中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：3月25日，廣東省“國五條”調(diào)控細則率先出爐。各地的細則也將在本周密集發(fā)布。作為樓市回暖的代表性市場，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市即將出臺的調(diào)控細則都將從嚴。而各地細則落地后，地產(chǎn)業(yè)是否會迎更徹底洗牌，樓市泡沫是否會再現(xiàn)，對房價是否會產(chǎn)生實質(zhì)影響等問題成為各方關(guān)注的焦點。

　　"粵五條"已出臺 控房價預(yù)期尚不明朗

　　3月25日，廣東省人民政府官方網(wǎng)站掛出了《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱“粵五條”），提出了5條措施，包括切實落實政府穩(wěn)定房價的責(zé)任、堅決抑制投資投機購房需求、增加中小套型普通住房供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)以及加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

　　在“粵五條”中，廣東省規(guī)定“房價過快上漲”的地區(qū)要及時采取住房限購等穩(wěn)定房價的政策措施，嚴格執(zhí)行17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。

　　多位業(yè)內(nèi)人士在閱讀完這一條款之后幾乎產(chǎn)生了同樣的疑問：“房價過快上漲”如何界定？經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑指出，“過快上漲應(yīng)該有個時間和數(shù)量的概念，到底5%是過快還是10%是過快，沒有一個量化的標準�！彼�指出，這種規(guī)定給地方的操作空間相當大。

　　同時她也指出，廣東省細則更多的是對以往政策的重申和說明，并無實質(zhì)內(nèi)容，包括個稅征收標準等17號文件明確規(guī)定的條款，廣東省都并未要求嚴格執(zhí)行。“不只是我們，大家可能都會覺得沒有實質(zhì)內(nèi)容，要買樓的還是會買，不但不會對價格產(chǎn)生實質(zhì)影響，可能使得之前緊張的市場氣氛趨于舒緩。”

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，盡管成交量有所下滑，但從市場表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。

　　上述情況決定了北京可能會加快政策細則的出臺節(jié)奏，且“北京版”的細則力度或高于其他城市。多位業(yè)內(nèi)人士表示，提高二手房最低計稅價格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽合同”等情況的發(fā)生。另外，不排除提高二套房交易門檻的可能性，此舉將對市場帶來不小的殺傷。北京的部分開發(fā)商和中介機構(gòu)負責(zé)人則表示，對北京即將出臺的政策細則，已經(jīng)做好了最壞的預(yù)期。

　　上海：限購或加碼 個稅政策可能彈性落地

　　目前業(yè)內(nèi)對于上海的限購政策進一步升級的猜測較多�，F(xiàn)在上海執(zhí)行的是外地戶籍家庭購房需繳納社保滿一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間。一位上海社科院專家透露，在上海細則中，限購政策或?qū)�參照北京做法，進一步提高購房人群的社保繳納年限，從目前的繳費1年，提升至繳費3年。同時，繼續(xù)嚴格執(zhí)行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊，本地戶籍單身人士只能擁有一套住房，限買第二套，外地戶籍單身人士不能購買，必須以家庭為單位進行購買。有開發(fā)商猜測，對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或繼續(xù)免征個人所得稅，這一條可能在細則中繼續(xù)明確。除此之外，細則很可能對個稅調(diào)整更加柔化，采取分階梯執(zhí)行。

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉稱，由于貨幣供應(yīng)量的提高、購房者對新政策的恐慌以及開發(fā)商的加速投資，近期樓市泡沫，尤其是一線城市，愈發(fā)明顯。

　　黃立沖指出，國五條帶來的影響還需分區(qū)域來看，一二線城市的市場目前仍然是主流開發(fā)商在把持，而三四線城市則是中小型開發(fā)商發(fā)展的空間，在三四線城市受到的沖擊大過一二線城市的情況下，“強者愈強”的局勢將更為明顯，同時，一些區(qū)域性的中小開發(fā)商的生存空間將進一步壓縮。

　　而一份來自相關(guān)機構(gòu)的報告則顯示，2012年，行業(yè)集中與分化的趨勢已經(jīng)開始加劇。

　　從行業(yè)集中與分化的角度來看，2012年的情況大致接近2008年。房地產(chǎn)行業(yè)在2008年“洗牌”奠定的行業(yè)格局一直持續(xù)至今。

　　黃立沖認為，雖然在不同的市場，不同產(chǎn)品定位的開發(fā)商的分化一直在持續(xù)，但政策一旦發(fā)揮效力，這種分化在今年可能會更明顯，“除二手房個稅、二套房首付比例等政策改變之外，房產(chǎn)稅一旦大范圍推出，可能改變整個市場的格局和態(tài)勢，一旦與經(jīng)濟周期等因素聯(lián)合發(fā)揮作用，將對市場產(chǎn)生深遠的影響�！�

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌的看法則相對謹慎，“行業(yè)的集中與分化是一個漸進的過程，目前仍在量變的階段，因為‘國五條’地方細則還未完全出臺，所以對整個行業(yè)的影響還有待觀察，但可以肯定的是，行業(yè)分化、集中度提高，以及利潤率逐步下降將是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢�！� 詳細

(來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)綜合)