截至4月24日，A股152家房地產(chǎn)上市公司中，已有130家發(fā)布2012年年報(bào)。其中，實(shí)現(xiàn)盈利的有124家，占比高達(dá)95%；凈利潤(rùn)同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的有74家，占比為57%；而凈利潤(rùn)同比增幅在20%以上的，則有45家，占比達(dá)35%。盡管飽受調(diào)控之苦，但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)整體放緩、諸多行業(yè)盈利下降的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)交出的答卷出人意料。

然而不能忽視的是，在2013年政策將持續(xù)收緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍是“幾家歡喜幾家愁”——一邊是大型房企延續(xù)優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)者恒強(qiáng)，另一邊則是中小房企業(yè)績(jī)下滑、日子艱難；一邊是銷售增加、周轉(zhuǎn)加快帶來(lái)的屢創(chuàng)佳績(jī)，另一邊則是成本增加、以價(jià)換量帶來(lái)的利潤(rùn)率下滑。行業(yè)分化和加速洗牌都將是房地產(chǎn)行業(yè)2013年無(wú)法避免的大勢(shì)所趨。

招保萬(wàn)金凈利同比增三成

凈利潤(rùn)同比2011年實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的74家房企中，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)在100%以上的房企有9家，同比增長(zhǎng)在50%-100%之間的有10家，總體來(lái)說(shuō)，同比增長(zhǎng)超過(guò)20%的房企總共有45家，占已披露年報(bào)房企總數(shù)的35%。

從房企年報(bào)整體顯示的情況來(lái)看，可謂“強(qiáng)者恒強(qiáng)、喜憂參半”。在過(guò)去一年中，房企的整體銷售額大都實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，但業(yè)績(jī)進(jìn)一步分化，由此也導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化。

首先來(lái)看強(qiáng)者的業(yè)績(jī)。根據(jù)上證資訊統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)四大A股龍頭房企2012年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2301.82億元，較2011年增長(zhǎng)45.83%，市場(chǎng)占有率達(dá)5.28%；四大龍頭房企共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)276.92億元，同比增長(zhǎng)27.23%，其中萬(wàn)科增幅最快，達(dá)30.40%；四家房企存貨合計(jì)5885.55億元，同比增加23.64%，約占資產(chǎn)總額的70%。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)銷售額前10家房企占市場(chǎng)份額的12.46%，較2011年提高2.03個(gè)百分點(diǎn)；前20家房企的市場(chǎng)份額較2011年提高2.77個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)績(jī)飄紅背后的兩大隱憂

然而在大型房企突飛猛進(jìn)的同時(shí)，不能忽視的是中小房企陷入的盈利困境。上證資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布年報(bào)的上市房企中，已經(jīng)有6家上市企業(yè)陷入虧損，包括海德股份、新潮實(shí)業(yè)、萬(wàn)好萬(wàn)家、ST珠江、綠景控股和大龍地產(chǎn)。如ST珠江，2012年虧損1.27億元，主要原因是報(bào)告期內(nèi)可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售收入減少、旅游酒店業(yè)務(wù)淡季虧損及財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。

包括上述虧損公司在內(nèi)，共有56家房企凈利潤(rùn)同比下滑，其中下滑幅度在100%以上的有6家，同比下滑幅度在50%-100%之間的有14家。而天倫置業(yè)、宜華地產(chǎn)、亞太實(shí)業(yè)等房企的年報(bào)或預(yù)告則顯示，2012年公司凈利潤(rùn)只有百萬(wàn)元左右。房地產(chǎn)行業(yè)“增收不增利”的趨勢(shì)依然在去年延續(xù)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)房企500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，去年500強(qiáng)房企凈利潤(rùn)同比下降18.64%，也驗(yàn)證了這一趨勢(shì)。

另一個(gè)值得關(guān)注的行業(yè)隱憂則是房地產(chǎn)整體利潤(rùn)率下滑明顯。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，130家公司平均利潤(rùn)率水平為12.79%，而2011年則為13.9%，進(jìn)一步下滑了1.11個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)分化加速并購(gòu)洗牌

一季報(bào)龍頭房企的業(yè)績(jī)優(yōu)勢(shì)還在持續(xù)，萬(wàn)科、招商、保利等公司增長(zhǎng)勢(shì)頭不減。萬(wàn)科一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140億元，凈利潤(rùn)16.1億元，同比分別上升35.3%和15.6%。招商地產(chǎn)今年前3月則實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入61.45億元，凈利潤(rùn)8.1億元，同比分別實(shí)現(xiàn)70.38%和88.79%大幅增長(zhǎng)。保利地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入74.39億元，凈利潤(rùn)7.35億元，同比分別增長(zhǎng)51%和37.1%。從已披露一季報(bào)的地產(chǎn)上市公司情況來(lái)看，總體仍以增長(zhǎng)為主。

不過(guò)，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額、資金正在加速向大型房企集中，而中小房企則會(huì)面臨缺項(xiàng)目、缺資金、缺地皮的困境，市場(chǎng)份額不斷受到擠壓。

有分析人士指出，中小房企和大型房企之間日漸懸殊的操盤以及融資能力，有可能加速房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)。萬(wàn)科2012年年報(bào)顯示，公司全年一共收購(gòu)了28家房地產(chǎn)企業(yè)。