“那塊地就在我的住所附近，周圍條件并不好，沒想到這么受關(guān)注。”7月3日下午，位于北京豐臺區(qū)的夏家胡同地塊迎來現(xiàn)場拍賣，一位現(xiàn)場觀摩的開發(fā)商如是說。經(jīng)過62輪競價，該地塊最終以17.7億元的總價外加配建半數(shù)保障房的代價被競出，其中的商品房部分單價達(dá)4.2萬元/平方米，成為名副其實的“地王”。

　　與同日誕生的上海浦東新區(qū)總價“地王”相比，夏家胡同地塊的出讓蘊(yùn)涵的信息量更為豐富。供應(yīng)端的各項政策管控以及需求端的戰(zhàn)略考量共同作用在這宗面積并不大的地塊上。業(yè)內(nèi)人士表示，這一新“地王”的出現(xiàn)應(yīng)歸咎于土地財政。在持續(xù)多年的大規(guī)模開發(fā)后，土地財政模式已浮現(xiàn)風(fēng)險。

　　限價有“學(xué)問”

　　夏家胡同地塊的出讓集中了北京市土地出讓環(huán)節(jié)最重要的兩項管控政策，即最高限價和配建保障房。在各地的土地出讓中，上述兩項管控政策并不少見，但北京最先使用且使用頻率最高。

　　最高限價旨在規(guī)避高價地，配建保障房是為了在現(xiàn)有的土地供應(yīng)規(guī)模下，盡可能多地建設(shè)保障房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二者本身就是一對難以調(diào)和的矛盾，這在夏家胡同地塊的拍賣中體現(xiàn)得尤為明顯。

　　夏家胡同地塊原擬在5月底拍賣。5月27日，該地塊已收到7個網(wǎng)上報價，擬于次日進(jìn)入現(xiàn)場拍賣階段，北京市國土局忽然叫停出讓。外界的解讀是，國土局意欲為該地塊設(shè)置門檻，避免競出過高的價格，同時也為了避開當(dāng)時的高價地?zé)岢薄?/p>

　　這并非北京首次叫停“準(zhǔn)地王”地塊的出讓。去年誕生的萬柳“地王”也曾在出讓前夜被國土局緊急叫停并追加出讓條件。曾備受市場關(guān)注的東三環(huán)農(nóng)展館地塊去年底被叫停出讓后，至今仍未再次入市。

　　恢復(fù)出讓的夏家胡同地塊起始價格在此前的基礎(chǔ)上上浮4900萬元，達(dá)到13.59億元。盡管國土局并未公開表態(tài)，但市場人士普遍認(rèn)為這與該地塊的最高限價有關(guān)。按照最終的成交價，該地塊的溢價率為35%。

　　土地出讓最高限價的設(shè)置頗有學(xué)問。按照國土部的規(guī)定，土地出讓溢價率在50%以上的地塊，其付款、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)均需納入國土部的重點(diǎn)監(jiān)測。因此，多數(shù)需設(shè)置最高限價的地塊設(shè)定的價格上限，往往就是把溢價率控制在48%或49%的水平，然后通過競拍保障房面積來確定最終買家�？v觀近兩年的北京“地王”，溢價率鮮有超過50%。

　　有關(guān)部門對土地市場的管控相當(dāng)嚴(yán)厲，除溢價率外，總價和單價也是考量地方土地市場的重要指標(biāo)。權(quán)威人士向中國證券報記者透露，如果一宗土地的溢價率超過50%，且總價和單價均達(dá)到“地王”標(biāo)準(zhǔn)，地方國土部門負(fù)責(zé)人需進(jìn)行書面匯報。這種考量標(biāo)準(zhǔn)促使地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)大做文章。為了避免總價“地王”的出現(xiàn)，北京市常將土地切成小塊出讓。同時，在設(shè)置最高限價后，土地單價也被控制，開發(fā)商通過競爭保障房面積的方式來決定勝者。

　　值得注意的是，配建制度的存在正在改變土地的內(nèi)在利潤格局。配建保障房雖然可以更好地完成保障房建設(shè)指標(biāo)，但由于無法獲得足夠的利潤甚至虧本，開發(fā)商所犧牲的利潤往往需要同一地塊上的商品房來彌補(bǔ)，導(dǎo)致保障房的成本轉(zhuǎn)嫁給商品房地塊。

　　在夏家胡同地塊的出讓中，由于溢價率控制得較低，使得配建規(guī)模大大增加，保障房面積競拍階段的競價達(dá)36輪，最終配建的保障房規(guī)模與商品房規(guī)模大致相當(dāng)，這在北京土地交易史上甚為少見。剔除保障房部分，商品房地塊的樓面成本接近4.2萬元/平方米。

　　不只是“饑渴”

　　從需求方來看，開發(fā)商高漲的競拍熱情成為“地王”誕生的重要因素。

　　在夏家胡同地塊的現(xiàn)場競拍中，雖然多數(shù)競爭者均參與報價，但格局逐漸演變?yōu)轫�源、恒大和合景泰富三家的較量。奪標(biāo)者懋源的名頭雖然不甚響亮，其拿地意愿卻在所有競爭對手之上。

