漫畫/李珈名

　　“兩證”投訴一年幾百起

　　2003年，周先生采取分期付款的方式，購買了長沙市芙蓉中路唐朝大廈的一套房子�！爱敃r房價2000多元一平方米，首付30萬元，余款以銀行按揭的方式付清，按揭期限為10年�！敝芟壬�告訴記者，在當初購買房子時，開發(fā)商非常熱情，跟業(yè)主們宣稱整棟大樓手續(xù)齊全，并承諾可以拿到房產(chǎn)證。但在購買房子后不久，周先生便從其他業(yè)主處得知，唐朝大廈沒有通過相關(guān)部門的驗收，拿不到房產(chǎn)證。

　　“沒有通過驗收的原因有很多種，聽說主要是沒有停車坪、消防通道未通過驗收、實際建筑超高等問題�！敝芟壬�告訴記者，得知這一情況后，有些業(yè)主便開始停交按揭款，這10年中他也曾停交過，為此還被銀行列上了黑名單，給他日后的生活帶來了極大不便。

　　在拿不到房產(chǎn)證的情況下，業(yè)主們紛紛行動起來，成立了專門維權(quán)委員會，并將開發(fā)商告上了法庭。“法庭沒有宣判，走了仲裁途徑，在仲裁時，要求開發(fā)商支付給我1萬元。”周先生表示，既然仲裁時要開發(fā)商賠償他的損失，說明業(yè)主有理，錯在開發(fā)商。可直到如今，周先生不僅不知道自己的房產(chǎn)證在哪里，就連仲裁的賠償款也一直未能拿到。

　　從2003年到2013年，正好10年，按正常的購房合約，今年周先生在還清按揭的情況下，原本可以順利地拿到房產(chǎn)證，但周先生表示，目前自己還在跟其他業(yè)主一起為房產(chǎn)證一事而奔波，至于何時能拿到，拿不拿得到，他心里都沒底。

　　目前，長沙到底有多少個樓盤未辦理房產(chǎn)證？雖然長沙市住建委未對此做過專項統(tǒng)計，但數(shù)量不少是個不爭的事實。據(jù)統(tǒng)計，2012年，長沙市房產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)接到房屋產(chǎn)權(quán)投訴838起，全部是反映兩證（房產(chǎn)證、國土證）“難產(chǎn)”。

　　8月26日，長沙市住建委房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處產(chǎn)權(quán)監(jiān)督科肖連波科長告訴記者，因為各種原因而未通過主管部門驗收，從而導(dǎo)致申報房屋產(chǎn)權(quán)資料不齊全的樓盤，在長沙還有很多，僅今年就有10多個樓盤因為達不到申報房屋產(chǎn)權(quán)的要求，被業(yè)主投訴。

　　開發(fā)商違規(guī)是“難產(chǎn)”主因

　　到底是什么原因?qū)е路慨a(chǎn)證變成了“難產(chǎn)證”？

　　肖連波科長告訴記者，業(yè)主拿不到房產(chǎn)證的原因有很多種，但基本上都是因為開發(fā)商違規(guī)操作，樓盤未能通過驗收，申報資料不齊全造成的。

　　“如果申報資料齊全，及時遞交到產(chǎn)權(quán)監(jiān)督科，經(jīng)審核通過，一般在7個工作日之內(nèi)就可以辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證�！毙みB波告訴記者，作為房屋產(chǎn)權(quán)審核的主管部門，絕對不會拖延辦理時間，但經(jīng)常有樓盤開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，而導(dǎo)致違規(guī)的情況發(fā)生，一旦發(fā)生這種情況，樓盤肯定不能通過驗收，房產(chǎn)證“難產(chǎn)”的情況就會出現(xiàn)。

　　“而開發(fā)商違規(guī)的情況又有多種。”肖連波介紹，一般常見的情況是：規(guī)劃報建（包括規(guī)劃設(shè)計是否符合要求、報建手續(xù)是否齊全等）；建筑施工（包括具體施工中，違規(guī)超高、更改規(guī)劃、私改容積率、建筑超‘紅線’等）；違規(guī)銷售（包括違規(guī)預(yù)售、一房兩賣、開發(fā)商未交納稅費、消防等配套設(shè)施未經(jīng)驗收等）。肖連波說，不管是哪種情況，最主要的原因還是開發(fā)商為了牟取最大利益，違規(guī)操作，損害業(yè)主的利益，最終導(dǎo)致房產(chǎn)證“難產(chǎn)”。

　　“有些樓盤在開工之時，便注定了業(yè)主很難拿到房產(chǎn)證。”王先生是一家知名房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售經(jīng)理，熟知房地產(chǎn)行業(yè)中的各種內(nèi)幕，對房產(chǎn)證“難產(chǎn)”一事了如指掌。王先生告訴記者，一些開發(fā)商拿到地后，首先便會從規(guī)劃著手，讓這塊地為公司帶來最大利益，而如果按照目前的相關(guān)法律條文規(guī)定來操作，肯定無法達到利益最大化。

