住房租賃市場是一個相對充分競爭的市場，若住房租金價格繼續(xù)上漲，有支付能力的租賃需求下降，從而就會形成制約住房租金價格繼續(xù)上漲的收縮力。

據國家統(tǒng)計局數據發(fā)布，8月份全國住房租金價格同比上漲4.4%，已連續(xù)43個月上漲。此外，據媒體報道，往年非常搶手的北京學區(qū)房，今年房租空漲一個月后又降了回來。

住房租賃市場相對新建商品房和二手房市場來說，是一個充分競爭的市場。因此，破解住房租金連續(xù)上漲難題，需要充分發(fā)揮市場機制的作用。

住房租賃市場是一個相對充分競爭的市場，主要有以下原因。

一是住房租賃市場的交易雙方數量眾多。無論是出租方，還是承租方，對應著一個龐大的社會群體。而在新建商品房市場，住房供應總量與節(jié)奏，主要由房地產開發(fā)商把控。受當前住房供求關系相對緊張影響，二手房市場出售方議價能力要強于購買方。

二是住房租賃市場交易中的一方無法決定住房租金走勢。由于可替代的住房較多，出租方的定價要受到其他出租方強有力的挑戰(zhàn)。同理，承租方的出價也要受到其他承租方的競爭。

三是依托于遍布全城的中介網點和互聯(lián)網，住房市場租賃信息大體透明。

由此可見，住房租賃市場相對具備了經濟學理論中完全市場競爭的基本條件。

當前住房租賃價格連續(xù)上漲是城鎮(zhèn)化進程的必然結果。隨著越來越多的就業(yè)人群向城市、特別是一線大城市轉移，產生了規(guī)模龐大的住房需求。其中，一部分的住房需求主要通過新建商品房和二手房來滿足，而相當部分住房需求必須要借助住房租賃市場來解決。同時，房價連續(xù)高位上漲，造成房屋持有成本上升，一定程度上抬升了住房租賃的成本。據國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住房銷售價格變動情況，7月份有62個城市住房價格環(huán)比上漲。自去年第四季度以來，房地產市場保持連續(xù)上漲態(tài)勢，高房價帶動租金上漲是當前住房租賃市場的一個顯著特征。

盡管如此，破解住房高租金問題，還需要依靠市場機制來解決。住房租金的演化態(tài)勢，是市場供求動態(tài)均衡的結果。如前所述，北京學區(qū)房租金價格在上漲一個月后回落，是有支付能力租賃需求下降的結果。同樣，若住房租金價格繼續(xù)上漲，按照市場規(guī)律，有支付能力的租賃需求下降，從而就會形成制約住房租金價格繼續(xù)上漲的收縮力。

城市發(fā)展有其邊界，住房租金也是一個重要的制約因素�，F(xiàn)在一線城市人口擴張壓力巨大，住房租金的上漲也會分流部分人群，促使他們轉移到其他城市。住房租金與收入之間的動態(tài)平衡，始終是決定住房租金未來演化的重要力量�？紤]到住房租金占個人收入或家庭收入的比重逐年上升，不排除未來會有更多的人逃離“北、上、廣”。

當然，政府治理也不能忽視住房租金價格的過快上漲。城市中服務業(yè)發(fā)展需要更多人群的支持。除了要規(guī)范住房租賃市場，還要采取綜合措施加強住房租賃供應，加大公租房建設，以滿足中低收入人群的住房需求。因此，地方政府在抑制房價過快上漲的同時，也需要促進住房租賃市場的健康穩(wěn)定運行。