明日就是“重陽節(jié)”，讓老人能擁有一個幸福的晚年是政府、家庭和社會的共同責任。9月13日，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，其中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”這17個字最為引人注目。

　　事實上，“反向貸款”的模式在上世紀80年代已經在美國出現。目前世界上不少國家有此政策，但是也有很多國家仍在觀望中。

　　美國 “倒按揭”推行多年“門檻低”

　　“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產變成現錢呢？”、“很多老人空有大房子，卻沒有現金，可能面臨突然的醫(yī)療支出、房屋修繕費用，怎么辦？”在美國，從上世紀80年代開始，出現了政府主導的“反抵押貸款”項目，也就是“以房養(yǎng)老”。美國人養(yǎng)老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

　　20多年來數十萬人參加

　　在一些受訪對象的印象中，美國人養(yǎng)老有多種選擇，純粹靠“以房養(yǎng)老”的現象雖然有，但是并不算多。

　　美國人退休能拿多少錢呢？美國的養(yǎng)老保險制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養(yǎng)老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例�！暗诙�條腿”是雇主計劃，相當于我國的企業(yè)年金，最著名的是401K計劃，社會平均替代率也是40%；“最后一條腿”是商業(yè)養(yǎng)老保險。

　　61歲的美國人安東尼給出了一個大概的數字：基本養(yǎng)老保險最低標準是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人并不僅靠基本的社保金過活，同時還會擁有企業(yè)年金和一些存款。

　　在美國，利用房產養(yǎng)老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡單地理解為“以房養(yǎng)老”。

　　這種項目由美國政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業(yè)行為。據統計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

　　62歲以上有房老人夠條件

　　美國的這種“住房反向抵押貸款”（HECM）出現于上世紀80年代中期，目標人群是62歲以上的老人。該項目由美國聯邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯邦住房管理局（FHA）主導。

　　通俗來講，與普通的按揭買房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關金融機構為此付給老人一定金額的現金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣房屋清償貸款。

　　申請HECM的老人需要符合幾項基本的條件，“門檻”并不算高：首先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦；擁有一套已經還清貸款或者所欠貸款數額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現金可以還清貸款）。

　　在實際操作中，負責放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構。假如貸款機構因破產或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發(fā)放。

　　這一項目對申請者用來抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價。

　　按照規(guī)定，申請人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評估價或者銷售價格，絕大部分情況不超過62.55萬美元。當事人無須為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫(yī)療保險等其他社會福利也不受影響。

　　20萬房產能發(fā)一半貸款

　　那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢？這要根據當時的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來綜合評定。如果是夫妻申請，則以年齡較小的一方的年齡為準。

　　老人在申請反向貸款前，按照要求必需免費獲取講解資料，或者以較低的價格聘用反向貸款顧問，明確了解這一項目的含義。顧問會為老人估算相對準確的貸款金額，或者老人們可以自行在網上用“反向貸款計算器”估算。

　　在官方的宣傳資料中，以擁有20萬美元價值房屋的3個家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個申請的具體情況仍然有所不同。

　　63歲的比爾·史密斯退休后，仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標準，史密斯獲得11.5萬美元的反向貸款，他拿這些錢再來償還自己的房屋貸款。

　　喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休后買下了一棟兩層別墅。最近，喬患上了輕微的心臟病，爬樓梯很不方便。于是，他們申請了HECM一個較低手續(xù)費的儲蓄貸款項目。根據利茲的年齡，二人得到10.5萬美元的反向貸款。他們用2萬美元安裝了一個電梯，又把房子做了一些修繕，剩下的8.5萬美元存下來以備將來使用。

　　80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮(zhèn)里，她知道自己可以靠親友的照顧生活，但是因為花光了所有的退休基金，她對生活仍然有些擔心。她從HECM標準貸款項目中獲得了13.4萬美元貸款。她選擇了按月領取貸款的項目，每月能夠拿到925美元的“貸款退休金”。

　　子女還清貸款后還可繼承

　　在HECM項目中，有一項強制條件是申請者必須住在這套房屋中。

　　老人在世時，可以一直住在房子里。如果老人搬出，則需要還清反向貸款。

　　如果老人去世，房屋則收歸HUD所有，并由其出售房屋清償債務。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

　　如果老人的子女希望繼承房產，則要還清銀行或者金融機構支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續(xù)費時費力，許多子女放棄了繼承權，住房由政府收回。

　　除了子女繼承的問題，這一項目推行多年來，也產生了一些問題，最主要的是利率太高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構發(fā)放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負擔。

　　另外，這一項目往往需要政府補貼大量費用，總額接近10億美元。最近聯邦政府出臺新的措施，宣布要加強對申請者的資格審查。

　　賣房住高檔養(yǎng)老院也是選擇

　　由于“倒按揭”的養(yǎng)老計劃同樣存在一些問題，許多美國老人選擇將房子賣掉，覺得直接獲取大批現金更為實在。在一些高檔而昂貴的養(yǎng)老院，許多老人都是賣了房子才得以入住。

