昨日，上海發(fā)布樓市調(diào)控“滬七條”，包括二套房首付從六成提高至七成，外地戶籍購房社保年限從“購房前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”調(diào)整為“購房前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上”等。

而此前的10月11日，深圳市出臺(tái)了“深八條”，將第二套住房的首付比例提高到七成，并相應(yīng)提高利率。10月23日，北京市也公布“京七條”，包括推出“自住型商品房”政策，未來兩年供應(yīng)7萬套等。

這樣，“北上廣深”四個(gè)一線城市中，近期已有三個(gè)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，目前只剩下廣州市。

有別于以往全國“一刀切”的做法，年末這一輪調(diào)控政策是以地方差異性調(diào)控的形式出現(xiàn)的。2013年是樓市高度分化的一年。一線城市和多個(gè)二線重點(diǎn)城市房價(jià)同比大幅上升。但同時(shí)，大量三、四線城市出現(xiàn)了商品房供大于求、樓價(jià)停滯不前甚至開始下降的新情況�！熬┢邨l”、 “深八條”、 “滬七條”取代以往的“國五條”、“國八條”，顯示了本屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的新思路，地方政策將有更大空間，更加務(wù)實(shí)，更具靈活性和針對性。

就“北上廣深”而言，2013年地王頻出，樓市量價(jià)齊升。北京、廣州等地政府動(dòng)用了“價(jià)格管制”、“限售”、“限簽”之類狠招，都難以抑制樓價(jià)猛漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，北京市新房價(jià)格累計(jì)上漲24.39%，上海、深圳、廣州也緊隨其后。在這樣的背景下，一線城市要完成2013年度的新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，難度可想而知。廣州和深圳定下的目標(biāo)是“全市新建商品住房價(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增速”，而深圳前三季度新房價(jià)格累計(jì)漲幅已超出2012年人均收入實(shí)際增速10個(gè)百分點(diǎn)，廣州超出了13個(gè)百分點(diǎn)。在這樣的壓力下，地方政府必須主動(dòng)有所作為�！熬┢邨l”、“深八條”、 “滬七條”來了，接下來，廣州出臺(tái)“穗七條”或“穗八條”，恐怕馬上也將成為現(xiàn)實(shí)。

綜合來看，本輪地方調(diào)控政策的重點(diǎn)，是打擊炒樓、抑制投資性置業(yè)、嚴(yán)格限購、限售、限價(jià)等行政管理手段。可以認(rèn)為，本輪一線城市的調(diào)控政策帶有非常明顯的階段性特征，是上一輪國家調(diào)控政策向新階段過渡時(shí)期所出現(xiàn)的“過渡性政策”，因此措施總體偏于溫和。

國家管理層已經(jīng)明確未來房地產(chǎn)市場必須建立“長效機(jī)制”，以取代頻繁、密集、短期行為特征明顯的調(diào)控政策。但我們也應(yīng)看到，“長效機(jī)制”的建立是一個(gè)龐大工程，包括土地制度改革、稅收體系變革等，房地產(chǎn)運(yùn)行和市場管理機(jī)制也面臨突破。專家們熱議的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、土地流轉(zhuǎn)、新住房保障體系等的實(shí)施，仍然需要一個(gè)較長的試點(diǎn)過程，因此，“長效機(jī)制”的建立不可能一朝一夕完成。短期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍不可能退出，更不排除政府根據(jù)市場情況，繼續(xù)推出調(diào)控新政的可能。

（作者是知名房地產(chǎn)專家）