中廣網(wǎng)北京11月23日消息 一方面不斷傳出樓價(jià)下降的消息，而數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)卻顯示，目前樓市又有反彈跡象。在下跌與回暖之間，樓市很糾結(jié)。

　　一線樓市依然“堅(jiān)挺” 北京上海量?jī)r(jià)回升

　　與二三線城市相比，一線城市的樓市似乎依然堅(jiān)挺。

　　“北京樓市進(jìn)入暖冬”，上海房?jī)r(jià)回暖，成了目前一線城市的代表性特征。數(shù)據(jù)顯示了這種特征：11月上旬北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。有專家分析指出，經(jīng)過短暫觀望之后釋放的購房需求成為本月銷量上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　“大城市的樓市為什么比中小城市好呢？因?yàn)閮蓚�(gè)壓力沒有了�！弊髠鏖L(zhǎng)說，“像北京、上海這樣的大都市，樓市收入已經(jīng)不構(gòu)成政府財(cái)政收入的主要成分，政府的狀態(tài)相對(duì)輕松得多；加上大規(guī)模的房地產(chǎn)商擁有雄厚實(shí)力，能咬牙支撐得住，不會(huì)輕易降價(jià)�！�

　　趙宏指出，除了賣方壓力較小因素之外，買方鉆政策的空子也是樓市回暖的一部分原因�！斑@種回暖在于我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有不完善的地方，換句話說，‘上有政策，下有對(duì)策’�！壁w弘憂慮地說，“在實(shí)踐中，有些能夠滿足購房需求的要求條件通過我們目前的體制難以篩選掉，比如說要求幾年稅收，有人老老實(shí)實(shí)繳了幾年稅達(dá)到了要求，但有人就會(huì)鉆空子�！�

　　左傳長(zhǎng)已在北京生活、工作多年，對(duì)于北京買房的壓力，他十分了解：“現(xiàn)在太多人想在北京工作、生活，對(duì)商品房的需求是很大的，從這一層面上來說，北京的樓市降價(jià)不太可能，只能抑制它，讓它緩慢上漲。”

　　三、四線城市房地產(chǎn)庫存天量 或有崩盤之虞

　　根據(jù)一份內(nèi)部研究報(bào)告，包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。

　　邯鄲是河北省三線城市，其房?jī)r(jià)也就四五千元，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬平方米。而目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國(guó)人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計(jì)算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納105萬人。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計(jì)也不足160萬人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆�樓盤建筑面積不會(huì)低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測(cè)算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細(xì)細(xì)回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚(yáng)州等地不顧宏觀調(diào)控，屢觸紅線的動(dòng)作，其真實(shí)原因也就不難理解了。

　　疑問：未來房?jī)r(jià)在哪

　　在此次降價(jià)潮中，實(shí)施了樓市限購政策的海口成交情況反倒良好。鑒于這一現(xiàn)象，有網(wǎng)友評(píng)論，說樓市限購政策不僅沒有減緩樓市上漲，反而抑制了樓市的下跌。

　　對(duì)這一觀點(diǎn)，房地產(chǎn)咨詢公司的陳晉深表贊同：“限購令它的短期效果很顯著，但是長(zhǎng)期來看它壓抑了剛需，未來對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的沖擊可能會(huì)更大�！倍�地產(chǎn)巨頭任志強(qiáng)(微博)最近也說：“樓市調(diào)控并不令人感到幸�！�，并再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)將漲。

　　“樓市限購政策在短期內(nèi)肯定是有效果的。”左傳長(zhǎng)說，“長(zhǎng)期來看，限購政策因?yàn)橐种仆恋亟灰�、房屋交易，減少了供給，反而使得需求相比于供給來說顯得尤為明顯，可能引發(fā)價(jià)格反彈也說不定。”

　　趙弘表示，樓市上漲的主要原因在于中國(guó)資本過剩、財(cái)富過剩。經(jīng)過改革開放三十年，中國(guó)民眾積累了一定財(cái)富，但都是以貨幣形式存在。這些財(cái)富需要尋求保值增值的渠道，但現(xiàn)在渠道有限，特別是我們的金融體系創(chuàng)新不足，貨幣資本、虛擬資本的循環(huán)脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富創(chuàng)造，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本短缺和虛擬經(jīng)濟(jì)資本過剩。虛擬經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通道沒有完全打通，目前的限購只是暫時(shí)延緩了房地產(chǎn)的快速泡沫化，但是沒有給這些流動(dòng)資本找到出路。

　　不過，雖然目前上海等地房?jī)r(jià)有回升的跡象，但保障房的大量入市，無疑將平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而這僅是大量保障房源入市的開始。

　　對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)政策的未來走向，趙弘認(rèn)為，“我國(guó)未來應(yīng)該密切關(guān)注并且及時(shí)采取措施來遏制住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化�！�

　　一邊是打折甩賣的新聞，另一邊又是漲價(jià)回暖的訊息，消費(fèi)者究竟該相信誰？樓市究竟是在崩盤還是在回暖？也許在明年3月的全國(guó)兩會(huì)之后，會(huì)有一個(gè)比較明確的信號(hào)。

(來源:中廣網(wǎng))