朱慧卿繪 　　人民視覺

　　我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房擁有量已超過1套。隨著空置房與待售房面積大量增加，如何消化市場(chǎng)庫(kù)存成為不少城市的痛點(diǎn)。然而，仔細(xì)觀察市場(chǎng)，住宅租賃仍然是需求旺盛的短板。通過商業(yè)模式創(chuàng)新，將存量房“變廢為寶”，痛點(diǎn)也可能成為樓市新增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　中介常推諉，房東很難纏，合租讓人心力交瘁，但租房仍是職場(chǎng)新人解決居住問題主渠道

　　6月下旬，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入旺季，又到了每年租客們接受漲房租還是提著行囊搬家的時(shí)候。

　　“剛工作時(shí)收入低，只能合租房子�？珊献庵荒苡靡粋�(gè)詞來(lái)形容：心力交瘁！”33歲的張茗茗在北京東大橋租了4年房子，換了4次房子。洗衣機(jī)驟停、柜門關(guān)不上、電表跳閘、水管跑水，都是出租房里的家常便飯，但最讓她難以忍受的還是合租的煩惱。從2011年開始，北京房租一路走高。張茗茗租的小三居月租從4500元一路漲到2013年的6400元。對(duì)于月薪8000元的她，與其他三人合租攤薄成本成了必然選擇�！昂献獾男」媚餂]生活經(jīng)驗(yàn)，吃剩的東西直接倒進(jìn)廚房水槽里，洗澡后頭發(fā)又堵了下水管道�？刹缓献獾脑�，房租再加點(diǎn)錢就跟房貸沒差別了，何必還要租房呢？總之，租房過程很麻煩，遇到事兒中介經(jīng)常推諉，房東又總是要漲房租，所以我寧可買房也不想租房了�！�

　　盡管房租上漲、房屋質(zhì)量差、租房過程麻煩等問題一直困擾著租戶，但是在踏入職場(chǎng)的頭幾年以及進(jìn)入陌生城市之初，多數(shù)年輕職場(chǎng)族不得不依賴租賃市場(chǎng)解決居住問題。由于購(gòu)買力有限，年輕人初次購(gòu)房所能享受的交通、醫(yī)療等生活便利性往往遠(yuǎn)不及租房，這也使不少年輕人對(duì)租房青睞有加。根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究部的資料，近10年來(lái)，北京新增常住人口約600萬(wàn)人。隨著人口規(guī)模的擴(kuò)張以及軌道交通的發(fā)展，租賃市場(chǎng)的規(guī)模大幅超過以前，租金水平一直處于上升通道。

　　值得注意的是，越來(lái)越多的年輕人因?yàn)閯?chuàng)業(yè)而選擇租房。新媒體創(chuàng)業(yè)者孟得明，畢業(yè)后在青島租了套60平方米的小房子。“作為創(chuàng)業(yè)者，我更愿意把錢花在事業(yè)上，這可以帶給我更多的回報(bào)�！�

　　不過像孟得明這樣的年輕人對(duì)房子的要求也更高：地段好、朝向好、家電配置要齊全，特別是寬帶網(wǎng)速要快，最好有智能家居或智能化服務(wù)�！案�重要的是，中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，租期不夠靈活。我更喜歡通過P2P平臺(tái)來(lái)租房，可以省去中間環(huán)節(jié)，方便又可靠。”孟得明說(shuō)。

　　租房市場(chǎng)掀起新一輪“互聯(lián)網(wǎng)+”革命，機(jī)構(gòu)投資者蜂擁而至，租賃市場(chǎng)或?qū)⒏��?guī)范

　　正是嗅到了旺盛的需求，越來(lái)越多的投資者進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。從2012年起，不少機(jī)構(gòu)投資者便開始涉足公寓租賃市場(chǎng)，部分傳統(tǒng)中介也開始打造自有品牌公寓及服務(wù)平臺(tái)。今年前5月，品牌公寓及其服務(wù)平臺(tái)所吸引的投資便高達(dá)約30億元。

　　新興品牌公寓覆蓋全國(guó)一線城市和重點(diǎn)二線城市，主要瞄準(zhǔn)職場(chǎng)新人及創(chuàng)業(yè)青年，租金多在3000元以下，分為集中式公寓與分散式公寓兩種。集中式公寓就是投資者租下或買下整棟樓進(jìn)行統(tǒng)一裝修配套，公共空間提供健身、會(huì)客等附加服務(wù)，出租房間則是私密空間，有的還配備物業(yè)管家，提供洗衣、保潔、接送機(jī)場(chǎng)等增值服務(wù)。像月租在一兩千元的上海青客公寓，月租在4000元以下的You+公寓、北京自如寓等，目前入住率在95%以上。分布式公寓則是投資者在收集個(gè)人房東房源后，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對(duì)外出租。從租金不足千元的成都優(yōu)客逸家，到3000元以上的自如友家，合租公寓也頗受歡迎。

