如果說新湖中寶融資投向棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是符合政策導(dǎo)向，而不能就此證明房地產(chǎn)再融資開閘，那么昨晚停牌一個(gè)月之久的宋都股份發(fā)布的非公開發(fā)行預(yù)案，目標(biāo)直指立足剛需的商品住宅，或許在一定程度上驗(yàn)證了監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)再融資“冰釋”的態(tài)度。二級(jí)市場(chǎng)彈冠相慶，估值已經(jīng)在底部的地產(chǎn)股開始活躍，本來股性就較好的水泥股更是按耐不住。

　　縱觀整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，上半年的盈利水平開始轉(zhuǎn)暖，但是現(xiàn)金流情況卻不容樂觀。就拿地產(chǎn)龍頭萬科來說，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入413 .9億元，凈利潤(rùn)45.6億元，同比分別增長(zhǎng)34.7%和22.3%，而貨幣資金則從2012年末的522 .9億元大幅下降至376 .0億元�？梢哉f萬科的現(xiàn)金庫(kù)存是大幅“瘦身”，如果這樣的情況繼續(xù)持續(xù)，萬科的日子都不好過，何況是中小地產(chǎn)公司，如果地產(chǎn)公司難以保住20%的增速，那么直接備受考驗(yàn)的恐怕是GDP。

　　這一兩周內(nèi)接連不少地產(chǎn)公司都拿出了融資方案，例如新湖中寶、海印股份。東方證券投資顧問左劍明認(rèn)為這預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路有了一定的轉(zhuǎn)變，或許由之前的“嚴(yán)卡”轉(zhuǎn)變成“有條件地放松”，這樣在政策博弈或者說房地產(chǎn)未來的調(diào)控中都留有很大的余地。地產(chǎn)板塊或許會(huì)迎來反彈的曙光。

　　從微觀上來看此次宋都股份定增預(yù)案的具體內(nèi)容是，擬以4.8元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行不超過3.13億股，募集不超過15億元資金，將投向南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目、杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金，其中前兩個(gè)項(xiàng)目分別投入8.49億元和3.85億元。

　　而在本次定增之前，宋都股份的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)非常高了，去年在70%左右，而今年上半年更是達(dá)到了77.6%，從公布的中報(bào)中可以看到，公司每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量-0.31元，每股現(xiàn)金流量-0.57元，情況難言樂觀，那么此次定增是不是解了宋都的燃眉之急呢？

　　這是必然的，左劍明分析稱，通過這次定增，他會(huì)有一大筆資金到賬，到時(shí)可以推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。而且房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)撬動(dòng)效應(yīng)，一般來說，普通地產(chǎn)公司只要拿出20%-30%本金，就可以通過銀行或者開發(fā)貸拿到100%的資金，由此來推算宋都定增15億，到手可以撬動(dòng)50億的資金水平。所以對(duì)于宋城這樣主打二三線城市布局的企業(yè)來說是非常有益的。

　　雖然宋都負(fù)債率較高，但是這些年以來，自從宋都集團(tuán)借殼以后，他整體的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)還是非常高的，因?yàn)樗�的樓盤是集中在南京、杭州這類購(gòu)買力非常強(qiáng)的城市，所以這一次能夠以近5塊，這個(gè)與他二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格差不多的價(jià)格來融到15億元的資金，比通過房地產(chǎn)信托、通過發(fā)行公司債或是其他海外借錢的成本，都要便宜得多。大智慧財(cái)經(jīng)評(píng)論員李螢分析稱，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了土地和建安成本之外最大的成本就是資金成本，然而通過定增的方式融資，就不會(huì)計(jì)入資金成本，融到的資金就變成公司的股份了，那這樣是不是能改變宋都或者是其他類似的地產(chǎn)公司，過去沉重的資金成本的頹勢(shì)，從而進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)績(jī)向好呢？

　　左劍明認(rèn)為股權(quán)融資是一把雙刃劍。目前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本大概在15%左右，甚至二三線城市的成本更高，因此從資金成本的角度來看，股權(quán)融資的成本優(yōu)勢(shì)是非常突出的，但是另外不容忽視的是其中的時(shí)間周期非常長(zhǎng)。就算董事會(huì)發(fā)布了批文，此后股東大會(huì)通過，之后要漫長(zhǎng)地等待證監(jiān)會(huì)批文，到最終發(fā)行股權(quán)融資周期起碼是在一年半以上的。因此，除非公司不是急著要錢，否則通過股權(quán)融資，其中的間隔時(shí)間要失去很多機(jī)會(huì)成本。

　　如果地產(chǎn)公司真的處于資金流轉(zhuǎn)的節(jié)點(diǎn)上，還是要依賴銷售樓盤來獲取流動(dòng)資金。比方說對(duì)于一些急于要拿到土地的公司，他們會(huì)通過舉債的方式，這樣一個(gè)月左右就能完成整個(gè)流程。

　　所以說，即便房地產(chǎn)再融資開閘成真，地產(chǎn)公司也難逃商品市場(chǎng)的鐵律：蓋的樓必須要好賣，否則就是在刀尖上跳舞。

(來源:新華網(wǎng))