新政催生34萬個稅 買房人起訴解約

協(xié)商誰交個稅過程中，房屋被房主抵押，原告認為賣方違約致合同無法實現(xiàn)，索賠96.3萬元

簽訂購房合同，并交納定金和首付50萬元后，趕上“國五條”出臺，還沒談攏誰來交34萬元個稅，張先生要買的房子就被房主抵押了，為要回購房款并索賠，張先生起訴要求解除購房合同。記者昨天從豐臺法院獲悉，法院已經(jīng)受理此案，張先生要求房主返還首付、支付違約金共計96.3萬元。

須多付個稅34.3萬元

張先生稱，1月20日，他和陳先生簽訂房屋買賣合同，約定購買陳先生的房屋，房價近兩百萬。合同簽訂后，張先生支付定金及首付50萬元。

2月26日，“國五條”出臺，規(guī)定出售自有住房嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅。據(jù)此，合同繼續(xù)履行，張先生則須多支付34.3萬元的個人所得稅。

對此項因政策調(diào)整而新增的稅費，房屋買賣雙方進行了多次協(xié)商，但至今未果。4月24日，就在雙方協(xié)商過程中，房主陳先生私自將所售房屋進行了抵押。

請求解除合同賠償損失

張先生認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)變化，是自己簽訂合同時無法預(yù)見到的，且稅率的變化不可歸責(zé)于自身。如果繼續(xù)履行合同明顯不公平，是無法承受的購房負擔(dān)，符合我國合同法解釋規(guī)定的情勢變更的情形。合同履行過程中，陳先生將涉案房屋抵押，其違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，符合合同法規(guī)定的解除條件。

因此，張先生訴至法院請求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，同時要求判令陳先生返還房屋定金、首付款，支付違約金等共計96.3萬元。

目前，豐臺法院已受理此案，案件正在進一步審理中。

■ 觀點

房產(chǎn)新政屬于“情勢變更”？

律師：新征個稅才算情勢變更

簽了購房合同，賣房人是否有權(quán)私自抵押，為何又抵押成功了？

北京力珉律師事務(wù)所律師麻曾偉表示，抵押權(quán)是物權(quán)，買賣合同只是一種債權(quán)，房子所有權(quán)如果還屬于賣房人，辦理抵押登記只需房產(chǎn)證，如房產(chǎn)證沒有顯示有其他抵押，則可以抵押。如果買賣合同中約定房屋所有人不能抵押，則按照約定，違約方要支付違約金或解除合同。

針對買主“國五條政策是不可預(yù)見的情勢變更”的說法，麻曾偉認為，“情勢變更”有些牽強，因為國家關(guān)于房屋買賣一直征收個人所得稅，以前在操作中按核定稅率1%執(zhí)行，現(xiàn)在是嚴格按照20%征收，不算情勢變更，“如果以前不征稅現(xiàn)在征稅了，才算情勢變更�！�

麻曾偉提醒，買房人在簽合同時，最好明確寫明“稅率調(diào)整情況下，另行商議如何承擔(dān)稅費”，會規(guī)避類似風(fēng)險。