在2013年，樓市調(diào)控政策會(huì)如何變化、房價(jià)會(huì)不會(huì)隨成交量的增加而跟進(jìn)、房貸優(yōu)惠會(huì)否變化、銷(xiāo)售金額過(guò)千億元的房企數(shù)量有沒(méi)有可能增加……我們應(yīng)該從更多的角度來(lái)觀察這個(gè)市場(chǎng)。

　　1房產(chǎn)稅會(huì)否全面開(kāi)征？

　　可能性：沒(méi)有

　　房產(chǎn)稅與我們漸行漸近。包括國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在內(nèi)的眾多人士，均在不同場(chǎng)合下表示，房產(chǎn)稅將全面實(shí)施，可見(jiàn)房產(chǎn)稅的到來(lái)已經(jīng)是鐵板釘釘。實(shí)施房產(chǎn)稅的好處多多，既能增加投機(jī)、投資成本，打擊炒房，又能保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房消費(fèi)，確保百姓的住房權(quán)，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財(cái)政問(wèn)題。

　　目前尚未具備房產(chǎn)稅全面開(kāi)征的條件，因此在2013年，這項(xiàng)政策還不會(huì)全面實(shí)施。但從長(zhǎng)期來(lái)看，以限購(gòu)、限貸等行政色彩濃郁的調(diào)控手段將會(huì)逐漸退出，取而代之的是長(zhǎng)效調(diào)控措施。所以，在2013年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容將成為現(xiàn)實(shí)。

　　2調(diào)控政策會(huì)被微調(diào)？

　　可能性：70%

　　總體來(lái)看，2013年針對(duì)樓市的調(diào)控絕不會(huì)放松，但這可能還是不能抑制住地方政府對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。在2012年，有包括貴州、揚(yáng)州等在內(nèi)的40多個(gè)城市，以稅費(fèi)優(yōu)惠、買(mǎi)房獎(jiǎng)勵(lì)、購(gòu)房入戶(hù)、購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方式進(jìn)行樓市政策微調(diào)。

　　以限購(gòu)、限貸為主的去投資化調(diào)控手段，在今年依然會(huì)存在。但是，鑒于財(cái)政收入壓力，地方政府對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的沖動(dòng)依然存在，因此我們猜想在2013年，可能還會(huì)有更多的城市效仿之前的做法，來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)力。

　　3 房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？

　　可能性：沒(méi)有

　　2013年，樓價(jià)會(huì)漲嗎？相信這是所有購(gòu)房者都關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。2012年底，樓市出人意料地迎來(lái)“暖冬”，如廣州、上海等地甚至出現(xiàn)“日光盤(pán)”，這似乎意味著，“牛市”已經(jīng)到來(lái)。此外，從政策面、經(jīng)濟(jì)面來(lái)看，樓市利好不斷，加之未來(lái)一段時(shí)間供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，因此有不少人相信，2013樓市會(huì)大漲。

　　大漲的可能性不會(huì)出現(xiàn)。首先是購(gòu)買(mǎi)力受到抑制，其次是供應(yīng)方面也不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，還有就是購(gòu)買(mǎi)力在2012年集中釋放一段時(shí)間之后，還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)休養(yǎng)生息時(shí)期。但2013年房?jī)r(jià)會(huì)表現(xiàn)出窄幅調(diào)整、穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，漲幅不會(huì)很大，在4%～8%之間。

　　4“地王”是否還會(huì)大量涌現(xiàn)？

　　可能性：80%

　　2012年上半年土地市場(chǎng)波瀾不驚，下半年風(fēng)云突起，地王涌現(xiàn)。尤其是臨近年底，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，“地王”大戲輪番上演。2012年銷(xiāo)售形勢(shì)向好，不少房企早早完成銷(xiāo)售計(jì)劃，使得房企拿地?zé)崆楦邼q，推動(dòng)土地市場(chǎng)回暖，因此“地王”現(xiàn)象接連出現(xiàn)，則不難理解。

　　觀察近期土地市場(chǎng)，土地價(jià)格并未大漲，加之開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期也比較樂(lè)觀，拿地?zé)崆槿詫⒏邿�，因此不難判斷，未來(lái)還有可能會(huì)出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。當(dāng)然，可以肯定的是，制造“地王”的，則是“招保萬(wàn)金”等在內(nèi)的精英成員，而中小房企日子會(huì)過(guò)得更加艱難。

　　5房企還玩降價(jià)換量嗎？

　　可能性：50%

　　在過(guò)去兩年里，“降價(jià)換量”策略為房企經(jīng)常采用，而且效果不錯(cuò)，只要價(jià)格降到位，往往能夠在短時(shí)間內(nèi)獲得理想的結(jié)果。2013年的市場(chǎng)行情有別于前兩年，房企大規(guī)模降價(jià)促銷(xiāo)的可能性已經(jīng)不大，但不排除少量房企還會(huì)玩這一招。

