一句“兒女還眼巴巴看著房子”就為“以房養(yǎng)老”新政勾出了幾筆無(wú)奈。

　　9月6日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，其中就明確提出要“鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

　　另?yè)?jù)民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付介紹，該試點(diǎn)將由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門(mén)，計(jì)劃于2014 年1 季度出臺(tái)具體措施。

　　事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”此前已在北京、上海、南京等地進(jìn)行試點(diǎn)，但受我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念及產(chǎn)權(quán)制度等因素影響，效果并不理想。時(shí)至今日，這些因素并未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化，而對(duì)于又多了一條參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)渠道的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，興趣暫時(shí)也不大。

　　多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有關(guān)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，從目前市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)構(gòu)本身技術(shù)來(lái)講，保險(xiǎn)公司還沒(méi)有參與“以房養(yǎng)老”政策的能力。

　　觀念體制不配套

　　觀念、體制、技術(shù)是導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”在我國(guó)停滯不前的三大主因。

　　“目前在全球華人市場(chǎng)，尚未有成功的反向抵押或倒按揭模式出現(xiàn)。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。

　　所謂“以房養(yǎng)老”，是指老年人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價(jià)值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有，也被稱(chēng)作反向抵押或倒按揭。

　　“以房養(yǎng)老”政策一出即成坊間熱議話題，有人認(rèn)為“是好事，多了個(gè)選擇，又不是強(qiáng)制的”，有人認(rèn)為政府以此推脫養(yǎng)老責(zé)任。

　　一養(yǎng)老保險(xiǎn)公司市場(chǎng)部總經(jīng)理直言，觀念、體制、技術(shù)是導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”在我國(guó)停滯不前的三大主因，其中觀念的影響根深蒂固，不會(huì)輕易改變。

　　在我國(guó)的養(yǎng)老觀念里，房子承載了太多的情感。對(duì)于稍年長(zhǎng)的人來(lái)說(shuō)，他們覺(jué)得房子是應(yīng)該傳給下一代的，養(yǎng)老還是要靠子女而非房產(chǎn)；而對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在當(dāng)房奴，不能算真正擁有，到老了再把房子抵押出去，等于又什么都沒(méi)有了，房子成了負(fù)擔(dān)，情感上難以接受。

　　除觀念外，我國(guó)現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)制度對(duì)“以房養(yǎng)老”的推進(jìn)也不利。

　　“以房養(yǎng)老的核心在于房屋所有權(quán)、使用權(quán)質(zhì)押�！鄙虾Ｒ患冶ｋU(xiǎn)公司高管表示。根據(jù)我國(guó)1982年憲法，“城市的土地屬于國(guó)家所有”，居民對(duì)土地并無(wú)所有權(quán)，房屋是建在租期最長(zhǎng)為70年的土地之上。盡管2007年《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但并沒(méi)有清楚規(guī)定續(xù)期費(fèi)用是多少�！�70年期滿后，具體怎么操作？目前并沒(méi)有法律法規(guī)明示。”

　　從1982年憲法規(guī)定至今還未經(jīng)歷一個(gè)完整的70年，且很多四十年左右的房子都已被拆遷，房屋建筑質(zhì)量、標(biāo)的物改變對(duì)倒按揭有何影響等一系列問(wèn)題應(yīng)如何解決均需相關(guān)配套法律的完善。

　　保險(xiǎn)難越技術(shù)關(guān)

　　經(jīng)營(yíng)主體模糊、無(wú)放貸經(jīng)驗(yàn)、無(wú)合適產(chǎn)品等技術(shù)難題制約著保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開(kāi)展。

　　近年來(lái)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老領(lǐng)域的快速發(fā)展無(wú)疑為此次保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)牽頭“以房養(yǎng)老”新政奠定了基礎(chǔ)，但若從技術(shù)角度而言，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)仍有諸多地方需要突破和創(chuàng)新。

　　幸福人壽前任董事長(zhǎng)孟曉蘇從2003年初提理念，到2007年成立幸福人壽保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)倒按揭產(chǎn)品，至今仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2007年11月，上海市公積金管理中心也進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的研究和試點(diǎn)，不過(guò)，除了選取一對(duì)80多歲的老人家庭做試點(diǎn)外，再無(wú)消息傳出。

　　相較其他金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)在于擁有依靠生命表定價(jià)的機(jī)制及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。對(duì)于這一鮮明優(yōu)勢(shì)能否被充分利用或怎么用，多位保險(xiǎn)從業(yè)者也表達(dá)了疑惑。

