房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既是經(jīng)濟也是民生話題。日前國務(wù)院召開的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”明確，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。

為此，多位專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，金融機構(gòu)要嚴把風(fēng)險關(guān)口，落實房地產(chǎn)融資政策，審查貸款資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；同時，也要加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)力度，促進住房租賃金融朝著規(guī)�；�、專業(yè)化方向發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場長效機制加快形成。

防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場

“違規(guī)挪用資金流向房地產(chǎn)市場，會給金融體系造成重大潛在風(fēng)險，干擾經(jīng)濟發(fā)展秩序。”中國人民大學(xué)中國資本市場研究院聯(lián)席院長趙錫軍在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，目前仍有機構(gòu)及個人利用“政策空子”套取銀行貸款等資金，偏離了靠金融支持企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營的初衷。

也正因此，監(jiān)管部門對銀行資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場進行重拳打擊。今年3月，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，嚴查銀行資金違規(guī)進入房地產(chǎn)。

在銀保監(jiān)會近期召開的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞表示，下一步對自查不力被監(jiān)管查實、故意隱瞞問題或發(fā)現(xiàn)問題未及時處理問責(zé)的銀行、中介機構(gòu)，將依法依規(guī)從嚴采取監(jiān)管措施；對確認挪用經(jīng)營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。同時，還將通過完善長效機制，將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作。

業(yè)內(nèi)人士認為，對銀行而言，貸款資金用途、流向的監(jiān)控是一個老大難的問題。銀行的責(zé)任首先在于“三查制度”的落實，即貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查。

在趙錫軍看來，銀行業(yè)目前普遍存在著“貸前審核不到位，貸后管理跟不上”的問題，信貸資金安全缺乏保障。再加上個別銀行有規(guī)不依、有章不循，導(dǎo)致貸款管理的“屏障”頻頻“失守”。

“建議金融監(jiān)管部門借助監(jiān)管科技手段，構(gòu)建覆蓋全行業(yè)的信貸資金流向監(jiān)控系統(tǒng)，提升貸款用途監(jiān)控的能力和效率�！闭新�(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼告訴人民網(wǎng)記者，要提高借款人挪用貸款用途的違規(guī)成本，將挪用貸款等情況納入央行征信系統(tǒng)，建立挪用貸款“黑名單”等制度，從源頭上遏制信貸資金違規(guī)流入樓市、股市等。

完善“三線四檔”融資與房地產(chǎn)貸款集中度管理

為促進房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，去年8月，人民銀行、住建部會同相關(guān)部門形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三線四檔”規(guī)則。

人民銀行金融市場司負責(zé)人說，建立這一制度旨在增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，幫助企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，從而合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風(fēng)險能力，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

“房地產(chǎn)企業(yè)‘三線四檔’融資管理，目前在一些試點企業(yè)實施，主要在于改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標，推動企業(yè)負債行為更加理性，融資行為更加審慎，經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)健可持續(xù)�！倍�希淼對人民網(wǎng)記者表示，下一步可以適時擴大實施范圍，抑制房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

“該項規(guī)則實施一年來，試點企業(yè)資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項核心經(jīng)營財務(wù)指標明顯改善，負債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律。”人民銀行金融市場司負責(zé)人介紹。

同時，為完善房地產(chǎn)金融管理基本制度，去年底人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內(nèi)容，有助于進一步降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，推動房地產(chǎn)金融與實體經(jīng)濟平衡發(fā)展，防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點，成效明顯。

董希淼表示，加強房地產(chǎn)貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，更有助于推動金融資源進一步進入小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展等國民經(jīng)濟和社會發(fā)展重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。

目前，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實行分類分層的差別化管理，賦予各地一定的調(diào)整空間，并設(shè)置了較長過渡期�！斑@表明加強管理和調(diào)整的方向是明確的，但也會把握好政策的節(jié)奏和力度，給目前不達標的機構(gòu)整改的空間和時間，這有助于保持市場平穩(wěn)有序發(fā)展�！倍�希淼說。

趙錫軍認為，銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門加緊制定法規(guī)、加大嚴查打擊違規(guī)力度，有利于資金用途的規(guī)范，確定銀行、企業(yè)應(yīng)負的責(zé)任。

推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展

談及如何推動推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，董希淼表示，一方面，金融機構(gòu)要嚴把風(fēng)險關(guān)口，全面落實房地產(chǎn)融資政策，審查貸款資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。對于房地產(chǎn)企業(yè)，加大審查力度，不向資質(zhì)不合格房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資支持；不為違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的項目提供通道或信用擔(dān)保。對于居民用戶，發(fā)放的消費貸款需要客戶提供發(fā)票等購物憑證，嚴防通過消費貸款、經(jīng)營貸款、信用卡透支等方式將資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場。

“另一方面，金融機構(gòu)要加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)力度�！倍�希淼指出，可以通過簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式將待售房源變成長租房源，向符合相應(yīng)條件的租戶發(fā)放租房貸款；在住房租賃平臺交易撮合、信用評價等各個環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)；通過信用卡分期為客戶提供融資支持，手續(xù)費低于第三方租房平臺所收取的服務(wù)費，且提前還款無需支付違約金。

“下一步人民銀行、銀保監(jiān)會將繼續(xù)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好房地產(chǎn)長效機制，不斷完善房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，抓好政策執(zhí)行，提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展�！比嗣胥y行金融市場司負責(zé)人表示。

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