住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。當(dāng)前，實現(xiàn)“全體人民住有所居”這一明確目標(biāo)正在社會各界的期待中提檔增速。

中央經(jīng)濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。在房地產(chǎn)方面，會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

多位專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，房地產(chǎn)調(diào)控大方向延續(xù)了往年的平穩(wěn)態(tài)勢，但是穩(wěn)中有變，提出了新思路，對于理解2022年房地產(chǎn)市場政策等有重要的作用，其政策組合依然是“房住不炒”、租售并舉、因城施策。下一步，調(diào)控政策將側(cè)重引導(dǎo)市場預(yù)期平穩(wěn)，但遏制投資投機仍是政策底線。

再次釋放維穩(wěn)信號

再次明確政策的延續(xù)性

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央層面多次強調(diào)要堅持“房住不炒”定位。另有專家指出，“房住不炒”作為頂層設(shè)計，將是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期方針。

自從2016年中央經(jīng)濟工作會議提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位至今，“房住不炒”開始成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的一個主基調(diào)，此后多次中央層面的重大會議中都曾提及“房住不炒”。

記者注意到，今年是中央經(jīng)濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。另外，“十四五”規(guī)劃綱要也強調(diào)了對于“房住不炒”這一定位的重要性。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，自2014年首提“租售并舉”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確且延續(xù)的。同時，在不同的時期無論調(diào)控寬或者嚴(yán)都是正常的，但基本原則不能變，以防出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險。

浙江仙居：加快安置房建設(shè) 提升市民幸福感。圖片來源：王華斌/人民圖片

“相較于以往經(jīng)濟會議對房地產(chǎn)市場的表態(tài)，本次會議內(nèi)容具備更強的指導(dǎo)意義，明確了‘房住不炒’不會動搖，將是住房市場的長期指導(dǎo)方針�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙表示，未來房地產(chǎn)市場支持合理購房需求的釋放，但投機性需求不會被政策支持。

房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟社會發(fā)展的重要性不言而喻。對此，樓建波強調(diào)，要守牢房地產(chǎn)發(fā)展底線，一方面不能帶來金融風(fēng)險，另一方面不能影響實體經(jīng)濟發(fā)展。

今年以來，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。央行、銀保監(jiān)會等金融監(jiān)管機構(gòu)也頻繁提及，要健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，促進和維護房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀則指出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟中，在全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

首提“探索新的發(fā)展模式”

構(gòu)建“租購并舉”新格局

相較于往年，此次會議首次提出預(yù)期引導(dǎo)的概念，會議表示“加強預(yù)期指導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”。有專家認(rèn)為，這一提法釋放出了積極的信號，將促進房企加快開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，隨著我國房地產(chǎn)市場正逐步從“增量市場”向“存量市場”轉(zhuǎn)變，越來越多開發(fā)企業(yè)開始尋求新的增長空間。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，這表明房地產(chǎn)市場在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面將有新的動作，包括后續(xù)在穩(wěn)房價方面，各類土地供應(yīng)會持續(xù)跟進，以進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。房地產(chǎn)市場秩序的整頓工作也還會推進，對于各類炒作房價和引起預(yù)期不穩(wěn)的行為會進行嚴(yán)管。

針對土地市場方面，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“探索新的發(fā)展模式”意味著探索新的供地類型，未必是新增供地建設(shè)，而是如何盤活存量。新的發(fā)展模式也可以是新的土地出讓方式，未必是價高者得，而是通過招標(biāo)、建設(shè)方案競標(biāo)等多種方式結(jié)合，讓房價地價聯(lián)動。

江蘇連云港：保障房建設(shè)“提速”。圖片來源：朱先明/人民圖片

多元化發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的利器。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，“新的發(fā)展模式”還意味著房企開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)長期以來形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

“堅持租購并舉”以及“推進保障性住房建設(shè)”在歷年中央經(jīng)濟工作會議中均有所提及。多位專家認(rèn)為，我國租賃住房市場將更加規(guī)范有序，將持續(xù)以發(fā)展保障性住房為政策重點。另外，多層次、多渠道的住房供應(yīng)體系，也是下一階段的政策著力點之一。

