“以房養(yǎng)老”模式試點一年有余，進展微乎其微，目前也僅有幸福人壽一家保險公司推出“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品�！耙苑筐B(yǎng)老”還沒有得到國內(nèi)市場的普遍認可

在中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大的共識中，國內(nèi)首個保險版“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品在推出后卻仍然遇冷。

據(jù)媒體報道，今年3月，幸福人壽保險股份有限公司(簡稱幸福人壽)推出了國內(nèi)第一款“以房養(yǎng)老”的保險產(chǎn)品，在北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）和武漢（樓盤）四地進行試點。然而，近4個月里，僅有12戶家庭共22位老人簽約。

相對于龐大的老齡人群，選擇此產(chǎn)品養(yǎng)老的人數(shù)可謂寥寥。

事實上，不僅是這款保險產(chǎn)品的市場反應冷淡，“以房養(yǎng)老”模式試點一年有余，進展也微乎其微，目前也僅有幸福人壽一家保險公司推出“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”還沒有得到國內(nèi)市場的普遍認可。

2014年6月，中國保監(jiān)會發(fā)布了《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》(下稱《指導意見》)，標志著《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》提出的開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(即“以房養(yǎng)老”)試點工作正式啟動。

《指導意見》規(guī)定，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人，試點地區(qū)為北京、上海、廣州、武漢，試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

根據(jù)保監(jiān)會網(wǎng)站公布的保險費率表推算，以70周歲的男性老年人為例，房屋價值為500萬的情況下，扣除延期年金保費和保單管理費，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為18500元。

不過，記者了解到，對于以房養(yǎng)老保險的遇冷，保險業(yè)內(nèi)人士多認為是預料之中。

中央財經(jīng)大學保險學院院長郝演蘇教授告訴法治周末記者：“試點效果不好是受我國社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、文化環(huán)境、歷史環(huán)境、相關政策等多方面因素的作用，簡單來說目前還不太適應國情�！�

社科院保險與經(jīng)濟發(fā)展研究中心秘書長郭金龍教授對法治周末記者說，“以房養(yǎng)老”試點后市場反應不好，主要是因為我國長期房價并不穩(wěn)定，波動比較大，這樣房子價值的估算就比較難。

“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品

長期以來，關于“以房養(yǎng)老”的爭論聲一直響亮。

對于一直備受關注的房價波動、房屋估價、受眾小眾等問題，幸福人壽推出的此款產(chǎn)品都做了相應的解釋。

幸福人壽接受法治周末記者采訪表示，公司推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品——“幸福房來寶”的投保人群需要滿足兩個條件，一是60周歲至85周歲；二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。

“幸福人壽在試點期間重點關注孤寡老人、無子女和失獨家庭的老人，秉持‘三優(yōu)先’原則，即優(yōu)先孤寡失獨老人、優(yōu)先低收入家庭、優(yōu)先高齡老年群體，但對于有強烈意愿的有子女老人也可成為試點期間的目標客戶�！毙腋Ｈ藟酃ぷ魅藛T表示。

而目前投保的20多位老人，既有孤寡老人，失獨家庭，空巢家庭，也有有子女家庭的老人。

據(jù)幸福人壽統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，盡管實際投保的只有20多人，但曾前去咨詢的老人有兩百多位。其中60至70歲老人占總數(shù)的67.8%，80歲以上的老人占6.9%；男性客戶比例為61%，女性是39%；無子女的老人接近半數(shù)，比例達到43.9%。

事實上，在此輪試點工作正式推行之前，北京市豐臺區(qū)右安門街道成為第一個試點推廣地區(qū)，街道向這里的老人宣傳推廣以房養(yǎng)老反向抵押保險。

數(shù)據(jù)顯示，右安門街道轄區(qū)內(nèi)8萬常住人口中，已經(jīng)有20%的居民超過60歲，是一個典型的老齡化街道。

右安門街道還與試點企業(yè)幸福人壽合作，為一部分有興趣的老人普及講解“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，然而，迄今為止，右安門街道還沒有一位老人簽約以房養(yǎng)老反向抵押保險。

右安門街道負責以房養(yǎng)老工作的副主任楊文君接受法治周末記者采訪說：“目前街道沒有老人參與‘以房養(yǎng)老’，也有一些居民有投保意向，但是不符合條件。比如，房子不合適，是公房�！�

有媒體曾報道，住在右安門街道的雷阿姨自從女兒去世之后，孑然一身過了4年。由于家底單薄，她一直沒錢把所住公房買下來�！叭绻�不能獲得產(chǎn)權證，就不能進行抵押�！北ｋU公司工作人員說。