　　在美國居住多年的華人小川曾經去過家門口的高檔養(yǎng)老院參觀。她介紹說：“我家附近的養(yǎng)老院很高級，全美連鎖，設施特別好，能夠為老人提供非常貼心而周到的各種服務和陪護。價格當然很貴，而且要求一次性付清，這筆錢差不多能買一所房子。很多老人用賣房子的錢住進去，一直到去世�！�

　　美國也有很多老人將自己的大房子出租，或者賣掉大房子，再換一個小房子，貼補家用，過上更為舒適的晚年。

　　新加坡

　　組屋出租需申請 一成老人愿出租

　　幾十年來，新加坡政府通過大興組屋（相當于“經濟適用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群體有了自己的住房。

　　在新加坡，老年人被稱為“樂齡人”。如何解決低收入者的養(yǎng)老問題，一直是新加坡政府的難題。為此，近幾年新加坡政府實行了數項利用老年人組屋（相當于經濟適用房）房產養(yǎng)老的措施。但是，對于美國式的“反向抵押貸款”政策，新加坡政府仍在觀望。

　　房屋套現主要有三種方式

　　新加坡的“組屋”政策非常有名。上世紀60年代，新加坡成立建屋發(fā)展局后，建造了很多公共組屋（相當于經濟適用房），比商業(yè)私人住宅便宜許多，供低收入人群居住。后來，政府實行“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入人群購買組屋。如今，組屋已成為新加坡住房市場的主體，87%的人住在其中。

　　目前，新加坡老年人要利用所擁有的組屋換取收入，有三種主要方式：

　　新加坡政府允許老年人將自己的組屋整間出租，或者出租其中的房間。不過，這需要向政府申請，否則將面臨罰款。

　　新加坡政府在2009年和2012年初先后出臺了兩項措施，旨在幫助低收入的老年人解決“有房產，沒現金”的窘境。前者是屋契回購計劃，后者是樂齡安居花紅。

　　只有一成老人愿意出租房屋

　　但是，這三種政策，都沒有獲得非常熱烈的反響，反映出亞洲老年人的各種顧慮。

　　近日，新加坡國家發(fā)展部公布了最新數據：新加坡共有約25.4萬名年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數的30%，其中近八成已付清貸款。在這些老年屋主當中，把整間房子租出去的人有1.35萬人，出租房間的人則有1.24萬人。

　　根據這項數據顯示，新加坡老年組屋屋主中，出租房屋的僅占總數的一成。

　　據新加坡媒體報道，新加坡租房的收入很可觀。一個房間的月租平均是600元，兩居室的月租大約為1480元，三居室約為2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金則為2450元。

　　為何很多人不愿意出租組屋呢？新加坡國家發(fā)展部對1243名年長屋主進行調查發(fā)現，在548名不肯出租房子的受訪者中，約一半覺得與陌生人同住會失去隱私；有兩成的人對有陌生人入住自己的家感到不安，他們擔心貴重物品會被竊走；另有約22%的人因為有子女供養(yǎng)、有足夠積蓄或還在工作，無須出租房子。

　　“回購”和“花紅”雙雙遇冷

　　2009年新加坡政府推出的“屋契回購計劃”同樣遭遇尷尬。自2009年至今，只有不到500名申請者。

　　今年2月，新加坡政府對這一計劃做了改進，將原本的1萬元政府津貼提高一倍到2萬元。其中1萬5000元是現金，另外5000元會撥入公積金戶頭。

　　雖然“屋契回購計劃”修改后，申請人數有所增多，但是很多新加坡老年人顧慮的是該計劃的30年期限——計劃規(guī)定組屋屋主在售房給政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此擔心，30年后自己會無家可歸，真正的老無所依。許多新加坡專家也呼吁，政府取消30年的限制。

　　至于去年開始實施的樂齡安居花紅，其初衷是鼓勵老人賣掉現有大型組屋，搬到三居室或更小的組屋中以領取花紅的計劃。從去年開始實施，迄今申請者只有23個，13個已獲得批準，其余10個還在處理中。

　　樂齡安居花紅遇冷，與一開始政策的不合理性不無關系。去年開始實施時，政府規(guī)定申請者大屋換小屋所得的收益，要優(yōu)先補充公積金退休賬戶。這讓很多需要現金貼補生活的老年人望而卻步。

　　據新加坡媒體報道，目前新加坡公積金最低存款額為13.9萬元，如果是一對老夫妻，總數就是27.8萬元。如果悉數填補，大屋換小后所得的現款可能微不足道，因此政府所給的2萬元花紅也失去了魅力。根據今年修訂的計劃，屋主只需用凈收益中的6萬元填補公積金退休戶頭，剩余部分可全數提取現金。

