人民網(wǎng)上海10月18日電 （王若宇） 17日上午10點，上海自貿(mào)區(qū)周邊一處地產(chǎn)中介拉起門簾，工作人員匆匆將貼在玻璃墻內(nèi)房源信息撕下更新：楊高北路一處商住小戶型的掛牌價從150萬元漲到了160萬元�！胺繓|的心理價格一周一變，掛出來的房子本周賣不掉，到了下周就要漲價。”工作人員告訴記者。

9月29日，中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)正式掛牌。試驗區(qū)總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。受地理因素影響，外高橋板塊受自貿(mào)區(qū)利好因素的影響最為直接。半個月以來，這里的房地產(chǎn)市場成為自貿(mào)區(qū)狂熱投資潮的縮影。

華頓經(jīng)濟研究院院長沈晗耀向人民財經(jīng)表示，自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)過熱的苗頭應(yīng)該引起上海重視�！暗貎r房價飆漲將顯著增加企業(yè)辦公成本，從而稀釋自貿(mào)區(qū)寶貴的改革紅利�！�

不愿具名的地產(chǎn)業(yè)資深人士向人民財經(jīng)表示，“在上海的版圖中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分布，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機者希望這里的房價和CBD甚至和香港接軌是一廂情愿�！�

房價一個月飆漲超過50%

據(jù)了解，無論是外高橋還是臨港，均非上海傳統(tǒng)的大規(guī)模住宅或商務(wù)社區(qū)。但受到自貿(mào)區(qū)利好推動，這里的房價走勢在過去一個月的表現(xiàn)如脫韁野馬。

高橋板塊內(nèi)，永久城市花園和瑞禾明苑兩個標(biāo)桿小區(qū)9月初的房價尚停留在每平米22000元左右，一個月之后每平米均價已經(jīng)突破30000元。

絕大多數(shù)購房者來自外地，而不受限購政策影響的商住樓的價格飆漲則更為明顯：楊高北路樂非天地的小戶型單位成交價格從8月底的100萬元，攀高至如今的170萬元。“即便是超過50%的漲幅，在一些房東看來仍然不滿意，他們希望再等等、再看看。”房地產(chǎn)中介工作人員說。

中原地產(chǎn)外高橋門店負責(zé)人宋滬雄介紹，外高橋板塊房屋市場在過去一個月呈現(xiàn)“量價齊升”的特點：房屋價格普遍上漲在40%至50%之間，許多熱門房型每周都會漲價。與此同時，區(qū)內(nèi)物業(yè)成交活躍度達到了歷史上最高水準(zhǔn)，單個門店月成交量相當(dāng)于2012年的總和。

樓價攀升稀釋改革紅利

地產(chǎn)分析人士龔敏認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)短期對房地產(chǎn)的利好作用大于實際。而在揭牌首月，各項改革尚起步之際，區(qū)域內(nèi)房價就出現(xiàn)瘋狂上漲的局面，也讓外界頗為擔(dān)憂。

湯先生是眾多掘金自貿(mào)區(qū)的溫州商客之一。他計劃在自貿(mào)區(qū)內(nèi)外各注冊一家貿(mào)易公司。這就需要承擔(dān)三項物業(yè)成本：自貿(mào)區(qū)內(nèi)200平米的辦公室和一處3000平米左右的倉庫，以及自貿(mào)區(qū)周邊一處200平米的辦公室�！叭绻�租金持續(xù)上漲，對未來公司的成本壓力比較明顯。”他說。

作為改革的試驗田，自貿(mào)區(qū)在轉(zhuǎn)變政府職能降低企業(yè)運營成本方面正在進行嘗試。沈晗耀擔(dān)心，寶貴的改革紅利將被高企的房價稀釋，企業(yè)獲得的實際利益將被高地價、高房價攤薄乃至消耗殆盡。

上述局面在香港已經(jīng)出現(xiàn)：作為自由港，香港一度吸引著日本的投資和消費資金。但過高的地價、房價將香港的綜合辦公成本推高，導(dǎo)致其競爭力受到?jīng)_擊。“相比香港，上海自貿(mào)區(qū)的稅收優(yōu)惠等政策都尚未出爐，如果貿(mào)然抬高地價、房價，對企業(yè)來說將是災(zāi)難�！鄙蜿弦�說。

投機者承擔(dān)巨大風(fēng)險

事實上，在上海房價整體攀升的背景下，外高橋和臨港多年未擠入熱門板塊的行列。這其中，地理因素是直接的原因：從臨港新城出發(fā)到市中心人民廣場的距離是76公里，乘坐出租車最低花費270元。

即便臨港新城的“故事”和“傳言”每隔2年都會翻新一次，但仍難以改變區(qū)域內(nèi)房屋銷售近乎停滯的尷尬。相較之下，外高橋板具備人氣，但商住樓和住宅的市場投放量比較有限，整個板塊的成熟度不足。

不愿具名的地產(chǎn)業(yè)資深人士向人民財經(jīng)表示，市場惡炒自貿(mào)區(qū)板塊，背后風(fēng)險不容忽視�！霸谏虾５陌鎴D中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分布，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機者希望這里的房價和CBD甚至和香港接軌是一廂情愿�！�

接近上海決策層的人士認(rèn)為，數(shù)年內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴容是高概率事件。沈晗耀稱，現(xiàn)行自貿(mào)區(qū)的作用是改革試驗田。隨著對外開放擴大，自貿(mào)區(qū)內(nèi)負面清單會逐漸縮��；更多CBD區(qū)域?qū)⒑�蓋到自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)，從而真正帶動金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)引進外資，擴大開放�！白再Q(mào)區(qū)的可復(fù)制，既是在全國的可復(fù)制，也是在上海的可復(fù)制�！痹撊耸勘硎尽�

未來，自貿(mào)區(qū)的“唯一性”一旦打破，那么距離市區(qū)路途遙遠、人口稀少的港口板塊瘋狂的房價又何以為繼？