新年伊始，杭城樓市有所回暖，任志強(qiáng)三月房價(jià)暴漲論再度引發(fā)關(guān)注

　　土地供應(yīng)減少、開(kāi)工面積下降是主因

　　購(gòu)房者要判斷好時(shí)機(jī)下單

　　從“人民公敵”到“真漢子”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)于樓市的言論總能引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。去年他拋出了“明年三月房?jī)r(jià)暴漲”的微博，似乎得到了驗(yàn)證：在2013年開(kāi)年之初，包括各地樓市均出現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”。

　　于是，三月暴漲說(shuō)再一次被拋出來(lái)熱議：2013年，杭州房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)暴漲？

　　這，也是無(wú)數(shù)購(gòu)房者最關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　緣起：任大炮斷言2013房?jī)r(jià)暴漲

　　任志強(qiáng)關(guān)于“房?jī)r(jià)暴漲”的觀點(diǎn)，早在去年第三季度已經(jīng)拋出。之后他還做了修正，斷言“房?jī)r(jià)在明年3月之前就會(huì)暴漲”，時(shí)間窗口將提前。

　　做出這樣判斷，任志強(qiáng)表示是根據(jù)投資增長(zhǎng)的下降和土地供應(yīng)情況得出的結(jié)論�！艾F(xiàn)有的庫(kù)存大概也就在明年3月份以前基本上消化的差不多了，而新的供應(yīng)沒(méi)有看到，所以明年3月份以后可能會(huì)出現(xiàn)暴漲�！�

　　同時(shí)任志強(qiáng)還表示，不是房?jī)r(jià)翻倍才算是暴漲，只要高于收入增長(zhǎng)就是不合理的暴漲。如果房?jī)r(jià)的上漲低于收入增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比是逐漸縮小的，沒(méi)有擴(kuò)大那就是合理的增長(zhǎng)。如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度大于收入增長(zhǎng)幅度，那么房?jī)r(jià)收入比例差距越來(lái)越大，那就叫暴漲。

　　任志強(qiáng)還稱(chēng)：最近支持他預(yù)測(cè)的人越來(lái)越多。記者注意到，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭近日發(fā)表文章指出，樓市入春，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。他表示，2012年的樓市三部曲是探底、筑底、復(fù)蘇，2013年市場(chǎng)總體特征將會(huì)是震蕩上行，有驚無(wú)險(xiǎn)，市場(chǎng)多數(shù)年度指標(biāo)將強(qiáng)于2012年。

　　支撐楊紅旭觀點(diǎn)的，是全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，該指數(shù)在去年6月份止跌反彈，之后一直保持小幅上漲，11月后則加速上漲。

　　數(shù)據(jù)：上周商品房成交創(chuàng)14周以來(lái)的新高

　　實(shí)際上，和全國(guó)大多數(shù)城市一樣，從去年下半年開(kāi)始，杭城購(gòu)房者也結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地感受到了回暖。特別是從去年年底到今年年初。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2012年12月份主城區(qū)成交商品房4018套，位列六年以來(lái)的同期第三，比2011年12月同比上漲37%；其中住宅成交量達(dá)到了2803套，占總成交量的70%。

　　進(jìn)入到2013年，這樣的勢(shì)頭依然不減，上周（1月6日~1月12日）主城區(qū)商品房成交1244套，較前一周增加了572套，環(huán)比增加85%，日均成交178套，創(chuàng)下了去年國(guó)慶節(jié)后的周成交新高。截止到1月14日，主城區(qū)共成交商品房1532套。

　　除了成交火爆外，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，百城房?jī)r(jià)已連續(xù)7個(gè)月上漲。而中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份杭州主城區(qū)商品住宅的成交均價(jià)，達(dá)到了全年來(lái)的峰值，22078元/平方米。而在此之前，這一數(shù)字均在16000元/平方米~20000元/平方米之間震蕩，2012年全年的價(jià)格低谷出現(xiàn)在2012年5月，這個(gè)數(shù)字只有15266元/平方米。也就是說(shuō)，全年房?jī)r(jià)的最高峰和最低谷，相差有三成。