　　更值得一提的是，這些新興品牌公寓均依托互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展。通過電腦和手機(jī)應(yīng)用軟件等，房東自主發(fā)布房源，租客自主看房、選房，并可線上完成交易。更有個(gè)別品牌公寓還嘗試眾籌方式來(lái)進(jìn)行裝修配套。換言之，機(jī)構(gòu)出租人的介入使“互聯(lián)網(wǎng)+住宅租賃”深度融合，最大限度地縮小租賃市場(chǎng)的中間環(huán)節(jié)，使租金更透明，看房更便捷，選房更踏實(shí)，交易更公平。

　　“租賃住房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的存在，不僅增加了租賃住房房源供應(yīng)，更在規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展中起到了積極的促進(jìn)作用。因?yàn)闄C(jī)構(gòu)出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)的房屋租賃服務(wù)，比如租賃合同中的租期、租金與租金調(diào)整、租賃管理、住房交付和回收標(biāo)準(zhǔn)等主要條款，往往能在住房租賃市場(chǎng)上起到示范作用�！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，目前，我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體較為單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來(lái)自城鎮(zhèn)居民家庭。比如2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%—30%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副研究員趙慶祥在接受媒體采訪時(shí)也表示，在商品房保有量居高不下的情況下，租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)或許正是破解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存高企難題的一個(gè)有效方法。“這是一個(gè)時(shí)代的標(biāo)志，可以視為房地產(chǎn)從大開發(fā)模式向租賃經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的原點(diǎn)�！�

　　政府推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，企業(yè)、專家建議稅收優(yōu)惠和長(zhǎng)期低息貸款支持

　　住宅租賃市場(chǎng)看起來(lái)很美，但投資人面臨的難題也不少。

　　2013年11月，投資人朱琳與其他四個(gè)朋友投資400多萬(wàn)元，開始打造位于北京西大望路的有怡公寓。盡管現(xiàn)在收益穩(wěn)中有增，但想把生意做大，依然面臨資金、房源等現(xiàn)實(shí)困境�！百Y金有限阻礙了我們產(chǎn)生規(guī)模效益�！敝炝照f(shuō)，另一個(gè)困境就是房源太少。目前能做公寓式租賃的房屋很少�！罢麠澤唐贩�?jī)r(jià)格太高，廠房又不容易找到。巧婦難為無(wú)米之炊�！�

　　在劉洪玉看來(lái)，目前市場(chǎng)缺少租賃住房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)還是因?yàn)椤板X”的問題。一方面，現(xiàn)階段住宅開發(fā)比住房租賃經(jīng)營(yíng)更加有利可圖，開發(fā)商不會(huì)輕易轉(zhuǎn)型。另一方面，經(jīng)營(yíng)租賃住房需要大規(guī)模長(zhǎng)期投資能力，投資門檻也較高，而目前房?jī)r(jià)和租金關(guān)系失衡導(dǎo)致的租金收益率過低，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資金成本，也使得很多社會(huì)資本望而卻步。“從政府的角度來(lái)看，培育住房租賃機(jī)構(gòu)，就需要提供政策性金融支持來(lái)解決融資成本過高問題，降低稅率來(lái)解決稅收負(fù)擔(dān)過重問題，創(chuàng)新土地供應(yīng)模式來(lái)解決房?jī)r(jià)高租金低的租價(jià)失衡問題等�！眲⒑橛裾f(shuō)。

　　正是聽到了市場(chǎng)的呼聲，今年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，提出要積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，推動(dòng)開發(fā)商從開發(fā)銷售向租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。同時(shí)，還將積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，吸引社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

　　“從目前中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段看，住房?jī)r(jià)格仍然比較高、租金收益率偏低，提供稅收優(yōu)惠和長(zhǎng)期低息貸款支持恐怕是培育機(jī)構(gòu)出租人更為現(xiàn)實(shí)有效的措施�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松說(shuō)。

　　劉洪玉也算了一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。“目前，許多地方的家庭出租住房?jī)H按5%的綜合稅率來(lái)征收，大大降低了個(gè)體出租者的稅負(fù)，這個(gè)政策不妨也用于機(jī)構(gòu)出租人，以鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租人的發(fā)展�！�

　　盡管稅收優(yōu)惠等扶持政策尚未出臺(tái)，投資人依然看好住房租賃市場(chǎng)。朱琳覺得，圍繞公寓租賃可以做篇大文章，社區(qū)生活服務(wù)更是一片藍(lán)海�！艾F(xiàn)在很多手機(jī)應(yīng)用軟件在做送早餐、上下班拼車等服務(wù)，‘互聯(lián)網(wǎng)+’離我們的生活很近，是智能化生活的接口。如果利用互聯(lián)網(wǎng)將豐富的社區(qū)服務(wù)與房屋租賃結(jié)合起來(lái)，再通過分析大數(shù)據(jù)為每一位租客提供個(gè)性化智能服務(wù)，相信會(huì)有更多人選擇租房，而機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)有可持續(xù)的收益�！�

　　《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2015年07月06日 19 版）