北京不會(huì)“6個(gè)月后無房可賣”

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光：“京城或進(jìn)入5年房?jī)r(jià)上漲期”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉德炳|北京報(bào)道

　　近日，一則“北京數(shù)月后或?qū)�無房可賣”的消息，引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注。該消息稱，北京樓市庫存住宅近日跌破6萬套，如不考慮新增供應(yīng)，以目前的供需來看，半年后或?qū)�無房可賣。

　　事實(shí)是怎樣的？北京樓市的供求關(guān)系是怎樣的？未來將如何演變？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

　　任志強(qiáng)說，

　　是土地供應(yīng)下降惹的禍

　　對(duì)于北京樓市而言，住宅供應(yīng)量顯然是一個(gè)重要指標(biāo)，而這一指標(biāo)在2013年卻持續(xù)下滑，引發(fā)了業(yè)界的警惕。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，北京市未售期房住宅只有31174套，未售現(xiàn)房住宅為28475套，整體來看，可售商品住宅只有59649套，低于6萬套。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，可售商品住宅是預(yù)期供應(yīng)，庫存6萬套某種程度上說確實(shí)是市場(chǎng)的“心理警戒線”，而且目前看市場(chǎng)尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

　　記者了解到，今年年初可售商品住宅即下降到8萬套，并持續(xù)下滑，自5月回落到年內(nèi)低點(diǎn)60674套起，一直在6萬到6.5萬套之間徘徊。及至10月，庫存終于跌破6萬套。

　　對(duì)此，張大偉表示，主要是由于市場(chǎng)供應(yīng)量減少，住宅市場(chǎng)銷售火熱所致。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月份，新建商品住宅期房取得16個(gè)預(yù)售證，共計(jì)16個(gè)項(xiàng)目，推出房源4561套，環(huán)比降39.14%；推盤量56.10萬平方米，環(huán)比降36.90%。而與此同時(shí)，9月北京新建商品住宅成交13279套，環(huán)比漲52.49%，同比漲近21.04%，北京新房成交量實(shí)現(xiàn)4年來同比新高。其中，期房成交11199套，成交面積為117.99萬平方米；現(xiàn)房成交2080套，成交面積為24萬平方米。

　　一般而言，由于房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的周期，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到最終上市需要半年到一年多的時(shí)間，所以今年的整體供應(yīng)實(shí)際上是由2012年左右的土地市場(chǎng)所決定的。對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，去年北京土地供應(yīng)同比是下降的，這無疑會(huì)影響到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布，2012年北京市成交住宅及含住宅類用地37宗，成交規(guī)劃建筑面積610萬平方米，成交金額為378億元，這意味著，北京住宅用地供地規(guī)模在連續(xù)三年(2010—2012年)直線下降的同時(shí)，更創(chuàng)近6年來新低，這無疑引起了一系列后續(xù)反應(yīng)。

　　北京不會(huì)無房可賣

　　有分析人士據(jù)此表示：“如果以北京月均成交10000套一手住宅計(jì)算，消化59649套庫存不用6個(gè)月。”這是否真的意味著6個(gè)月后，北京將無房可賣？

　　對(duì)此，記者從北京市住房管理部門了解到，北京市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，每個(gè)月實(shí)際上都有新增供應(yīng)項(xiàng)目上市。以10月份為例，本月目前新增期房住宅項(xiàng)目5個(gè)，分別是228套房源的通州潤楓領(lǐng)尚苑、平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)賈各莊村東的遠(yuǎn)山嘉園、大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)小羊坊村的和成園、密云縣果園街道的中加榮園、朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)的望京茂家園。另外，還有兩個(gè)非住宅的期房項(xiàng)目。

　　一位市場(chǎng)分析師則表示，如果靜態(tài)看目前庫存的不足6萬套住宅，確實(shí)有可能幾個(gè)月就能被市場(chǎng)消化，但實(shí)際上每月都有新增項(xiàng)目，更重要的是，從北京土地市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，情況將逐步得到改善，因?yàn)榻衲?月以來交易的土地將逐步上市。

　　記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心了解到，雖然今年3月份前后土地市場(chǎng)稍顯冷清，整個(gè)3月份北京沒有成交一宗土地，但5月以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，土地市場(chǎng)也變得十分火熱，其中7月份，北京市成交5宗住宅類地塊，8月份則成交了9宗住宅類地塊，其中不乏一些優(yōu)質(zhì)地塊。

　　北京市國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，為進(jìn)一步落實(shí)中央樓市調(diào)控精神，今年將通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，進(jìn)一步增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，這一土地出讓方式顯然能緩解供應(yīng)壓力，降低房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　如此前昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)［沙河高教園二期(一)地塊］R2二類居住用地項(xiàng)目(配建公共租賃住房)通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式成交。該宗地位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，居住建筑規(guī)模51.12萬平米，該宗地配建26萬平方米的公共租賃住房，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為14000元/平方米，比周邊商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格要低。

　　北京市國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，近期北京市國土局還將根據(jù)在施土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目情況，在豐臺(tái)、石景山、大興、通州、順義、房山等區(qū)域選擇部分地塊通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行出讓。

　　限購效應(yīng)弱化，

　　或出現(xiàn)5年的房?jī)r(jià)上漲期

　　盡管供應(yīng)或會(huì)逐步增加，但北京樓市供求關(guān)系短期恐難以改善。

　　新華社日前的一則報(bào)道指出，從北京以往庫存與市場(chǎng)關(guān)系來看，庫存8萬套是供求均衡點(diǎn)，若高于8萬套，說明供大于求，房?jī)r(jià)會(huì)滯漲甚至下跌，但低于8萬套時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。而僅不足6萬套的庫存，可能會(huì)影響10月份市場(chǎng)成交量，供求矛盾會(huì)更加明顯，房?jī)r(jià)上漲速度或再度加快。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)在2011年北京限購政策剛出臺(tái)之時(shí)所做的調(diào)查，當(dāng)年的限購有效限制的人群就是大量繳納了三年個(gè)稅或社保的外來人口。而時(shí)至今日，經(jīng)過兩年多的等待，這部分需求的相關(guān)納稅或社保記錄逐步達(dá)到5年的上限要求。

　　一個(gè)新房項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，根據(jù)他們樓盤的成交數(shù)據(jù)，這類需求正在逐步釋放，這表明限購等政策效應(yīng)在逐步抵消，因?yàn)榉�合政策的人越來越多，被抑制的需求正逐步釋放，而且有集中釋放的可能性�?/p>

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)此前在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)曾表示，北京樓市面臨整體供應(yīng)不足，尤其是結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)不足，即真正能滿足市場(chǎng)需求的項(xiàng)目是比較稀少的，要么價(jià)格太高，要么地段不好，所以常常是出現(xiàn)了一個(gè)好項(xiàng)目，立即被市場(chǎng)消化，這表明市場(chǎng)的需求量還是比較大的。

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光在近日明確表示，實(shí)際上，北京樓市供需矛盾仍然比較突出，即供應(yīng)不足，而需求旺盛，北京房?jī)r(jià)仍然面臨較大的上漲壓力。他判斷，隨著剛性居住需求、包括剛性的改善需求的釋放，或許會(huì)有5年的上漲期。