　　王先生舉例：比如芙蓉中路上的某塊地，按照長沙市的城市容積率和建筑高度規(guī)定，10畝大小的地，只能建一棟10層樓的房子，開發(fā)商如果在10畝的地上建兩棟房子，并且每棟超高兩層，那么同樣的地價，多出來的一棟房子和每棟的兩層樓，除了建筑成本，賺的便是純利，因此更改容積率、超高，便成了開發(fā)商特別是中、小開發(fā)商慣用的手法，而這種情況，肯定無法通過驗收，房產(chǎn)證自然辦不下來。還有些開發(fā)商，在資金緊張的情況下，違法一房兩賣，或?qū)��?yīng)交納的稅費視而不理，房子賣完后，收拾東西趕快走人。

　　“這時房子已經(jīng)預(yù)售，錢已經(jīng)被開發(fā)商拿走，一旦被業(yè)主和主管部門發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商便采取‘拖字訣’�！蓖跸壬�透露，少數(shù)能耐大的開發(fā)商，通過周旋，最后將問題化解，實在解決不了的開發(fā)商便將公司換個“馬甲”、換個地方，把資金抽走，留個空殼、或直接將公司注銷，將問題留給了政府。

　　長沙天佑大廈的業(yè)主們便遇到了開發(fā)商的“拖字訣”。天佑大廈的業(yè)主從2011年下半年起多次找到開發(fā)商，要求辦理房產(chǎn)證和國土證，但兩證一直沒有蹤影，在業(yè)主反復(fù)追問下，開發(fā)商才道出實情，因為修建天佑大廈添加了樓層，未補交國土局1300萬元增容費，導(dǎo)致兩證“難產(chǎn)”�！伴_發(fā)商湖南華泰房地產(chǎn)公司注冊資本有1億元，卻說沒錢給業(yè)主辦理兩證，開發(fā)商要么是有錢不給業(yè)主辦證，要么是把注冊資本轉(zhuǎn)走了�！睒I(yè)主們提起此事非常氣憤。去年11月，50多名業(yè)主聯(lián)名將開發(fā)商起訴到法院，今年3月份業(yè)主們拿到了勝訴判決書。

　　多個心眼，可防房產(chǎn)證“難產(chǎn)”

　　對于多數(shù)買房者來說，買房會花掉家庭多年的積蓄，還會因此背上沉重的貸款包袱，如果因為開發(fā)商的原因而拿不到房產(chǎn)證，對購買者家庭是沉重的打擊。而如何防止這種情況的發(fā)生，也引起了社會各方面的關(guān)注和重視。

　　長沙市政協(xié)委員王林就曾兩次因兩證（房產(chǎn)證、國土證）難的問題撰寫專項提案。王林在今年3月份的提案里提出四條建議：一、整合全市各行政部門職能，建立房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或注銷統(tǒng)一會審制度；今后房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算或注銷的，應(yīng)該由工商、住建、國土等部門共同參與。二、建立房地產(chǎn)企業(yè)及高管信用登記評價體系及公示制度等；聯(lián)合住建、工商等部門，在網(wǎng)上公示延期辦理兩證的房地產(chǎn)企業(yè)及高管人員，使其違規(guī)行為受到輿論譴責。三、對房地產(chǎn)企業(yè)抽逃注冊資本的問題進行檢查和處罰，將惡意抽逃的開發(fā)商股東列入“黑名單”。四、有關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合銀行加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金的監(jiān)管，避免惡意抽逃注冊資本的行為，將違規(guī)開發(fā)商列入“黑名單”。王林表示，提交提案的目的，是呼吁政府完善現(xiàn)行監(jiān)管政策，讓無良開發(fā)商付出更大的經(jīng)濟和道德代價。

　　“為防止拿不到房產(chǎn)證的問題發(fā)生，市民在買房時要查驗開發(fā)建設(shè)單位的‘五證’”。湖南萬和聯(lián)合律師事務(wù)所李健律師提醒市民，在購買房產(chǎn)時，要提高法律意識，在合同里約定清楚何時拿房產(chǎn)證，如果超過期限仍未拿到房產(chǎn)證，要去開發(fā)建設(shè)單位詢問原因，必要時根據(jù)合同約定行使保護自己的法律手段，其中五證包括：開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證(現(xiàn)房銷售時需提供初始登記結(jié)果的相關(guān)證明，并及時辦理預(yù)告登記）。

　　王先生用自己在房產(chǎn)企業(yè)從業(yè)多年的經(jīng)驗提醒市民，購買房產(chǎn)時，切不可過于著急，不能一味聽信樓盤銷售員的話，跟著銷售員的思路走。

　　“在看好某一樓盤的地段、戶型、價位后，先不要急著簽合同，一般一房兩賣、急于套現(xiàn)的開發(fā)商都會急著將房子脫手，從而快速回籠資金�！蓖跸壬�告訴記者，目前多數(shù)樓盤都不可能在開盤后馬上售馨，購房者可以等兩天，利用這兩天的時間去政務(wù)窗口了解樓盤的全面信息和開發(fā)商的具體情況，確認無誤后，再去售樓部簽訂合同。