　　“生命表只有壽險(xiǎn)公司才有，依靠這個(gè)生命表，壽險(xiǎn)公司可以判斷某一年齡段的死亡比例以及這一年齡段一般生存多久，這是壽險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)。但是房產(chǎn)抵押應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)，而不是壽險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老到底是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司做還是壽險(xiǎn)公司做？”上海一家壽險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　與此同時(shí)，保險(xiǎn)公司不能直接放貸也成為未來(lái)房屋反向抵押業(yè)務(wù)開(kāi)展的一大障礙。

　　上述養(yǎng)老保險(xiǎn)公司市場(chǎng)部總經(jīng)理說(shuō)：“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能放房貸，如果把房屋拿在手里，難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)得不償失�！�

　　他還表示，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，技術(shù)層面還有一大問(wèn)題是沒(méi)有合適產(chǎn)品�，F(xiàn)有的養(yǎng)老產(chǎn)品、年金產(chǎn)品都提倡買(mǎi)得越早越好，購(gòu)買(mǎi)同樣保障，投保年齡越小所需費(fèi)用越少，且享受的保障時(shí)間也越長(zhǎng)，而擬以房養(yǎng)老的老年人是要在投保后立馬享受相關(guān)保障，這種類(lèi)型的產(chǎn)品還需要?jiǎng)?chuàng)新。

　　“如果不能購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)產(chǎn)品，有意向的老年人或者可以參與到目前養(yǎng)老公司紛紛進(jìn)軍的養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域中，但這也有一個(gè)目標(biāo)人群不匹配的問(wèn)題。很多大險(xiǎn)企推出的養(yǎng)老社區(qū)針對(duì)的都是高收入群體，以房養(yǎng)老對(duì)他們來(lái)說(shuō)沒(méi)有必要，一些面向中低端客戶的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或許可以有所突破�！鄙鲜鍪袌�(chǎng)部總經(jīng)理如是說(shuō)。

　　據(jù)記者了解，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)可以發(fā)放房貸并開(kāi)展反向抵押業(yè)務(wù)，雖然已開(kāi)始了一段時(shí)間，但效果也不盡如人意。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)此業(yè)務(wù)積極性也不高。

　　銀行已有嘗鮮者

　　與保險(xiǎn)還有很高的技術(shù)門(mén)檻需要跨越不同，銀行推動(dòng)以房養(yǎng)老的障礙還在于老年人消費(fèi)觀念的改變。

　　“它是一個(gè)涉及社會(huì)方方面面的問(wèn)題，我想不明白保險(xiǎn)公司做這件事的商業(yè)模式是什么，這更像是政府出面、銀行主導(dǎo)的事情，保險(xiǎn)公司要以什么形式參與其中？”上述保險(xiǎn)公司高管稱(chēng)。

　　與保險(xiǎn)還有很高的技術(shù)門(mén)檻需要跨越不同，銀行推動(dòng)以房養(yǎng)老的障礙還在于老年人消費(fèi)觀念的改變。

　　有消息稱(chēng)，早在2011年底，就有銀行在地方率先推出以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，但受各種因素制約，兩年來(lái)未能成功簽約一單。而近日，重慶地區(qū)已有超過(guò)30位老人嘗鮮辦理該業(yè)務(wù)，中信銀行在當(dāng)?shù)亻_(kāi)出的條件包括“受益人年齡須55歲以上，養(yǎng)老金最多可領(lǐng)10年，按揭利息按基準(zhǔn)利率計(jì)算，資金不準(zhǔn)用于買(mǎi)房炒股，不想領(lǐng)錢(qián)可申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸�！�

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，存和貸是銀行做的最基本業(yè)務(wù)，做反向抵押貸款就相當(dāng)于普通抵押貸款業(yè)務(wù)，對(duì)銀行而言的難點(diǎn)在于評(píng)估房屋價(jià)值及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)上漲銀行即可盈利。若能做到風(fēng)險(xiǎn)可控，銀行把房屋拿在手里，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行期限配置，業(yè)務(wù)就可順利開(kāi)展。

　　“銀行在倒按揭業(yè)務(wù)上沒(méi)有什么技術(shù)難題，只要對(duì)老年人壽命、房屋價(jià)位等因素算好安全邊際、貼現(xiàn)率，也就相當(dāng)于做企業(yè)年金倒算，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)不是難事，關(guān)鍵還是看消費(fèi)意愿�！睎|方證券銀行業(yè)分析師金麟稱(chēng)。

　　“我們跟銀行的人在聊這個(gè)事，但也都是淺談，聽(tīng)聽(tīng)口風(fēng)，要具體做還得看市場(chǎng)、看政策，這個(gè)事兒太復(fù)雜，短時(shí)間內(nèi)肯定搞不起來(lái)。”上述養(yǎng)老保險(xiǎn)公司市場(chǎng)部總經(jīng)理強(qiáng)調(diào)。