地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)正處在無(wú)解的階段。前段時(shí)間有消息稱(chēng)，多個(gè)地方政府正在醞釀上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)，而其主要原因是希望通過(guò)賣(mài)地收入來(lái)緩解債務(wù)壓力。9月以來(lái)，以北京為代表的幾個(gè)一線城市在高地價(jià)、地王頻出等方面一再成為業(yè)界關(guān)注熱點(diǎn)。

賣(mài)地收入突破千億

9月9日，北京土地市場(chǎng)成交兩宗遠(yuǎn)郊區(qū)商業(yè)地塊，其中平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B 07- 02地塊商業(yè)金融用地以26000萬(wàn)元成交；馬坊鎮(zhèn)B06-02地塊商業(yè)金融地塊則以31000萬(wàn)元成交。兩地塊均溢價(jià)成交，其中B07-02地塊盡管容積率較低，總面積小， 但 是其溢價(jià)率卻達(dá)到了78.1%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京土地市場(chǎng)今年出讓金總收入已經(jīng)突破1104.27億元。綜合以往數(shù)據(jù)，北京土地成交歷史上總共有三次突破千億的年度，分別為2010年2011年和2013年。不同于前兩年，事實(shí)上今年早在8月份時(shí)已經(jīng)突破千億，也是歷史上最早突破千億土地出讓金的年份。中原地產(chǎn)方面告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“作為土地豐收年，今年土地市場(chǎng)總成交預(yù)計(jì)可能達(dá)到1400億元”。

從住宅類(lèi)土地成交樓面均價(jià)看，2013年的住宅類(lèi)土地成交樓面均價(jià)達(dá)到了9365元每平米，環(huán)比上一年度上漲幅度達(dá)到了44.3%。在北京相對(duì)較熱的房山區(qū)域，從土地價(jià)格來(lái)看，最近出讓的幾宗住宅地塊的樓面地價(jià)除了創(chuàng)造歷史新高以外，環(huán)比去年樓面均價(jià)的上漲幅度則達(dá)到了60.3%。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從當(dāng)前情況來(lái)看，地方政府依賴(lài)于土地收入已經(jīng)是普遍情況。特別是在經(jīng)濟(jì)不夠景氣的時(shí)候，這種依賴(lài)會(huì)更加嚴(yán)重，短期來(lái)看難以扭轉(zhuǎn)。但如果長(zhǎng)期來(lái)看，這種依賴(lài)難以為繼。

供地量超出計(jì)劃

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)情況，8月份北京土地市場(chǎng)共有9宗住宅用地入市交易，規(guī)劃建筑面積合計(jì)163萬(wàn)平方米。全部順利交易后，將創(chuàng)下今年3月份新一輪調(diào)控政策以來(lái)，住宅用地交易量的新高。

據(jù)記者了解，主打郊區(qū)供地已經(jīng)成為北京土地市場(chǎng)一大亮點(diǎn)，其中北京的供地計(jì)劃中，要求嚴(yán)格控制城市中心城區(qū)建設(shè)規(guī)模，加快順義、大興、昌平、房山等新城產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和住宅用地供應(yīng)；還要保障門(mén)頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶等區(qū)域性新城基礎(chǔ)設(shè)施和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求。

今年以來(lái)，北京市國(guó)土局已經(jīng)先后公布了兩批商品住宅和商服用地的擬供應(yīng)地塊。其中今年5月公布的第一批商品住宅、商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的擬供應(yīng)地塊，土地面積約2032公頃，約占全市年度幾個(gè)類(lèi)型供地計(jì)劃供應(yīng)量的92%以上。而截至8月上旬，第一批擬供應(yīng)的商品住宅用地已完成計(jì)劃69%、商服用地已完成59%。

近期公布第二批擬供應(yīng)的25宗地塊，包含土地面積約414公頃。其中，商品住宅地塊13宗，約276公頃，主要分布在朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、石景山區(qū)等區(qū)縣。此外，還有商服地塊12宗，約138公頃。

兩批擬供應(yīng)的商品住宅地塊加在一起，總土地面積達(dá)到了1095公頃，超出今年850公頃的商品房供地計(jì)劃。同時(shí)，第一批和第二批商服地塊相加，總面積也達(dá)到446公頃，也超出全年計(jì)劃。

房企搶地推高地價(jià)

9月4日，“北京農(nóng)展館北路8號(hào)地”剔除配建醫(yī)院后以7 .3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)橫掃地市，成為全國(guó)新的“單價(jià)地王”。該地塊為“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式，最終被融創(chuàng)以21億元獲得，剔除掉27 .8萬(wàn)平方米的醫(yī)院配建面積，其樓板價(jià)高達(dá)7.31萬(wàn)/平方米，再扣除各項(xiàng)稅費(fèi)、成本，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的入市成本價(jià)可能高達(dá)12萬(wàn)，超越了北京所有在售項(xiàng)目。

8月27日，房山區(qū)的三宗地塊吸引來(lái)包括五礦置業(yè)、北京城建、中鐵建、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地等企業(yè)前來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。最終，幾宗地塊成交時(shí)的溢價(jià)率均接近50%。按照正常的估算辦法，幾塊地的樓面地價(jià)均在1.2萬(wàn)左右，但因?yàn)檫@宗三地塊均配建了大量的不可銷(xiāo)售面積，這也使得幾宗地塊實(shí)際的樓面地價(jià)都將在1.6萬(wàn)元以上。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，一方面是因?yàn)榇笮烷_(kāi)發(fā)商積極拿地成為北京土地市場(chǎng)的主要支撐點(diǎn)，今年以來(lái)，包括首開(kāi)、萬(wàn)科、綠地、首創(chuàng)、中海、恒大、融創(chuàng)等民企均有不同程度斬獲；而另一方面，今年以來(lái)北京推出地塊質(zhì)量較好，即便是5環(huán)以外的新城，但由于區(qū)域配套設(shè)施完善，加上土地規(guī)模較大，這都在一定程度上提升了開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的積極性。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CR IC研究中心分析師李瑩告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，今年以來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)率地塊、高單價(jià)地塊接連出現(xiàn)。盡管土儲(chǔ)量匱乏的北京等一線城市加大了土地供應(yīng)量，但依然改變不了一線城市土地“僧多粥少”的本質(zhì)局面，因此在北京等一線城市推出核心地塊時(shí)，實(shí)力企業(yè)強(qiáng)勢(shì)爭(zhēng)奪直接導(dǎo)致了高價(jià)地的產(chǎn)生。(記者 高偉)