近日，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。住房反向抵押是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。昨日民政部稱，“以房養(yǎng)老”是市場化運作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為，保監(jiān)會、民政部、全國老齡辦將于明年上半年提出試點方案，通過在不同地區(qū)進行試點，逐步形成“以房養(yǎng)老”的實施方案。

　　事實上早在20世紀60年代，美國就開始試水“以房養(yǎng)老”模式，隨后歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿。本期欄目盤點了國外以房養(yǎng)老的國家，以期提供有益借鑒。

　　●南方日報駐京記者 楊春

　　新加坡可以一次性抵押

　　60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金

　　作為一個非福利性國家，新加坡政府一向倡導(dǎo)國人自食其力。政府并不鼓勵父母留房給兒女，因為已經(jīng)制定了年輕人可以自己買房的計劃。在擁屋率很高的新加坡，以房養(yǎng)老是常見的模式。

　　在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，也可以將自己的房產(chǎn)出租，以租金養(yǎng)老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產(chǎn)品。

　　新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。碧山社區(qū)金茉莉老人公寓就是新加坡養(yǎng)老服務(wù)體系中解決老人居住的一個樣板。公寓樓由政府建造，共有176套小面積公寓，公寓以低廉的價格銷售給55歲以上符合條件的老人。此類公寓使用權(quán)一般為30年，可延長使用期但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。

　　此外，新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，進行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

　　英國房子無使用年限

　　英國的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險公司的力量

　　去年，一份以歐洲12個國家1000名成年人為調(diào)查對象的報告披露，英國人正因經(jīng)濟衰退而重新審視自己的退休計劃。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過1/3英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金。有一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來維持生計。英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

　　由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

　　加拿大倒按揭極其個性化

　　假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的稅費

　　風(fēng)景如畫的加拿大有福利之國之稱，是移民的首選國度之一，也是老年人的樂園。大部分加拿大人年老后，都會選擇把住房賣掉，然后住進各種有福利補貼的養(yǎng)老機構(gòu)。加拿大是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到生命的最后，在后人處理房產(chǎn)時折還貸款。比如一位老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸款10萬加元，該老人在15年后去世，銀行將其房產(chǎn)處置后獲20萬加元，減去10萬加元貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的錢就由其子女或其他繼承人所得。

　　加拿大“以房養(yǎng)老”的倒按揭極其個性化，即根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。個性化的設(shè)計使倒按揭在加拿大贏得了成功。值得一提的是，在加拿大以房養(yǎng)老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環(huán)境作為保障的。比如加拿大有遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的稅費，這就使得部分民眾愿意以房養(yǎng)老。

　　德國拿到錢住進高端養(yǎng)老院

　　很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過質(zhì)量較高的生活

　　目前德國的老齡化程度已列歐洲第一，而人口老齡化給養(yǎng)老保險體制帶來極大沖擊�！袄夏耆巳绾勿B(yǎng)老”已成為德國社會關(guān)注的焦點。在德國養(yǎng)老的形式有許多，在家中居住靠社會養(yǎng)老金度日的形式最普遍。此外，“以房養(yǎng)老”的方式也深受歡迎。有的德國老人把房子出租給年輕人，利用房租來維持自己的退休生活。由于德國人支出的房租約占個人全部支出的1/4-1/3，因此通過出租房子養(yǎng)老也是一種很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分費用，年輕人則幫助老年人干些家務(wù)，也緩解了“空巢”而產(chǎn)生的孤獨感。

　　此外，很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過質(zhì)量較高的生活。比如老年人可以離開現(xiàn)有住宅到外地居住養(yǎng)老，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原居住地養(yǎng)老等。也可以用倒按揭拿到的貸款住進一些涵蓋護理保健、文化娛樂等多種功能的高端養(yǎng)老院。

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　　“以房養(yǎng)老”

　　風(fēng)險需防

　　從發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長、風(fēng)險大，如何防控政府保險背后的風(fēng)險，尤其當(dāng)一國經(jīng)濟遭遇重大危機、違約事件大量出現(xiàn)時，依然值得警惕和探索。

　　以美國為例，2012年美國聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中倒按揭貸款“貢獻”了52億美元。其主要原因是金融危機爆發(fā)，美國房價大跌，經(jīng)濟陷入衰退，大批老人的生活和經(jīng)濟狀況發(fā)生顯著變化，違約事件大量增加，作為貸款的保險方，該基金大量失血。

　　為此，今年8月份，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署了《反向抵押穩(wěn)定法》，該法授予美國住房與城市發(fā)展部就老人辦理倒按揭貸款進行重大調(diào)整的權(quán)力。9月初，修改方案下發(fā)能辦理此類貸款的金融機構(gòu)。

　　新的方案旨在降低老人未來違約的風(fēng)險，主要措施包括減少金融機構(gòu)放款方式和利息差別，限制第一年內(nèi)的放款金額，并新增一個第三方托管賬戶用于支付物業(yè)稅和保險費等。

　　此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補充性的養(yǎng)老選擇。新華