據(jù)了解，在很多老年人、老房子聚集的區(qū)域中，經(jīng)租房、單位產(chǎn)權房以及至今個人房產(chǎn)證仍扣在單位的一部分經(jīng)適房，都可能面臨無法進行住房反向抵押保險的問題。

郝演蘇教授分析說：“目前的‘以房養(yǎng)老’針對的是現(xiàn)在已經(jīng)七八十歲的老人。他們沒有趕上高收入或可以多元收入的階段，他們只有福利分的房屋，就是公房。他們的晚年是比較麻煩的。再加上60年代以后，開始提倡計劃生育政策，80年代，計劃生育政策正式實施。他們的孩子也已經(jīng)五六十歲了�！�

“我通過間接渠道了解到，現(xiàn)在參與‘以房養(yǎng)老’的也多是沒有子女或?qū)O輩的。這樣一批老人，選擇在有生之年，把房子提前變現(xiàn)，滿足自己的養(yǎng)老需要�！焙卵萏K說，他們對于由房價波動帶來的保險公司與自己利益上的博弈考慮的就不是很嚴格了。

因為，在中國的文化里，家庭觀念很重要，子承父業(yè)是一種傳統(tǒng)，贍養(yǎng)父母也是子女的義務。所以，在這種傳統(tǒng)思維下，對于兒孫建在的老人來說，賣掉房子養(yǎng)老并不一定必要，也不容易實現(xiàn)。

幸福人壽工作人員在推廣業(yè)務時還總結(jié)發(fā)現(xiàn)：“對于有子女的老人，子女的支持與否是部分老人能否成功投保的主要因素�！�

“以房養(yǎng)老”被視為高風險

在目前的市場條件下，幸福人壽試點的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品無疑是小眾的�！皬膰�外的經(jīng)驗來看，‘以房養(yǎng)老’也是小眾的業(yè)務。”郝演蘇說，“不過歐美國家主要針對的是獨棟的房屋(Single House)，保險企業(yè)看中的不是房子，而是房子所占有的土地權益�！�

“我們認為國外的‘以房養(yǎng)老’比較成功，但是我們不能照搬。中國目前有地有房的群體是有，但是數(shù)量很少，且這部分人也不太需要‘以房養(yǎng)老’。我們的房地產(chǎn)多是70年產(chǎn)權的公寓住宅，盡管有些地方地段很好，但是也不能進行統(tǒng)一規(guī)劃安排。”郝演蘇說。

與郝演蘇的觀點相似，社科院的郭金龍教授認為，保險公司推出“以房養(yǎng)老”屬于商業(yè)保險，保險公司和參保人都想從中獲利，這中間就有了博弈關系，很難平衡，波動的房價，會讓產(chǎn)品的提供者保險公司承擔很大的風險。

郭金龍分析，如果房價不穩(wěn)定，波動大，參用目前的房價對房子進行估值，支付對應的養(yǎng)老金，如果第二年房價上漲幅度太大，購買產(chǎn)品的養(yǎng)老人群就會后悔，可能就會要求退保；反之，如果房價下跌，相應的金融機構(gòu)就會產(chǎn)生壓力。

“不僅如此，未來可能還會對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)增稅，如果稅率比較高，房價很可能上不去，甚至會出現(xiàn)下跌。中小城市在經(jīng)歷了前兩年的下跌后，就沒有恢復到原來的位置，只有一線城市，房價下跌后又漲起來。”郭金龍說，“所以，保險公司做這個產(chǎn)品，風險還是很大的�！�

而針對房價波動的問題，幸福人壽對自己的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品作了解釋，‘幸福房來寶’是一款非參與型產(chǎn)品。產(chǎn)品已考慮房屋預期增值收益，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)增值收益，如房價上漲，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。但幸福人壽將承擔房價下跌和長壽給付風險。投保老年人終身領取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響�！�

這款非參與型的產(chǎn)品，意味著投保人每年獲得的養(yǎng)老金是固定的，不會隨著房屋的升值獲得更多的養(yǎng)老金。而保險公司只是獲得了本金和利息。

針對房子如何估值，現(xiàn)任幸福人壽保險股份有限公司監(jiān)事會主席的孟曉蘇介紹，簡單而言，對于投保者持有的房屋，投保人與保險公司共同選擇國家認可的第三方評估機構(gòu)，評估房產(chǎn)價值，然后在考慮抵押房產(chǎn)房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后，確定老人每月支取的養(yǎng)老金。

作為國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的首倡者和積極推動者，孟曉蘇表示，保險公司推出目前這一模式的以房養(yǎng)老產(chǎn)品并不掙錢。保險公司從這類非參與型產(chǎn)品得到的收益，不會高于銀行的按揭利率，屬于保本微利。

