近幾年，受到中國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)、增速放緩、融資成本高等因素的影響，無論是企業(yè)還是個(gè)人前往海外投資的熱情不斷攀升，8月11日，央行大幅下調(diào)人民幣中間價(jià)，三天內(nèi)人民幣兌美元累計(jì)貶值達(dá)到4.66%，創(chuàng)下近20年來人民幣匯率的最大一次調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士分析，人民幣大幅貶值雖然表面看加大了個(gè)人投資海外不動(dòng)產(chǎn)的成本，但是考慮到資產(chǎn)保值增值的角度，可能對(duì)個(gè)人的投資行為產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用，廣州一家海外置業(yè)投資公司近半個(gè)月來的咨詢量就漲了25%。但是對(duì)于企業(yè)而言，由于國(guó)內(nèi)融資成本不斷降低，海外融資成本升高，加上風(fēng)險(xiǎn)性較大，因此加碼海外的可能性不大。

數(shù)據(jù)

去年中國(guó)海外投資額同比大增46%

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資額創(chuàng)下新高，達(dá)到165億美元，比2013年增長(zhǎng)了46%。商業(yè)地產(chǎn)投資名列前茅增長(zhǎng)近50%，超過112億美元。現(xiàn)有的辦公樓和酒店資產(chǎn)成為中國(guó)海外投資最熱門的選擇。中國(guó)的住宅開發(fā)商增長(zhǎng)其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長(zhǎng)了38%。海外投資的激增使中國(guó)一躍成為全球五大主要跨境資本來源地之一。

其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；2014年澳大利亞成為中國(guó)投資者青睞的新目標(biāo)市場(chǎng)，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。從城市來看，悉尼獲得了大部分的投資額，達(dá)到22億美元，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國(guó)投資。

仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)總監(jiān)夏飏飏指出，在中國(guó)宏觀調(diào)控以及住宅市場(chǎng)低迷的形勢(shì)下，中國(guó)開發(fā)商及機(jī)構(gòu)投資者通過國(guó)際市場(chǎng)的多元化投資以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)，并確保長(zhǎng)期收益。值得注意的是，投資活動(dòng)再次聚焦于中國(guó)投資者熟悉的世界主要城市，例如倫敦、悉尼及美國(guó)主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥。

仲量聯(lián)行全球資本市場(chǎng)研究部總監(jiān)David Green-Morgan甚至預(yù)測(cè)，2015年底，中國(guó)的海外投資總額將達(dá)到200億美元。

影響

海外投資活躍不僅為高回報(bào)且更為保值

人民幣貶值，美國(guó)央行加息預(yù)期，無疑將對(duì)市民海外消費(fèi)、投資以及外幣儲(chǔ)備造成一定的影響。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文表示，過去一兩年間，中國(guó)對(duì)外資本流出，包括不動(dòng)產(chǎn)投資，急劇增長(zhǎng)。這次貶值是否會(huì)是遏制資本外流的一種資本控制手段？他認(rèn)為并非如此。貨幣貶值短期內(nèi)有提高海外資產(chǎn)價(jià)格的作用，因此不利于海外投資。但是，通過貶值減少資本外流的目的將會(huì)適得其反，因?yàn)檫@實(shí)際上會(huì)鼓勵(lì)更多資本外流到海外房地產(chǎn)投資。此次貶值的意外結(jié)果就是鼓勵(lì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)基金在全球范圍內(nèi)實(shí)施資產(chǎn)多元化，從而對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)，這將鼓勵(lì)更多海外投資。中國(guó)的海外投資者將受益于更強(qiáng)的外國(guó)主導(dǎo)的現(xiàn)金流，總收益將會(huì)顯著提升。

麥哲文預(yù)計(jì)，海外住宅投資的興趣將日益提高，這不只是為了獲得回報(bào)或租金收益，而且還是一個(gè)財(cái)富保值工具。投資目的地的最佳選擇將依然是倫敦或紐約等全球金融中心，同時(shí)投資者對(duì)全球二級(jí)市場(chǎng)的興趣也在逐步增加。近期的市場(chǎng)變化反而提醒投資者需要采取投資地域的多元化，同時(shí)提高受硬通貨抑制的不動(dòng)產(chǎn)的利率水平。

所有匯率變動(dòng)都有周期性，美元在過去幾十年來就是如此�，F(xiàn)在，每一個(gè)人都在觀望。需要形成新的趨勢(shì)才能改變?nèi)藗兊男袨榉绞�，僅僅三天不足以徹底扭轉(zhuǎn)人民幣長(zhǎng)達(dá)10年的匯率升值趨勢(shì)。但可以確定的是，人民幣匯率的這一最新變化，將大大推動(dòng)中國(guó)投資者海外購(gòu)買住宅資產(chǎn)的熱情。麥哲文補(bǔ)充道。