　　2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，以上海為例，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年上海全市新建商品住宅的成交面積為939萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.6%。這種態(tài)勢(shì)有望持續(xù)下去，因此房企的銷(xiāo)售策略會(huì)隨之調(diào)整，由之前的高速周轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)型利潤(rùn)考量，因此“降價(jià)換量”將不再成為首選。

　　6房貸85折優(yōu)惠會(huì)否變化？

　　可能性：30%

　　經(jīng)歷兩次變故之后，購(gòu)房者總算明白了，房貸能否享受到85折優(yōu)惠，還得看銀行的臉。最近的一次是2012年9月份前后，各地商業(yè)銀行收窄優(yōu)惠幅度。還有一次是在2011年上半年，部分城市房貸不僅沒(méi)有優(yōu)惠，還要上浮1.05倍左右。

　　2013房貸85折優(yōu)惠會(huì)不會(huì)出現(xiàn)變化？從目前來(lái)看，變化的可能性不大。因?yàn)殡S著通脹壓力得到緩解，流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，銀行用于發(fā)放房貸的資金會(huì)更加充足。唯一的變數(shù)在于，在資金緊張的月份，可能申請(qǐng)85折優(yōu)惠房貸時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，而如果想要銀行快速放款，可能會(huì)被要求接受優(yōu)惠幅度較低的貸款。

　　7三、四線城市危機(jī)顯現(xiàn)？

　　可能性：70%

　　溫州房?jī)r(jià)與高點(diǎn)時(shí)期相比，已經(jīng)腰斬；鄂爾多斯部分曾經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，目前售價(jià)僅僅3000多元/平方米，三、四線城市房?jī)r(jià)泡沫破裂，危機(jī)顯現(xiàn)。

　　一、二線城市房?jī)r(jià)看漲，三、四線城市難說(shuō)。供不應(yīng)求的情形只會(huì)出現(xiàn)在我國(guó)一線城市，三、四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。尤其是少數(shù)不限購(gòu)城市，因?yàn)?a href="http://m.fjcbsl.com/money/GB/42888/index.html">投資性需求較為旺盛，導(dǎo)致泡沫成分較大，更為容易因?yàn)樾枨蠛髣挪蛔愣�出現(xiàn)問(wèn)題。

　　8 房東“跳價(jià)”大量出現(xiàn)？

　　可能性：50%

　　北京二手房加價(jià)70萬(wàn)元出售、上海房東小幅“跳價(jià)”……近日，二手房市場(chǎng)突然也變得熱鬧起來(lái)。樓市行情整體向好，二手房市場(chǎng)成交量自然也是水漲船高，成交狀況大為改善。年末出現(xiàn)“翹尾”行情，二手房市場(chǎng)自然交投自然也會(huì)活躍起來(lái)，因此出現(xiàn)跳價(jià)、漲價(jià)的情況，自然在情理之中。

　　在2012年，相比較而言，二手房市場(chǎng)活躍程度不及一手房市場(chǎng)，這是因?yàn)榇饲伴_(kāi)發(fā)商大多采用“以?xún)r(jià)換量”策略，但房東卻不愿意降價(jià)，因此購(gòu)房者更加愿意選擇新房。而在2013年，市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖已成事實(shí)，所以不排除有更多的房東變得惜售起來(lái)，從而“跳價(jià)”。

　　9房租漲幅超過(guò)10%？

　　可能性：20%

　　以前感嘆房?jī)r(jià)比工資漲得快，現(xiàn)在又要加一項(xiàng)了，租金也比工資漲得快。有統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京市2011年房租漲幅約14%，而在2012年，漲幅也會(huì)超過(guò)10%。一時(shí)間，租房也成為不可承受之重。

　　2013年房租漲幅會(huì)達(dá)到多少？相信這依然是眾多都市白領(lǐng)關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。房租水平經(jīng)過(guò)兩年上漲之后，應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期。同時(shí)政府也在通過(guò)各種方式加大租賃市場(chǎng)供應(yīng)，這對(duì)平抑租金漲幅也有一定的作用，所以今年房租大幅上漲的可能性不大。

　　10“千億俱樂(lè)部”增員？

　　可能性：90%

　　2012年，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)成功躋身“千億俱樂(lè)部”，使得國(guó)內(nèi)成交金額超過(guò)千億元的房企增加到了三個(gè)。據(jù)了解，2012年，萬(wàn)科成交金額達(dá)到1418億元，依然是鐵打不動(dòng)的老大。綠地集團(tuán)以1078億元緊隨其后，保利排名第三，成交金額達(dá)到1018億元。

　　預(yù)計(jì)2013年“千億俱樂(lè)部”成員達(dá)到六個(gè)。記者注意到，第四、五、六名的成交金額均超過(guò)了900億元，如排名第六位的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，成交金額也達(dá)到了905億元。因此在銷(xiāo)售形勢(shì)向好的前提下，第一集團(tuán)房企中的前六位，在2013年都有可能全部成為千億元俱樂(lè)部成員。