孟曉蘇稱，保險公司從反向抵押獲得的利潤收益，主要是來自于參與型的產(chǎn)品，即保險公司在投保人退�；蛘哌^世后，與投保人或其繼承人分享收益。但是目前，這種參與型產(chǎn)品的開發(fā)，還不具備條件。目前看，最大的難點是無法預判房價的增值幅度。

郝演蘇說：“房價的穩(wěn)定，或者說大經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定是推行以房養(yǎng)老的基礎�！�

自2014年6月指導意見發(fā)布以來，幸福人壽的以房養(yǎng)老產(chǎn)品是市場上唯一一款“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品。

孟曉蘇透露，目前除了幸福人壽，其余的壽險公司也在籌劃相關的產(chǎn)品。

但有保險業(yè)人士透露，非參與型的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品收益率很低，保險公司跟進的意愿并不高。

然而，也有人疑問，推行一年，國務院、保監(jiān)會分別發(fā)文鼓勵推廣的“以房養(yǎng)老”試點，何以不見中國人壽、中國人保等保險央企試水？

郝演蘇分析認為：“央企也需要尊重市場規(guī)則，任何一個商業(yè)決策，都要考慮目標群體；且這個‘以房養(yǎng)老’技術上太復雜，經(jīng)濟上的不確定性太多。與其如此，保險公司可能會花同樣的時間和精力推出更易推廣的養(yǎng)老產(chǎn)品，比如推出針對中高端客戶的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。”

“所以，我不知道明年，政府會怎樣評價這兩年的試點�！焙卵萏K說。

“以房養(yǎng)老”不是唯一選擇

隨著老齡化社會的到來，各大險企一方面“沉默”對待“以房養(yǎng)老”，另一方面，紛紛活躍爭搶“養(yǎng)老社區(qū)”的大蛋糕，圈地未來養(yǎng)老市場。

民政部副部長竇玉沛曾在接受媒體采訪時表示，我國未來將以多種途徑應對養(yǎng)老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養(yǎng)老服務，“以房養(yǎng)老”是市場化運作的一種高端化服務，是自愿的、自主選擇的行為。竇玉沛稱，“以房養(yǎng)老”絕不是唯一選擇，“以房養(yǎng)老”的試點就是諸多養(yǎng)老服務產(chǎn)品中的一個選項。

并且，隨著近年來，“以房養(yǎng)老”觀念的推廣，“以房養(yǎng)老”呈現(xiàn)出更簡單的操作模式。

郝演蘇說：“現(xiàn)在比較好操作的是，老兩口到了一定的年紀，如果沒有了依靠，要自己支付養(yǎng)老院開銷。他們不一定能夠理解‘以房養(yǎng)老’的金融產(chǎn)品，但了解自己房子的現(xiàn)實狀況，他們會選擇將房子整體變現(xiàn)。比如將自己居住的北京二環(huán)內(nèi)的房子變現(xiàn)500萬元�！�

“這種賣房養(yǎng)老，比較適合目前中國老人的接受程度、制度設計等環(huán)境狀況，養(yǎng)老院也愿意接受這樣的客戶，有不少人愿意將房子提前變現(xiàn)�！焙卵萏K說。

年近六十的王昆(化名)告訴記者，十年后，他也愿意將自己的房子租出去，自己住養(yǎng)老院，房子的租金和養(yǎng)老金可以共同為他支付養(yǎng)老費用�！拔液苤С诌@樣的以房養(yǎng)老，解決養(yǎng)老問題的同時，還能把很多‘閑置’資源盤活�！蓖趵フf。

“一個悖論出現(xiàn)了。保險公司是用科學的方法，精算的原理進行房產(chǎn)價值測算的，理論上應該是比較科學和精準，但是由于我們房產(chǎn)價格的波動、經(jīng)濟環(huán)境的波動等不確定性因素，導致了越簡單的方法越可行�！焙卵萏K說。

“盡管保險公司做的、講的很認真負責，但是這個產(chǎn)品是否劃算，參保人并不知道�！焙卵萏K說。

孟曉蘇曾說起過，20多年前，住房抵押貸款建議人之一的顧云昌為了推廣居民購房貸款，自創(chuàng)了一個“美國老太太與中國老太太天堂對話的故事”：美國老太太臨去世前，終于還完了房屋貸款，同時住了一輩子房；中國老太太去世前，終于攢夠了買房的錢，卻沒能在新房里住上一天。

現(xiàn)在，住房抵押貸款已經(jīng)廣泛普及，故事里的“中國老太太”也可以住著房子還貸款了。

那么，以房養(yǎng)老的未來會好嗎？

鏈接：反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，即擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。