近年來，地產商競爭拿地現象明顯，保險公司也加入了搶地行列。據北京土地儲備中心透露，位于北京順義區(qū)的北京市首塊養(yǎng)老綜合用地納入供應計劃，業(yè)界認為，“養(yǎng)老地產元年”已然到來。然而，隨著泰康人壽、中國人壽等險企啟動養(yǎng)老地產項目，保險公司紛紛欲分享養(yǎng)老地產一杯羹。“當前，盈利模式未明是最大難點�！睒I(yè)內人士指出，險企應該盡快尋求出實現盈利的范例，讓養(yǎng)老地產健康發(fā)展。

　　險資進軍養(yǎng)老地產

　　中國正步入老齡化社會已是事實。根據《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，2011-2015年，全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加860萬人；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。到21世紀中葉，我國老年人口數量將占全國總人口的1/3，為所有發(fā)達國家老齡人口的總和。

　　自去年以來，各保險企業(yè)就在各地競相拿地，據了解，新華保險、泰康人壽、中國人壽、新華人壽和合眾人壽等眾多保險企業(yè)都已經紛紛涉足。

　　2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領域合作。該公司有意進駐廣州金融城投資養(yǎng)老地產項目。

　　在此之前，新華保險明確將養(yǎng)老地產作為重要戰(zhàn)略，并已經注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷(北京)置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來支持其養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。

　　據了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，在北京延慶和密云的項目選點也獲得董事會批準。與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險產品也在申報中，其通過產品創(chuàng)新進軍養(yǎng)老、醫(yī)療看護和健康產業(yè)鏈的戰(zhàn)略非常符合今年的養(yǎng)老和金改主題。

　　在北京昌平，占地約2000畝的泰康之家旗艦社區(qū)正在建設中。在鄰近社區(qū)500米的位置，新建不久的北京地鐵昌平專線南邵站已經啟用，與養(yǎng)老社區(qū)一路之隔的是昌平區(qū)的白浮泉濕地公園。

　　按照規(guī)劃，這里3年后將出現一個總建筑面積達30萬平方米的社區(qū)，可容納3000戶居民入住。社區(qū)還規(guī)劃有約8000平方米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院�！斑@里將成為一個高級養(yǎng)老社區(qū)，文化、健身、醫(yī)療、餐飲一應俱全�！碧┛等藟鄱�事長陳東升如此描述。

　　事實上，泰康人壽對地產項目的垂青早已醞釀多時。2009年開始，保險資金被允許涉足不動產投資。同年11月，泰康人壽在國內首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。2011年年底，泰康人壽在北京昌平購入一塊30萬平方米的土地建設養(yǎng)老院。這一項目計劃2015年入住。

　　中國人壽首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地國壽(廊坊)生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開工，占地約4平方公里，總投資約100億元，計劃通過養(yǎng)生產業(yè)總部管理及商業(yè)區(qū)、醫(yī)療產業(yè)區(qū)、養(yǎng)生居住區(qū)、活力居住區(qū)等功能片區(qū)的建設，為區(qū)域半徑內提供良好的醫(yī)療保障。

　　拓展保險公司產業(yè)鏈條

　　保險業(yè)之所以涌入養(yǎng)老地產的熱情高漲，與相關政策鼓勵密不可分。

　　國務院辦公廳曾印發(fā)《“十二五”社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015)》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會養(yǎng)老、3%為機構養(yǎng)老。目前，各地方政府都在積極引導社會資金進入養(yǎng)老地產。在北京市國土局編制的《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》中，養(yǎng)老設施用地首次被納入土地供應計劃，明確將通過財政、土地供應等政策支持的手段吸引社會資本投資。廣東、四川等地也計劃將養(yǎng)老綜合用地納入土地供給計劃。貴州則明確，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是由開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，以減少土地成本。

　　“保監(jiān)會現在的思路是鼓勵保險資金進入民生領域，養(yǎng)老地產即是其一。保監(jiān)會考慮放松這方面的限制，除了上述考慮之外，還有重要一點就是拓展保險公司的產業(yè)鏈�！鼻叭伪１O(jiān)會資金運用部主任孫建勇指出，保險業(yè)目前有人身險、健康險、養(yǎng)老險等多種產品，同時為更好地實現保險服務，也和醫(yī)療機構有所合作，涉足健康管理行業(yè)，這都是現有的資源。如果把養(yǎng)老地產項目做起來，這些產品和服務將在養(yǎng)老地產平臺上形成一條完整的鏈條。保險業(yè)不再是賣出一張保單的一錘子買賣，而會在投資管理、醫(yī)療服務、地產投資等領域全面獲益。

　　監(jiān)管部門的上述思路在陳東升那里有了具體的內涵。“保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將壽險產業(yè)鏈拉長20-30年�！标悥|升指出，作為一種嶄新的商業(yè)模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產品，同時帶動了下游的老年醫(yī)學、護理服務等�！鞍凑绽硐霠顟B(tài)預計，若養(yǎng)老社區(qū)的客戶入住率相對穩(wěn)定，達到90%以上，入住期限大多數在8-10年，這相當于一次性銷售了10年的期交保險�！标悥|升解釋。

　　盈利模式待探索

　　“由于養(yǎng)老地產用地性質沒有明確規(guī)定，房企要通過”招拍掛“獲取土地，可投資回報周期卻長達7-10年，投資高、回報低。再加之養(yǎng)老人群的特殊性，必須要有完善的物業(yè)服務，包括家政、醫(yī)護、保健等，這對于以往擅長快速回收資金的房地產企業(yè)來說，實在是缺乏操作經驗�！睒I(yè)內專家表示。而保險企業(yè)進入養(yǎng)老地產后，盡管政策方面有所“松綁”，但在“原則性”問題上仍有諸多“禁地”，因此，目前保險企業(yè)運作養(yǎng)老地產的盈利模式也不成熟。

　　與傳統(tǒng)服務業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應并維持長期運營。由于受政策限制，保險企業(yè)只能長期持有養(yǎng)老產業(yè)，以“只租不售”的模式經營實現投資回報。但這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。由于回報周期相對漫長，這也加大了投資開發(fā)的風險。

　　養(yǎng)老地產如何盈利是當下行業(yè)遇到的難題。這不僅涉及到市場蛋糕的大小，還涉及到消費觀念的轉變。業(yè)內人士指出，險企“試水”養(yǎng)老地產，首先，應當抓緊研究老年人消費行為和消費理念，創(chuàng)新盈利模式，進而明確定價和收益目標；其次，有關部門應盡快明確養(yǎng)老地產土地認定性質標準，為企業(yè)設定合理進入門檻，遏制部分企業(yè)當前借養(yǎng)老之名圈地的短視行為；最后，盡快確立人員資質標準，打消消費者對后續(xù)配套服務疑慮，實現項目可持續(xù)運營。若上述問題得到解決，養(yǎng)老地產有望進入大發(fā)展的黃金機遇期。