　　小型樂齡公寓受歡迎

　　另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養(yǎng)老問題，也在興建小型樂齡公寓。據新加坡媒體報道，雖然老年人也有擔心居住年限的問題，但是這一舉措相對受歡迎。因為很多老人不愿意領取樂齡安居花紅的另外一個原因，是不愿意搬離熟悉的環(huán)境。如果能夠在熟悉的社區(qū)中找到小型公寓，可能會令老人們更加安心。

　　屋契回購計劃和樂齡安居花紅計劃的用意雖好，但是也有專家提出，這些計劃的細節(jié)和條款過于復雜，讓人難以理解。

　　對于在一些國家實行的“反向按揭房產貸款”，雖然民間一些商業(yè)機構曾經試行，但是效果不好，新加坡政府對此還在觀望。一些新加坡學者提出借鑒他國相關經驗，新加坡媒體對亞洲國家推行“反向按揭”的風吹草動也相當關注。

　　英國

　　個別老人賣房去他國買豪宅

　　去年底，一份調查顯示，超過三分之一的英國人打算利用房產籌集養(yǎng)老金，歐洲大陸有類似想法的人占不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。那么，英國人如何利用房子養(yǎng)老呢？

　　保險公司主導“終生抵押”

　　在英國，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每個月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后，用該住房歸還貸款。

　　1920年，英國為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

　　如今，“反向抵押貸款”在英國也很普及。不過，與美國政府主導為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險公司等商業(yè)力量，在英國稱為“終生抵押”。據調查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。

　　目前，英國辦理“終生抵押”的金融機構和協會有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。

　　因此，英國的“終生抵押”并沒有統一的標準，各家金融機構都在利率、申請人條件、還貸條件方面有所區(qū)別。

　　總的來說，申請者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請人的房屋價值也要符合一個最低評估值，通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間。

　　申請者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個人只有60歲，那他大致能夠拿到相當于房產價格25%的貸款。實際上，這是保險公司在與老人的壽命博弈，被保險人活得越久，則保險公司需要支付的養(yǎng)老金就越多；反之則保險公司就能很快收回房產獲利。

　　政府鼓勵老人租房獲利

　　在英國，另一種“以房養(yǎng)老”的方式是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。

　　今年一項調查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機會賣房，其中73%的人表示想換一套更小一點的房子。在被調查者中，有23%的人希望賣房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務。

　　如果擁有大房子的英國老年人不愿意賣房也不愿意抵押房產，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項鼓勵老年人租房收益的計劃。凡是參加此計劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。

　　此外，還有老人將自己的房產出售后搬到物價水平較低的城市或者國家去養(yǎng)老。此前有報道稱，個別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買豪宅養(yǎng)老。不過，由于金融危機和歐債危機的影響，很多老年人所購買的房產大幅縮水。 新京報記者 儲信艷

　　■ 附議

　　“失獨老人”與“以房養(yǎng)老”

　　一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎。

　　現在，很多人把“以房養(yǎng)老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質上就是老人有基本住房之外的資產性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養(yǎng)老”應該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機構，金融機構按期發(fā)放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機構貸款，這也是大多數國家“以房養(yǎng)老”的意義所在。

　　這種逆向按揭模式的“以房養(yǎng)老”對中國來說，具有更迫切的現實意義，這是因為中國有大量的失獨老人。

　　所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據衛(wèi)生部發(fā)布的《2010中國衛(wèi)生統計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經超百萬個。有關專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養(yǎng)兒防老的傳統經濟模式無法實現。

　　根據我國的計劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨老人大多數都是城鎮(zhèn)居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”�，F在，隨著房地產市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，“以房養(yǎng)老”政策對于這部分老人來說，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產問題，他們擁有的房子用來養(yǎng)老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實不至。

　　在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地并無所有權。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權法》規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并沒有清楚規(guī)定續(xù)期費用是多少。

　　與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業(yè)稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業(yè)稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產進行統一稅率的稅收。美國是聯邦制國家，其每個州都是自治的，各個地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業(yè)稅的稅基是根據地方政府委托的專業(yè)評估機構對房地產價值進行市場評估作為依據來確定的。

　　根據這種土地制度，做一個簡單的估計，不考慮資金的時間價值，假設土地的市場價值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業(yè)的業(yè)主因土地而繳納的稅負就等同于土地的市場價值，相當于把土地及房屋再買了一遍。這實際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續(xù)費差不多。

　　不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對于以房養(yǎng)老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因為稅負是每年繳納，所以，任何時候，土地的價值都是穩(wěn)定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎。

　　但在中國，這個根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個上世紀90年代購買房改房的居民，到現在，已經過了25年，如果后25年采取“以房養(yǎng)老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變?yōu)槲７浚�銀行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說，銀行在支付了25年的養(yǎng)老金之后，得到的價值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續(xù)期費用也不是足額，而與市場實際價格有一個差價，但也會大大侵蝕金融機構的利潤。所以，即使拋開房屋價格的不確定性，這種政策的不確定性也會使金融機構采取回避態(tài)度。

　　劉遠舉（上海金融與法律研究院研究員）