據(jù)國(guó)信證券數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)7月新屋開工數(shù)量在四個(gè)月來第三次觸及2008年金融危機(jī)以來的新高，7月成屋銷售也攀升至經(jīng)濟(jì)衰退以來的最高水平，表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在三季度保持強(qiáng)勁復(fù)蘇。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇有助于增強(qiáng)投資者的信心，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

另外，麥哲文還預(yù)計(jì)，境外住房?jī)r(jià)格在需求量增加的基礎(chǔ)上略有提高。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，人民幣匯率貶值后，部分投機(jī)類型的資本會(huì)加快到海外投資，當(dāng)然，相比過去，由于一線城市依然有限購(gòu)政策，所以此類投機(jī)型資金的規(guī)模預(yù)計(jì)是不太大的。這樣估算，其實(shí)外逃的資本沒有預(yù)計(jì)的多，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響也要打折扣。而對(duì)于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，或集中在一些傳統(tǒng)的物業(yè)和城市領(lǐng)域，比如說傳統(tǒng)歐美的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。一些新興的海外市場(chǎng)的投資其實(shí)相對(duì)來說有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以這個(gè)時(shí)候并不會(huì)有大量的資金涌入。而部分個(gè)人投資者可能在這個(gè)時(shí)候會(huì)加快到海外市場(chǎng)進(jìn)行投資，但此類例子相比國(guó)內(nèi)物業(yè)投資的群體來說，肯定只有一小部分。

房企海外投資加碼可能性小

近幾年，由于中國(guó)融資成本高企，不少企業(yè)進(jìn)軍海外掘金，那么人民幣貶值對(duì)于房企的海外市場(chǎng)將產(chǎn)生什么影響？

據(jù)中國(guó)中投證券數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)海外債務(wù)規(guī)模大，人民幣快速貶值對(duì)財(cái)務(wù)沖擊相對(duì)明顯。2013年、2014年房地產(chǎn)行業(yè)美元債券融資金額僅次于銀行業(yè)，同時(shí)發(fā)債企業(yè)以民營(yíng)房企為主，其外匯風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖措施幾乎無法與銀行業(yè)相提并論，因此本次人民幣快速貶值后房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)層面受到的沖擊在所有行業(yè)中相對(duì)明顯。

數(shù)據(jù)還顯示，2014年末外幣債務(wù)占總債務(wù)的平均比例為29.6%，整體對(duì)外幣債務(wù)依存度比例較低。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)臵地、碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)和雅居樂外幣債務(wù)占比超過45%，但長(zhǎng)期的外債結(jié)構(gòu)有效平緩了人民幣貶值對(duì)外債占比高房企的即期匯兌損益影響。時(shí)代地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)凈負(fù)債率對(duì)匯率變動(dòng)敏感度較高，人民幣貶值后其凈負(fù)債率將出現(xiàn)超比率的被動(dòng)上升，不過凈負(fù)債率和外幣債務(wù)依存度雙高的民企時(shí)代地產(chǎn)、中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)均已通過發(fā)行人民幣債券逐步調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，而金地集團(tuán)、萬(wàn)科以及龍湖地產(chǎn)采用衍生工具可有效對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)。從目前情況來看，樣本房企的個(gè)別外匯風(fēng)險(xiǎn)亦可控。

和房企海外融資優(yōu)勢(shì)在下降相對(duì)的是，國(guó)內(nèi)直接融資卻在不斷得到支持。8月25日，央行決定自8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。

專業(yè)人士認(rèn)為，雖然海外融資依然是房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)力的體現(xiàn)之一，但外匯風(fēng)險(xiǎn)、融資成本以及政策支持的綜合因素仍將支持房企回歸國(guó)內(nèi)直接融資。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為此次人民幣貶值不太可能令房企加碼海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，因?yàn)閲?guó)內(nèi)市場(chǎng)尤其是二線城市的投資門檻比較低，價(jià)格上升幅度也是比較明顯的。對(duì)于房企來說，原有的海外市場(chǎng)擴(kuò)張依然會(huì)持續(xù)，但加碼的可能性是不大的。因?yàn)閺膰?guó)內(nèi)市場(chǎng)來看，目前已經(jīng)有了庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)時(shí)候容易引起房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。所以把有限的資金投資中國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)，其實(shí)升值空間還是比較大的。