自2012年12月4日A股反彈以來(lái)，地產(chǎn)與金融板塊成為引領(lǐng)市場(chǎng)走強(qiáng)的支柱。昨日，金融服務(wù)與房地產(chǎn)指數(shù)跌幅居前，一定程度上加大了投資者對(duì)反彈延續(xù)性的擔(dān)憂。不過(guò)，國(guó)泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李品科對(duì)地產(chǎn)板塊在整個(gè)2013年的投資機(jī)會(huì)仍較為看好，其認(rèn)為短期的震蕩不會(huì)對(duì)地產(chǎn)板塊的中長(zhǎng)期強(qiáng)勢(shì)格局產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

　　基本面因素

　　支撐龍頭地產(chǎn)股走牛

　　中國(guó)證券報(bào)：您怎么判斷地產(chǎn)行業(yè)2012年的業(yè)績(jī)水平？地產(chǎn)股在2013年能否持續(xù)跑贏大市？

　　李品科：地產(chǎn)行業(yè)2012年業(yè)績(jī)分已經(jīng)加大，未來(lái)的趨勢(shì)將是強(qiáng)者愈強(qiáng)，而部分小公司將逐步退出行業(yè)。預(yù)計(jì)2012年龍頭公司仍可普遍保持約20%-30%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，部分小開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)將偏低；而龍頭公司2013年20%-30%增速的業(yè)績(jī)也基本可以鎖定。

　　從2013年全年來(lái)看，由于基本面仍維持溫和回升態(tài)勢(shì)、政策面“有保有壓”偏中性，房地產(chǎn)行業(yè)存在絕對(duì)收益和趨勢(shì)性的投資機(jī)會(huì)。2013全年地產(chǎn)我們維持增持及超配的建議，但期間因政策壓力的變化也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。

　　中國(guó)證券報(bào)：本輪反彈以來(lái)，地產(chǎn)股取得了較為誘人的超額收益，您認(rèn)為推動(dòng)地產(chǎn)股持續(xù)上漲的動(dòng)力是什么？

　　李品科：地產(chǎn)行業(yè)估值過(guò)低、行業(yè)基本面持續(xù)回升、政策面處于真空期，因而出現(xiàn)了明確的恢復(fù)性上漲行情。2012年四季度以來(lái)，全國(guó)普遍迎來(lái)銷售旺季，從而演繹了跨年度的熱銷，我們預(yù)判2013年全國(guó)部分二三線城市銷售存在強(qiáng)力回暖的可能性。盡管目前全國(guó)房?jī)r(jià)仍處于溫和的態(tài)勢(shì)中，整體仍處于政策真空期，但針對(duì)個(gè)別房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)多的城市，后續(xù)政策存在點(diǎn)對(duì)點(diǎn)壓制的可能。

　　政策風(fēng)險(xiǎn)雖未除

　　城鎮(zhèn)化帶來(lái)新生機(jī)

　　中國(guó)證券報(bào)：對(duì)地產(chǎn)股而言，政策壓制仍然是最大的風(fēng)險(xiǎn)，您認(rèn)為今年地產(chǎn)股可能遇到的政策性風(fēng)險(xiǎn)是什么？這種風(fēng)險(xiǎn)在2013年出現(xiàn)的可能性大不大？

　　李品科：部分一二線城市可售量將在2013年二季度開(kāi)始明顯下降，房?jī)r(jià)壓力將隨之增加。為緩解壓力，該小部分城市的政策存在重申和有所加嚴(yán)的可能，其中以北京為典型代表。政策可能為：其一，重申嚴(yán)格實(shí)行限購(gòu)政策以及限價(jià)政策；其二，針對(duì)性加大對(duì)增量征收的房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市；其三，存在試行差別化的特別交易稅的可能。類似香港的額外印花稅，香港最高征收房屋交易差額的35%，但隨著持有時(shí)間而下降。整體而言，2013年政策存在加大對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大的城市調(diào)控的可能，但是普遍仍是以溫和為主，并將鼓勵(lì)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)。

　　中國(guó)證券報(bào)：對(duì)于2013年以及2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)，您如何預(yù)測(cè)？

　　李品科：2013年全國(guó)房?jī)r(jià)偏平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2013年全國(guó)銷售均價(jià)整體略升3.7%，但區(qū)域差異較大。部分一二線城市的供應(yīng)偏低，房?jī)r(jià)上漲壓力將加大；三四線城市房?jī)r(jià)水平普遍較為溫和。2014年部分一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力將再度增大，供應(yīng)仍維持在低位，供不應(yīng)求的狀況仍難以解決。整體來(lái)看，2014年的供應(yīng)因2013年開(kāi)發(fā)商投資意愿的回升而回升，房?jī)r(jià)壓力將略微下降。

　　中國(guó)證券報(bào)：新型城鎮(zhèn)化對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)是否具有實(shí)質(zhì)性的提振作用？

　　李品科：新型城鎮(zhèn)化對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的提振作用是實(shí)質(zhì)性的，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口流入，這是房地產(chǎn)行業(yè)需求的本質(zhì)。從美國(guó)的歷史來(lái)看，城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得其東中西部發(fā)展差距縮小的同時(shí)，也明確提升了其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，尤其發(fā)展落后區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量大幅提升。而中國(guó)城市化率由90年代初的27%增長(zhǎng)至目前的51%，在年均提高1.2個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)銷售面積也由90年代初的3000萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2011年末的10.9億平方米，年均復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)20%。我們預(yù)判政府將通過(guò)城鎮(zhèn)社保福利覆蓋、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、服務(wù)業(yè)發(fā)展等方式提高收入和消費(fèi)能力，從而增加城鎮(zhèn)居民，這對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)將持續(xù)增加需求。（記者 曹陽(yáng)）

(來(lái)源:中國(guó)證券報(bào))