萬科總裁郁亮稱，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率存在下降趨勢(shì)

　　8月6日晚，萬科發(fā)布了其半年度報(bào)告。中報(bào)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入413.9億元，凈利潤(rùn)45.6億元，同比分別增長(zhǎng)34.7%和22.3%。

　　行業(yè)利潤(rùn)率存在下降趨勢(shì)

　　由于銷售增長(zhǎng)快于結(jié)算節(jié)奏，截至中期時(shí)，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結(jié)算，較2012年年底增加330億元，為未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

　　不過，萬科上半年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)同比下降8.7%，為10461元/平方米，主要原因是城市結(jié)構(gòu)變化，房?jī)r(jià)水平較低的城市在結(jié)算構(gòu)成中的占比上升。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算凈利率也較2012年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為14.1%。

　　盡管如此，上半年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，同比繼續(xù)保持增長(zhǎng)。去年萬科凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)20年來新高。中報(bào)透露，預(yù)計(jì)2013年公司全年的凈資產(chǎn)收益率仍將保持在較高水平。

　　對(duì)此，萬科總裁郁亮表示，長(zhǎng)期來看，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)是存在的，但對(duì)股東來說，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率而非利潤(rùn)率。通過提升經(jīng)營(yíng)效率，可以克服利潤(rùn)率下降的影響。

　　在開發(fā)加快的同時(shí)，萬科也補(bǔ)充了一批土地資源。今年前6個(gè)月，萬科累計(jì)增加42個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價(jià)約2735元/平方米，與去年全年基本持平。

　　經(jīng)過數(shù)年醞釀，萬科的國(guó)際化戰(zhàn)略也在今年邁出重要一步。年初，萬科通過和當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商合作的方式，先后進(jìn)入香港、美國(guó)、新加坡市場(chǎng)。同時(shí)，公司完成首次美元債券的發(fā)行，并設(shè)立中期票據(jù)計(jì)劃，融資國(guó)際化程度進(jìn)一步提高。

　　7月萬科銷售金額139.7億元

　　今年1-6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售金額836.7億元，同比分別增長(zhǎng)18.9%和33.8%。其中，144平方米以下的戶型單位占比保持在90%。

　　根據(jù)同日披露的7月份銷售公告，7月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長(zhǎng)23.1%和34.5%。至此，今年前7個(gè)月萬科的銷售面積已達(dá)到834.6萬平方米，銷售金額達(dá)到976.4億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

　　根據(jù)年初計(jì)劃，2013年萬科預(yù)計(jì)的開工面積為1653萬平方米。截至6月底，萬科已完成開工面積919萬平方米，相當(dāng)于年初計(jì)劃的55.6%，相比去年同期大幅增長(zhǎng)96.3%。

　　而自年初以來，由于企業(yè)普遍加大了在住宅成交表現(xiàn)相對(duì)較好的一、二線城市的投資力度，導(dǎo)致部分城市土地市場(chǎng)一度出現(xiàn)過熱的跡象。對(duì)于這一現(xiàn)象，萬科董秘譚華杰表示，目前住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系、庫(kù)存去化周期都處在比較合理的水平，并不支持過于樂觀的地價(jià)預(yù)期；隨著下半年尤其第四季度供地的增加，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)情緒將逐漸趨于理性。

　　譚華杰同時(shí)強(qiáng)調(diào)，盡管上半年拿地量有所增加，但萬科謹(jǐn)慎投資的策略并沒有改變，對(duì)于那些“面粉貴過面包”、只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能盈利的項(xiàng)目，公司仍然采取回避態(tài)度。今年上半年，公司新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2735元/平方米，與去年全年水平基本持平，仍然保持在合理水平。

　　由于新開工同比大幅增長(zhǎng)96%，并補(bǔ)充了一些項(xiàng)目資源，中期時(shí)萬科持有的貨幣資金較年初有所下降，為376億元。剔除預(yù)收賬款后，萬科其它負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.7%，較2012年底的43.7%下降1%。萬科的有息負(fù)債比例，仍然處于業(yè)內(nèi)較低的水平。

　　國(guó)際化戰(zhàn)略邁出第一步

　　進(jìn)入2013年后，萬科的國(guó)際化業(yè)務(wù)也邁出了重要的一步。

　　今年1月，萬科與香港新世界合作，聯(lián)手摘取香港荃灣地塊；2月，萬科攜手美國(guó)鐵獅門，合作開發(fā)舊金山富升街項(xiàng)目；4月，萬科和吉寶置業(yè)合作，進(jìn)軍新加坡市場(chǎng)。

　　郁亮表示，試水國(guó)際化業(yè)務(wù)有助于進(jìn)一步拓寬萬科的國(guó)際化視野，通過學(xué)習(xí)和借鑒海外成熟市場(chǎng)和國(guó)外優(yōu)秀同行的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化自身在國(guó)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　在嘗試進(jìn)軍海外市場(chǎng)的同時(shí)，萬科穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格和長(zhǎng)期積累的企業(yè)信用也獲得國(guó)際投資者的認(rèn)可。

　　今年年初，萬科首次參與國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，并獲得標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽(yù)BBB+，Baa2和BBB+的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，這意味著，未來萬科在國(guó)際資本市場(chǎng)上將有望獲得更多機(jī)會(huì)和更好的融資條件。

　　在3月份萬科所發(fā)行的規(guī)模為8億美元的5年期債券中，這一融資優(yōu)勢(shì)已經(jīng)有所體現(xiàn)，由于信用良好，此次債券的實(shí)際年利率僅2.755%。

　　今年7月，萬科還通過境外子公司設(shè)立了20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，海外融資渠道靈活度進(jìn)一步增加。萬科方面表示，中期票據(jù)計(jì)劃的資金用途是一般企業(yè)用途，具體的融資計(jì)劃和相關(guān)條件將根據(jù)公司實(shí)際的資金計(jì)劃確定。