiàn)象目前來(lái)看仍是個(gè)案，“在短期內(nèi)也不會(huì)成為普遍現(xiàn)象”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)5791元，2003年平均房?jī)r(jià)為2381元，十年上漲143%，年均遞增10.3%。北上廣深一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)更是一路飆升，十年來(lái)漲幅驚人。展望未來(lái)十年，房產(chǎn)投資是否還是一個(gè)好的選擇？

　　此前，摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理、中國(guó)投資銀行部業(yè)務(wù)主席龔方雄曾公開(kāi)表示，中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金十年”是未來(lái)十年，而不是過(guò)去十年。

　　在10月18日召開(kāi)的“2013中國(guó)新經(jīng)濟(jì)力量論壇”上，龔方雄對(duì)此解釋稱(chēng)，他指的“黃金十年”，是從新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展空間來(lái)看，指的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間比過(guò)去大，并不是說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)超越過(guò)去。“從投資收益角度來(lái)看，我認(rèn)為房地產(chǎn)獲得超過(guò)10%收益的可能性要比過(guò)去十年小得多，股票投資每年的平均投資收益會(huì)超過(guò)10%�！�

　　他認(rèn)為，即便房產(chǎn)稅出臺(tái)，會(huì)否帶來(lái)房產(chǎn)投資“寒冬”也尚難定論。中指院最新的趨勢(shì)分析報(bào)告通過(guò)對(duì)滬渝兩地的歷史數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對(duì)成交量在短期內(nèi)有一定影響，但之后逐漸被消化，市場(chǎng)運(yùn)行更多受信貸、當(dāng)?shù)毓┣蟮纫蛩赜绊�。若新推出的房產(chǎn)稅與滬渝兩地差別不大，對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)持續(xù)。

　　此前，上海和重慶已經(jīng)分別試點(diǎn)房產(chǎn)稅，根據(jù)實(shí)施效果來(lái)看，短期成交量明顯下降，但中長(zhǎng)期市場(chǎng)需求弱化了政策影響。成交量方面，短期來(lái)看，在試點(diǎn)房產(chǎn)稅的2011年一季度，上海商品住宅月均銷(xiāo)售面積環(huán)比下降57%，下降幅度在一線(xiàn)城市中居首，重慶市成交量46%的降幅也明顯高于成都、天津、沈陽(yáng)等二線(xiàn)城市。

　　但從中長(zhǎng)期來(lái)看，由于“國(guó)八條”調(diào)控加碼，2011年一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)同比下降，其中上海市同比降幅為26%，其他一線(xiàn)城市降幅在8%-33%之間；進(jìn)入2012年，隨著熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的全面回暖，上海市全年銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)29%。而重慶市在2011年同比大幅下降31%后，2012年即以46%的漲幅領(lǐng)漲二線(xiàn)代表城市。

　　銷(xiāo)售價(jià)格方面，試點(diǎn)后兩地并未出現(xiàn)明顯跌幅，2011年一季度上海市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比小幅下跌4%，降幅小于廣州；同期重慶市商品房銷(xiāo)售價(jià)格僅下跌1%，價(jià)格變化總體平穩(wěn)。

　　“可以看出，無(wú)論是針對(duì)新購(gòu)住宅的上海方案還是主要針對(duì)高端住宅的重慶方案，均未對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生持續(xù)影響，在經(jīng)歷短暫的成交回落后，2012年兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)�！敝兄冈簣�(bào)告中寫(xiě)道。

　　1.上海房產(chǎn)稅出臺(tái)前后商品住宅及其對(duì)比情況

　　月均銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米) 銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方米)

　　2010：10-12 2011：1-3 增長(zhǎng)率 2010：10-12 2011：1-3 增長(zhǎng)率

　　上海 123 53 -57% 23085 22267 -4%

　　北京 106 62 -41% 20596 22041 7%

　　廣州 48 51 4% 14442 13478 -7%

　　深圳 36 24 -32% 19293 20060 4%

　　注：北京、上海為不含保障性住房

　　2.重慶房產(chǎn)稅出臺(tái)前后商品住宅及其對(duì)比情況

　　月均銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米) 銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方米)

　　2010：10-12 2011：1-3 增長(zhǎng)率 2010：10-12 2011：1-3 增長(zhǎng)率

　　重慶 218 119 -46% 6719 6656 -1%