　　作為一家專注于高端住宅的開發(fā)商，目前懋源在北京僅有“紅璽臺”一個項目，且所剩房源已不多。近幾年來，懋源高調(diào)參與東直門香河園、海淀萬柳地塊的競拍，均因價格過高而無所斬獲。

　　參與夏家胡同地塊競買的一家房企負(fù)責(zé)人表示，由于前兩年供地規(guī)模較小，盡管今年上半年北京加大土地供應(yīng)，但房地產(chǎn)企業(yè)“缺地”的情況仍未改觀。一些大型房企往年常見“7盤連發(fā)”的局面，如今能同時推出3、4個項目已屬不易。

　　與“缺地”并存的是，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)手中“有錢”。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長32.0%。其中，受房地產(chǎn)銷售放量的影響，定金及預(yù)收款的增速達(dá)到57.9%；個人按揭貸款增長61.7%。充裕的現(xiàn)金流成為企業(yè)敢于叫價的資本，也是推高地價的重要因素。

　　對于夏家胡同地塊的另一個競爭者恒大來說，該地塊還有著一層更為重要的含義。在今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜上，恒大的銷售面積排名第一，銷售金額排名第五。然而，作為一家野心勃勃的大型房企，在奪得沙河地塊之前，恒大在北京竟然沒有一個項目。合景泰富的情況與恒大大致相近。這兩家粵派開發(fā)商之所以覬覦夏家胡同地塊，更重要的考量在于戰(zhàn)略布局。

　　近幾年，二三線城市房地產(chǎn)市場迎來大量投資，局部區(qū)域出現(xiàn)過熱風(fēng)險。一線城市樓市則因供應(yīng)不足而變得稀缺，房產(chǎn)價值預(yù)期向好。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)回歸一線城市的浪潮，北京市場的重要性凸顯。業(yè)內(nèi)人士戲稱：“不在北京拿地做項目，就算不上真正的一線房企�！�

　　今年以來，北京土地拍賣中的競標(biāo)者數(shù)量、競價次數(shù)不斷攀升。除夏家胡同地塊吸引了14家房企外，此前成交的通州臺湖一宗地塊有18家競標(biāo)者角逐，競價次數(shù)達(dá)71輪。這種火爆的局面為近兩年來罕見。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種多方參與、多輪競價、高溢價的局面還將持續(xù)。

　　潛在風(fēng)險浮現(xiàn)

　　夏家胡同地塊高調(diào)成交的根源在于其位于四環(huán)以內(nèi)的稀缺地段屬性，但這宗“地王”交易的最大受益者似乎并非政府部門。在該地塊現(xiàn)場競拍的前一天，有關(guān)部門召集部分業(yè)內(nèi)人士和媒體召開一個小型的內(nèi)部交流會。在這場會議中，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來拆遷成本不斷增加，地方政府所獲得的土地收益不斷降低。

　　在地價構(gòu)成中，土地一級開發(fā)成本占多大比例難以估算，但從近幾年北京土地一級開發(fā)投入不難看出其成本高昂。公開信息顯示，2009年至2011年，北京每年斥資1000億元用于土地儲備開發(fā)，2012年的投入規(guī)模略有下降，今年又重歸千億規(guī)模。這部分投入絕大部分要靠金融機(jī)構(gòu)授信。

　　有了政府部門的擔(dān)保，取得授信并無難度，但到了還款階段，必須拿出真金白銀。按照上述負(fù)責(zé)人的說法，如果土地出讓收益不斷降低，政府部門的還款能力無疑會受到影響，更何況土地出讓收入需納入財政統(tǒng)一收支，并不是全部用于還款。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，為了償還巨額債務(wù)，政府部門當(dāng)然希望將土地賣出更高的價格，但囿于高層對土地市場的管控和龐大的保障房建設(shè)任務(wù)，只能采用設(shè)置最高限價和采用配建制度，這也導(dǎo)致商品房用地價格高企。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11756萬平方米，同比下降13.1%；土地成交價款達(dá)2718億元，增長3.7%。近年來，土地價格的提高顯而易見。

　　財政收入對土地高度依賴是當(dāng)前不少地方政府的現(xiàn)狀，這不僅是催生高地價的重要因素，也導(dǎo)致不少城市債臺高筑。隨著金融機(jī)構(gòu)流動性趨緊和地方政府償債高峰期的到來，不少地方償債壓力凸顯，樓市也面臨連帶風(fēng)險。

　　盡管北京市政府表態(tài)稱并不過度依賴土地財政，但土地一級開發(fā)的巨大成本正在吞噬政府收入。去年下半年以來，北京的土地供應(yīng)一度陷入低位。市場人士認(rèn)為，這是因為土地一級開發(fā)資金不足，直到重新獲得授信，這種情況才得以改觀。

　　分析人士認(rèn)為，與二三線城市不同，北京樓市不會面臨過剩風(fēng)險，其土地市場也將在未來一段時間維持上行態(tài)勢，但一級開發(fā)所需要的持續(xù)大規(guī)模支出正在給城市帶來潛在償債風(fēng)險，這種風(fēng)險在現(xiàn)行的發(fā)展模式下可能難以根除。業(yè)內(nèi)人士建議，深化樓市調(diào)控必須真正觸及土地財政之根本。

(來源:中國證券報)