怎么看當(dāng)前住房市場形勢(九個怎么看·專家訪談錄⑤)

——訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

今年以來，全國一線城市和部分二線城市的房價上漲較明顯。近期，部分城市出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象，又增加了人們對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。那么，應(yīng)如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢？記者采訪了住建部政策研究中心主任秦虹。

供需失衡致一線城市房價上漲

北京、上海等調(diào)控政策最嚴(yán)格的一線城市及部分二線城市，今年房地產(chǎn)市場回暖力度極強。22日，國家統(tǒng)計局公布的9月份我國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳的房價同比漲幅都超過了20%。

秦虹分析，目前，在我國657個設(shè)市城市中，多數(shù)城市房價仍比較平穩(wěn)，房價明顯上漲的主要是一線城市和部分二線城市。北京、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場絕不代表全國。

秦虹指出，此輪房價上漲與2005年、2007年及2009年的三次房價明顯上漲有很大不同，投機投資性需求不再是主要推手，自住性需求，特別是剛性需求量較大。“2011年新‘國八條’實施之后，全國49個城市實施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房價仍在上漲，只能說明市場供應(yīng)難以滿足自住性需求的增長�！�

為什么一線城市與部分二線城市的住房供需矛盾會如此緊張？

秦虹分析，從需求角度看，大城市人口聚集規(guī)模較大，特別是年輕人增長比較快。以北京為例，2011年北京市新增常住人口接近60萬人，其中20至39歲的青年人占比達到62.8%。與此同時，受房價預(yù)期影響，近一年來，購房年齡更趨于年輕化。

相對于需求增長而言，住宅供應(yīng)量明顯不足。到8月份，北京、上海兩個每年常住人口增加最大的直轄市，新開工面積還是有近10%的負(fù)增長�？陀^地講，這幾年大城市人口增長多，但拆遷難度大，住宅用地計劃完成比例偏低，再加上開發(fā)企業(yè)在面對調(diào)控需求的政策時開工更加謹(jǐn)慎。這些都使供求關(guān)系發(fā)生失衡，供不應(yīng)求的代價就是房價上漲。

房價上漲不能歸咎于調(diào)控不力

回顧近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限貸、限價、房產(chǎn)稅試點、二手房征20%個人所得稅等組合拳頻出，力度已經(jīng)不小。為何調(diào)控效果與百姓預(yù)期仍相差甚遠？

秦虹認(rèn)為，自2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，是在住房市場上抑制投機需求、滿足合理需求。這有利于縮小在住房資源占有和消費上的不平衡，對解決目前住房存在的主要矛盾，針對性比以往更強。

“部分城市房價上漲明顯，是眾多社會問題的集中表現(xiàn)，其背后的原因是極其復(fù)雜的，不能簡單地歸咎于調(diào)控政策不力，盡管調(diào)控政策也有需要完善的地方�！鼻睾缯f。

首先，大城市房價高企是區(qū)域、城市發(fā)展不均衡的必然表現(xiàn)。目前，大量剛性購房需求集中于東部中心大城市，造成住宅供應(yīng)壓力極大。這對下一步新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，如何更多更好地發(fā)展次中心城市，科學(xué)發(fā)展城市群，提出了緊迫的挑戰(zhàn)。

其次，房價明顯上漲也是一種貨幣現(xiàn)象。在貨幣資產(chǎn)保值增值渠道少、實體經(jīng)濟發(fā)展減速等情形下，人們把對居住條件的改善與私人財富累積的需求疊加在一起，買房愿望特別迫切。隨著經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的增長，如何解決居民貨幣資產(chǎn)的保值增值問題，增加更多的投資渠道也是緩解購房需求壓力的重要方面。

再次，房價高企又是社會管理和法律制度亟待完善的表現(xiàn)。住房不僅是解決住的問題，還捆綁了社會功能，使本應(yīng)是先租后買的住房梯級消費變成了必須買房的需求，加劇了市場供應(yīng)緊張。例如，在各大城市，學(xué)區(qū)房價格上漲最快，為什么？主要是不買房就不能落戶解決小學(xué)生就近入學(xué)的問題。再有，租房穩(wěn)定性差，居住管理、租房管理等法律制度還不完善，所以人們不愿意租房更愿意買房。

此外，房價高企也受到土地供給制度的影響。地方財政各種資金需求都對土地收益依賴過大。如果商住用地的供應(yīng)量不足且價格持續(xù)上升，又怎能讓房價下降呢？

以上這些房價高企的背后原因，又有多少是調(diào)控政策能夠解決的呢？“恐怕既需要完善調(diào)控政策，也需要更廣泛深入的改革才行�！鼻睾缯f。

下半年房價漲幅應(yīng)有所收窄

秦虹認(rèn)為，我國經(jīng)濟增長正處于換擋階段，此時房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，并不斷增加協(xié)調(diào)性與針對性。信貸手段靈活性強，應(yīng)堅持體現(xiàn)差別化，支持剛需，限制投機；土地調(diào)控最為直接，在房價上漲明顯的城市，應(yīng)加快采取增加住宅用地供應(yīng)，提高土地利用效率，緩解供求矛盾；稅收政策是維系房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的一項基礎(chǔ)制度，應(yīng)盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。

關(guān)于社會普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅，秦虹說，嚴(yán)格定義的房產(chǎn)稅是每年對擁有住房資產(chǎn)的所有者按房屋當(dāng)年的市場價格的一定比例全面開征，其對調(diào)節(jié)市場供求有三大效果：一是可以調(diào)節(jié)住房資源占有的不平衡。二是可以有效地調(diào)動社會存量住房的使用。三是相較于一次性征收的土地出讓金，房產(chǎn)稅為地方政府提供了更加穩(wěn)定、持續(xù)的稅源。

不過，秦虹也坦言，我國對于個人住房開征房產(chǎn)稅仍在起步階段，目前正在試點探索，全面地、并一步到位地開征房產(chǎn)稅有難度。

對于下半年的市場趨勢，秦虹分析，下半年住宅供應(yīng)量應(yīng)該比上半年大，房價基數(shù)也比上半年高，因此下半年的房價上漲幅度應(yīng)有所收窄。