為建立完善房地產(chǎn)長效機制，今年以來，加快推進保障性租賃住房也在多個高層會議上被反復(fù)提及。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，已有接近20城發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見或征求意見稿。并已被多地寫入“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中，成為未來住房發(fā)展重點。

保障性租賃住房作為住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，是保障“住有所居”的重要依托。

11月23日，上海發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，明確在“十四五”期間計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，占同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；廣州市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進一步加強住房保障工作的意見》指出，到2025年，廣州全面完成66萬套保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，且逐步提高戶籍中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標(biāo)準(zhǔn)，幫助新市民、青年人等緩解住房困難……

“長租房和保障性租賃住房都是多層次住房租賃市場的組成部分，能夠滿足不同類型租賃需求，應(yīng)在加強監(jiān)管和建設(shè)模式創(chuàng)新的前提下，引導(dǎo)相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，作為未來多渠道住房供應(yīng)的來源�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

嚴(yán)躍進則表示，除租購并舉、長租房、保障性住房等方面發(fā)展外，未來對于存量市場的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。

因城施策持續(xù)推進

促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

此次會議的一大亮點是提出“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在12月6日召開的中共中央政治局會議中，也曾明確提出，“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。多位專家表示，要讓市場步入“良性循環(huán)”，最關(guān)鍵、最重要的是要市場信心的恢復(fù)。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場具有很強的地域差異性，因城施策相對于“一刀切”，是一個重要的進步�！八�既可以避免因政策形成的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險，也可以提升房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。因城施策和’房住不炒’一起，構(gòu)成房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與長效機制的基石。”

如何在“既不放縱房企利用預(yù)售資金肆意擴張，又保持企業(yè)合理流動性”的前提下，確立合理的預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)？國海證券研究所聯(lián)席所長夏磊表示，從政策層面來看，預(yù)售資金的監(jiān)管不應(yīng)“一刀切地收緊”，而應(yīng)做到“有緊有松、松緊適度”�！熬o”和“松”的根本目標(biāo)都是為確保地產(chǎn)項目按時交付。

重慶豐都：居民住上江景房。圖片來源：熊波/人民圖片

在嚴(yán)躍進看來，“良性循環(huán)”對于房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵，市場不好會引起房企爆雷風(fēng)險，而風(fēng)險會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上后，會對購房產(chǎn)生畏縮心理，最終使得市場變?yōu)樗浪�。因此，“良性循環(huán)”是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述，有非常強的信號意義。

實際上，自中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后的一周內(nèi)，多地已發(fā)布相關(guān)政策，落實會議精神。

今年7月住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，為期三年的樓市整治在全國范圍內(nèi)展開。隨后，多地跟進發(fā)布相關(guān)政策，貫徹落實工作。

李宇嘉則認(rèn)為，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)就是要去除阻礙其順暢循環(huán)的問題，包括控制源頭上的地價無序上漲、控制依賴度，這樣就能控制住房價。要控住地價上漲，還得控制住前端購地融資，金融長效機制就要落實下去。同時，還要調(diào)整住房供應(yīng)機構(gòu)，比如增加保障性租賃住房供應(yīng)，盤活存量資源，比如老舊小區(qū)改造等。

“2021中國經(jīng)濟新觀察”系列報道:

之一：高水平開放促高質(zhì)量發(fā)展 開放型經(jīng)濟躍上新水平

之二：錨定高質(zhì)量發(fā)展 中國經(jīng)濟穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進

之三：持續(xù)提升金融監(jiān)管能力 “精準(zhǔn)拆彈”防范化解重大風(fēng)險

之四：敢為人先挺進科研“無人區(qū)” 扎實落地強化國家戰(zhàn)略科技力量

之五：唱響奮進凱歌 鄉(xiāng)村振興展開新畫卷

之六：“十四五”開局之年 綠色低碳繪就高質(zhì)量發(fā)展底色

之七：能源保障能力躍上新臺階 推動三大目標(biāo)協(xié)調(diào)優(yōu)化發(fā)展

之八：消費持續(xù)復(fù)蘇 經(jīng)濟大盤“穩(wěn)定器”更加穩(wěn)健

之九：強化就業(yè)優(yōu)先導(dǎo)向 兜住兜牢民生底線

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