■ 達(dá)19.66%，ROE未來幾年將維持高位

■ 去年凈利125.5億元，同比增30.4%

萬科企業(yè)股份有限公司（萬科A，000002，以下簡稱“萬科”）昨晚披露了2012年年度報告，2012年實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元，同比增長43.7%，實現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到19.66%，為1993年以來最高水平。

ROE是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比。該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。

值得關(guān)注的是，去年萬科的整體稅金支出達(dá)211億元，再次超出年度凈利潤接近一倍。

截至2012年年底，萬科所持有的貨幣資金量達(dá)522.9億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總和；凈負(fù)債率僅23.5%。

裝修房業(yè)務(wù)推高萬科ROE

2012年，全國商品住宅銷售面積增幅僅為2.0%，增速自2010年以來連續(xù)第三年回落。

萬科董事會秘書譚華杰表示，過去一年，各地走勢出現(xiàn)分化，主要城市成交回升，中西部地級以下城市的成交狀況則不樂觀。他指出，即使是主要城市，回升很大程度也是建立在2010、2011年市場持續(xù)萎縮的基礎(chǔ)上。深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢這14個城市2012年的成交面積雖然比2011年上升了34.3%，但和2009年相比仍下降23.6%。

2012年，萬科的銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，全年共實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。

2012年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入 1031.2億元，凈利潤125.5億元，同比分別增長43.7%和30.4%。

截至年底，萬科合并報表范圍內(nèi)還有1354.9萬平方米、對應(yīng)合同金額為1436.5億元的已售未結(jié)算資源，這為其未來業(yè)績成長奠定基礎(chǔ)。

在規(guī)模增長的同時，萬科去年的結(jié)算凈利率較2011年有所下降，但全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率卻較2011年提高1.49個百分點，達(dá)到19.66%，為1993年以來新高。

譚華杰表示，這一方面說明公司經(jīng)營效率的提升在一定程度上克服了2011年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響。另一方面也和公司近年來積極推進(jìn)裝修房有關(guān)，因為裝修業(yè)務(wù)的特點是利潤率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他預(yù)計，未來幾年萬科凈資產(chǎn)收益率仍可能維持在高位。

重點將轉(zhuǎn)向工廠化

作為行業(yè)內(nèi)資金最充裕的企業(yè)之一，萬科于去年下半年補充了一批項目。

2012年，萬科新增加開發(fā)項目78個，按萬科權(quán)益計算的占地面積約624萬平方米，對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約1589萬平方米，平均樓面地價約2790元/平方米。此外，還參與了一個城市更新改造類項目。

截至2012年底，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃中項目的建筑面積合計3947萬平方米，繼續(xù)保持在滿足未來兩到三年開發(fā)需要的水平。

買地背后，萬科手握大量資金。截至2012年底，萬科所持有的貨幣資金量增至522.9億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額355.6億元。與此同時，萬科凈負(fù)債率23.5%，處在行業(yè)中較低水平。

目前，萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略主要包括三部分內(nèi)容：裝修房，工廠化，綠色建筑。2012年，萬科裝修交付的比例已經(jīng)超過80%，綠色三星住宅占全國的比例也達(dá)到44%。萬科總裁郁亮表示，從2013年開始，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的重點將轉(zhuǎn)向工廠化。

據(jù)了解，近年來萬科已經(jīng)開始大規(guī)模推廣鋼模、鋁模技術(shù)，此外，機械噴漿、機械膩子打磨等一系列機械化工藝也開始在萬科的項目中獲得推廣。

自1999年成立建筑研究中心以來，萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上已經(jīng)前行13年。郁亮相信，在產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢將成為公司未來競爭力的重要來源，從2013年開始，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的重點將轉(zhuǎn)向工廠化。

郁亮表示，工廠化帶來的先發(fā)優(yōu)勢，將比裝修房更加顯著。

對國際化業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎

萬科的國際化最受市場關(guān)注。

2012年，萬科收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司75%的股權(quán)，目前已將其更名為萬科置業(yè)（海外）有限公司。2013年1月，萬科公布了B轉(zhuǎn)H股，這一方案被形容為萬科歷史上第二次股改，在股東大會上以超過99%的高票通過。郁亮表示，B轉(zhuǎn)H后沒有融資計劃

在積極對接國際資本市場的同時，萬科對國際化業(yè)務(wù)的探索也進(jìn)入實際操作層面。

2012年9月，郁亮透露，公司已經(jīng)成立了海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，正在全球范圍內(nèi)展開考察和調(diào)研。今年1月，萬科聯(lián)合香港新世界，競得香港荃灣西站項目；2月，萬科再度出手，聯(lián)合美國鐵獅門，投資開發(fā)舊金山富升街201地塊。

對于國際化業(yè)務(wù)，郁亮的態(tài)度依然謹(jǐn)慎。他表示，萬科在國際化業(yè)務(wù)拓展方面還剛剛起步，目前主要是抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，在進(jìn)入新市場時，會通過和當(dāng)?shù)刂�名開發(fā)商合作的方式減少風(fēng)險。未來一段時期，相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模仍然會控制在合理范圍內(nèi)。