　　調(diào)查：杭州的“面粉”供應(yīng)也不給力

　　支撐任大炮關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的理論依據(jù)，無(wú)非是市場(chǎng)上的供應(yīng)量是否充足，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。

　　作為樓市的上游產(chǎn)業(yè)，土地市場(chǎng)在近年來(lái)日益為人們所關(guān)注。不僅因?yàn)椤懊娣邸钡膬r(jià)格決定了“面包”的價(jià)格，還因?yàn)椤懊娣邸钡某山涣恐苯記Q定了未來(lái)“面包”的供應(yīng)潛力。

　　杭州市場(chǎng)在新開(kāi)工面積和近兩年的土地出讓上，是否存在供應(yīng)不足的情況？本報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。一般來(lái)說(shuō)，大多數(shù)房企會(huì)在拿地之后兩年的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，一些動(dòng)作比較快的開(kāi)發(fā)商，拿地到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間僅需一年。如果以大多數(shù)房企拿地到開(kāi)盤(pán)兩年的時(shí)間計(jì)算，2011年出讓的土地，將成為2013年新樓盤(pán)的主要供應(yīng)，不過(guò)這個(gè)數(shù)字看起來(lái)卻不怎么理想。在近三年的土地出讓中，2011年的土地出讓情況最差，出讓宗數(shù)和成交面積在近三年中最低，分別只有56宗和2322畝。2012年的土地出讓稍好，全年總出讓宗數(shù)達(dá)到70宗，但總成交面積只有2924畝。情況稍好的是2010年，成交畝數(shù)達(dá)到3257畝，但和2009年相比仍是少了一大截。

　　另一方面，從新開(kāi)工面積來(lái)看，2012年也出現(xiàn)了不小的下滑。據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2011年，大杭州（包括5縣、市）的商品房新開(kāi)工面積和住宅新開(kāi)工面積都呈直線上升態(tài)勢(shì)，2011年的新開(kāi)工面積是2009年的一倍。但經(jīng)過(guò)2011年的數(shù)據(jù)飆升之后，2012年全年商品房新開(kāi)工面積只有1816.03萬(wàn)平方米，而新開(kāi)工住宅只有1027.89萬(wàn)平方米，均比2011年下降了近三成。

　　這些數(shù)據(jù)，似乎和任志強(qiáng)的說(shuō)法有一定的吻合之處。

　　政策：調(diào)控威懾力逐步消化

　　除了供應(yīng)方面可能會(huì)不給力之外，另一個(gè)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因或許來(lái)自政策。目前住建部和國(guó)土部的年度工作會(huì)議已經(jīng)結(jié)束，雖然兩部委都強(qiáng)調(diào)調(diào)控的重要性，并堅(jiān)持不放松的口徑，但并沒(méi)有進(jìn)一步出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的舉措，業(yè)界由此也猜測(cè)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的威懾正逐步減退。

　　一直令市場(chǎng)有所忌憚的房產(chǎn)稅問(wèn)題，近日也傳出了新消息。國(guó)家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康在國(guó)研中心企業(yè)所中國(guó)企業(yè)發(fā)展高層論壇上表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容非常復(fù)雜，也非常敏感，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)不健全的情況下，要一下子拿出一個(gè)非常完善的、可推行的方案可能還有一定難度。

　　一位杭城房產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士表示，在房產(chǎn)稅和調(diào)控政策都沒(méi)有進(jìn)一步加碼的情況下，杭城的房?jī)r(jià)想要跟去年上半年一樣大幅下降，恐怕很難。

　　不過(guò)有專(zhuān)家認(rèn)為，雖然既有政策無(wú)法抵制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，但在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)很有可能出臺(tái)房產(chǎn)新政，政策將是房?jī)r(jià)上漲最大的變量。不過(guò)，即使出臺(tái)新政，樓市也不可能大幅降溫。

　　從各方面的采訪來(lái)看，2013年房?jī)r(jià)震蕩上行加高位盤(pán)整的可能性很大。（本報(bào)記者 金歆）