土地增值稅在沒(méi)有完稅之前被稱(chēng)為“欠稅”也未嘗不可，只是現(xiàn)行土地增值稅的征管方式給了房地產(chǎn)商一個(gè)遞延繳納的機(jī)會(huì)。近期看，治理措施重在加強(qiáng)土地增值稅征管。中長(zhǎng)期來(lái)看，治本之策在于加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革——

　　近日，央視報(bào)道稱(chēng)“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欠繳土地增值稅達(dá)3.8萬(wàn)億元”，引起一些地產(chǎn)企業(yè)反駁。國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人隨后表示，該報(bào)道對(duì)土地增值稅欠稅巨額的推算方法不正確，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。這一話(huà)題的討論并未就此結(jié)束，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、稅務(wù)官員及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與其中，引起社會(huì)廣泛熱議。

　　土地增值稅實(shí)際上是一種反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。根據(jù)土地增值稅條例和細(xì)則規(guī)定，目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行銷(xiāo)售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了時(shí)清算、多退少補(bǔ)的制度。在項(xiàng)目竣工結(jié)算前由于涉及的成本確定等原因，無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以實(shí)行預(yù)征。預(yù)征一般按照銷(xiāo)售收入的一定比例征收，預(yù)征率由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定。

　　土地增值稅引發(fā)了此次風(fēng)波，主要源于該稅種先預(yù)征、后清算的征收方式和特點(diǎn)。首先，作為納稅人一方，由于土地增值稅與房企的毛利率直接相關(guān)，因此房企會(huì)通過(guò)各種方式避稅。例如，房企通過(guò)提高項(xiàng)目工程建筑安裝成本、虛列公共配套設(shè)施支出、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用等方式避稅，以及通過(guò)拖延清算時(shí)間遞延納稅，或者未按預(yù)征率足額繳納土地增值稅等現(xiàn)象比較普遍。甚至有些房企會(huì)故意留一些尾房，拖延清算土地增值稅的進(jìn)度，使開(kāi)發(fā)商獲得所謂“合理”緩繳的空間。從征稅人一方來(lái)看，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大，并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

　　自2007年以來(lái)，國(guó)稅總局先后8次發(fā)文，要求嚴(yán)格征管土地增值稅，各地稅務(wù)部門(mén)一到年末更是對(duì)土地增值稅頻頻出手。不言而喻，國(guó)稅總局和地方稅務(wù)部門(mén)屢次發(fā)文催繳，也從側(cè)面印證了土地增值稅漏繳、欠繳現(xiàn)象客觀存在和程度之重。這也就催生了如下現(xiàn)象：近年來(lái)，隨著稅務(wù)部門(mén)加大征收和清繳力度，土地增值稅大幅度增長(zhǎng)，2007年和2010年的增幅甚至超過(guò)了70%。

　　按照上述邏輯，媒體相關(guān)報(bào)道并非全無(wú)道理。土地增值稅的應(yīng)繳未繳絕不能視為已經(jīng)繳納，在沒(méi)有完稅前被稱(chēng)為“欠稅”也未嘗不可，只是現(xiàn)行土地增值稅的征管方式給了房地產(chǎn)商一個(gè)遞延繳納的機(jī)會(huì)。但欠稅還是欠稅，應(yīng)繳未繳還是“欠”。

　　事實(shí)上，征收土地增值稅的目的，就是要加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，抑制開(kāi)發(fā)商炒買(mǎi)炒賣(mài)土地、投機(jī)獲取暴利的行為，壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。但從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，這部分已經(jīng)包含在消費(fèi)者購(gòu)房款中的土地增值稅卻沒(méi)有完全征收到位，致使本該成為抑制房?jī)r(jià)的重要杠桿，不僅沒(méi)有起到預(yù)期的作用，甚至讓房企有了更充足的資金進(jìn)行炒地囤地。對(duì)此，我們決不能漠視，必須通過(guò)加強(qiáng)征管結(jié)合房地產(chǎn)稅改革予以解決。

　　從近期來(lái)看，治理措施重在加強(qiáng)土地增值稅征管。首先要加強(qiáng)土地增值稅政策的宣傳，做好政策解讀工作；二是加強(qiáng)調(diào)查研究，及時(shí)處理清算中發(fā)現(xiàn)的新問(wèn)題，進(jìn)一步完善土地增值稅政策；三是進(jìn)一步加大督導(dǎo)檢查力度，對(duì)土地增值稅進(jìn)行全面、深入、徹底的清算和清繳，實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收。同時(shí)，要切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè)，堅(jiān)持信息管稅，嚴(yán)控核定征收，防止稅收流失。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，治本之策在于加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。在全面深化改革的新階段，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革不僅可以化解土地增值稅的亂象與紛爭(zhēng)，而且有利于調(diào)節(jié)土地和房屋資源的配置，降低房地產(chǎn)囤積和空置。

　�。ㄗ髡哂陂L(zhǎng)革 財(cái)政部財(cái)科所研究員）

(來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào))