二手房交易課20%重稅并非新規(guī)

　　房產(chǎn)交易大廳上演瘋狂周末

　　□個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得按20%計(jì)征個(gè)稅并非新規(guī)，更多是針對(duì)此前個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中，通過核定征收出現(xiàn)的漏稅現(xiàn)象，進(jìn)行重申完善。未來相關(guān)規(guī)定將更加嚴(yán)格執(zhí)行。

　　□剛剛過去的周末，全國(guó)多地二手房市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng)，加緊過戶繳稅、連夜簽約，各地房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，罕見瘋狂……

　　新政極具“殺傷力” 各地趕搶“末班車”

　　20%個(gè)稅一旦落地 二手房市場(chǎng)面臨急凍

　　3月1日公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（“國(guó)五條”細(xì)則），明確提出“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”等細(xì)化措施。

　　一石激起千層浪，上周末全國(guó)多地二手房市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng)，加緊過戶繳稅、連夜簽約，各地房地產(chǎn)交易中心周末人頭攢動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士稱，在各地操作細(xì)則正式出臺(tái)前，二手房市場(chǎng)將迎來恐慌性購(gòu)房、過戶的交易高峰，而政策一旦落實(shí)，二手房市場(chǎng)很可能將面臨“急凍”，新房市場(chǎng)也未必能“獨(dú)善其身”。

　　各地樓市趕搶“末班車”

　　在上海，3月1日“國(guó)五條”細(xì)則剛剛公布，第二天早上不到九點(diǎn)，各區(qū)交易中心都排起了長(zhǎng)龍，交易過戶及繳稅窗口人滿為患。最忙的要數(shù)各家中介公司的業(yè)務(wù)員了，幾乎每個(gè)業(yè)務(wù)員都帶著好幾撥客戶趕來辦理過戶手續(xù)。

　　“昨天政策一出來，我們就立刻加班通知那些已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同，但還沒來得及過戶繳稅的買賣雙方，盡快過戶，免得因?yàn)槎愘M(fèi)政策變化，交易成本大幅提升引起的交易糾紛�！睖�上一家品牌中介業(yè)務(wù)員小王告訴記者。與此同時(shí)，他們連夜致電那些急于買房或賣房的客戶，趕在政策變化前早做決定，避免買賣成本的陡增。“我干中介已經(jīng)好多年了，這些年沒少經(jīng)歷這種政策變化引起的市場(chǎng)恐慌性交易，但這次20%稅費(fèi)的提高力度太大了，買賣雙方誰都承擔(dān)不起。”小王坦言，在這段政策真空期內(nèi)他們會(huì)很忙，但也許緊接著就將面臨市場(chǎng)急凍，生意冷清。

　　記者昨日電話詢問了中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等滬上大型中介門店，得知周末兩天門店咨詢量猛增。中原地產(chǎn)上海威海路分行顧經(jīng)理介紹，國(guó)五條細(xì)則頒布后，立馬就有很多房東前來咨詢相關(guān)信息，一些房東甚至表示如果有誠(chéng)意的客戶，價(jià)格可以談，但是這些房東都要求在新的政策開始實(shí)施前完成交易，或在合同上簽訂補(bǔ)充條款，例如“一旦稅費(fèi)政策發(fā)生變化合同作廢或稅費(fèi)全部由下家承擔(dān)”等。

　　北京二手房市場(chǎng)也同樣敏感。國(guó)務(wù)院通知出臺(tái)的當(dāng)天晚上11點(diǎn)左右，位于北京市豐臺(tái)區(qū)公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明，一位購(gòu)房者正忙著與原業(yè)主簽合同。據(jù)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小陳介紹稱，“國(guó)五條”出臺(tái)后，不少擬購(gòu)房者中出現(xiàn)觀望情緒，想等到政策細(xì)則出臺(tái)后再做決定，沒準(zhǔn)房?jī)r(jià)能往下走。但“國(guó)五條細(xì)則”發(fā)布后，不少擬購(gòu)房者更加焦急和擔(dān)憂，生怕賣家的稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，反而增加了購(gòu)房成本。尤其是那些改善型的買家，如果加上二套房貸首付及利率提升的影響，只能放棄原購(gòu)房計(jì)劃。

　　而在一些二線城市，新政給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的震動(dòng)一點(diǎn)也不比京滬等一線城市小�！扒捌谝呀�(jīng)看房還在猶豫的，現(xiàn)在基本上不猶豫了�！蔽覑畚壹沂袌�(chǎng)部總監(jiān)胡涓娟說，之前是業(yè)務(wù)員打電話催買賣雙方，但昨天是買賣雙方打電話催業(yè)務(wù)員。周末，我愛我家公司的成交量是平時(shí)的兩倍。而在南京的河西，拋房潮已經(jīng)露出苗頭，據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榉从�，河西的不少二手房小區(qū)里有為數(shù)不少的投資客，個(gè)稅新政對(duì)他們打擊巨大，預(yù)計(jì)拋房潮即將出現(xiàn)。

　　交易高峰后面臨急凍

　　有分析人士認(rèn)為二手房市場(chǎng)目前買賣火爆場(chǎng)面恐怕難以為繼。按交易差額的20%征稅，無論是賣房者還是買房者都不愿意承擔(dān)，結(jié)果很可能是想賣房的不賣了，想買二手房的也不買了。而在各地細(xì)則未落地的短期內(nèi)，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)“搶過戶”的現(xiàn)象，搶在地方細(xì)則出臺(tái)之前，買賣雙方互相讓一步，抓緊過戶。

　　偉業(yè)集團(tuán)副總裁胡景暉稱，在各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)之前，對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價(jià)格差距較大，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房業(yè)主與購(gòu)房人的交易，爭(zhēng)取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。而隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長(zhǎng)期看，新房市場(chǎng)將優(yōu)先于二手房市場(chǎng)率先回漲。隨著各地細(xì)則的執(zhí)行，新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢(shì)將得以體現(xiàn)，部分購(gòu)房者將再次回歸新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)交易量漲。

　　不過，也有開發(fā)商面對(duì)似乎更有利于新房市場(chǎng)的新政并不敢盲目樂觀。有開發(fā)商向記者坦言，表面上看，新政打擊的是投資客和改善型需求，但如果整個(gè)市場(chǎng)冷下來，剛需樓盤不可能獨(dú)善其身。二手房買賣停滯，可以把客戶推到新房市場(chǎng)來，但樓市最重要的還是整體氛圍，不可能單邊熱。新房短期內(nèi)漲價(jià)不太現(xiàn)實(shí)。⊙記者 朱楠

　　20%個(gè)稅并非新規(guī)

　　未來執(zhí)行將更嚴(yán)

　　新出爐的房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則中，最引人注目的莫過于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得征收20%個(gè)稅的要求。據(jù)記者從稅務(wù)部門了解到，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得按20%計(jì)征個(gè)稅并非新規(guī)定，此次發(fā)文更多的是針對(duì)此前個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中，通過核定征收出現(xiàn)的漏稅現(xiàn)象，進(jìn)行重申完善。未來相關(guān)規(guī)定將更加嚴(yán)格執(zhí)行。

　　實(shí)際上，上述規(guī)定更多的還是出于加強(qiáng)個(gè)稅監(jiān)管的工作范疇。據(jù)了解，此前收入分配改革方案下發(fā)后，目前再分配環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收改革工作都正加快推進(jìn)，其中特別是針對(duì)控高環(huán)節(jié)的幾項(xiàng)舉措，如加強(qiáng)高收入者個(gè)稅征管、完善二手房交易征稅和開征遺產(chǎn)稅，近期均有明顯進(jìn)展。

　　專業(yè)人士表示，2011年最新的個(gè)人所得稅法中已有規(guī)定財(cái)產(chǎn)租賃所得、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、偶然所得和其他所得征收個(gè)稅適用20%的比例稅率。新規(guī)定更多是對(duì)現(xiàn)有政策的重申和完善。

　　記者了解到，在具體的執(zhí)行過程中，此前國(guó)稅總局發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》中，對(duì)于上述規(guī)定進(jìn)行了補(bǔ)充。該《通知》稱，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

　　《通知》表示，具體比例由省級(jí)地稅局或其授權(quán)的地市級(jí)地稅局，根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%幅度內(nèi)確定。對(duì)此中翰稅務(wù)合伙人王駿表示，目前大多數(shù)地區(qū)對(duì)于上述情形都會(huì)選擇按1%核定稅額。

　　據(jù)王駿介紹，1%的額定征稅率相當(dāng)于進(jìn)行住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓成本（包括房產(chǎn)原始買入價(jià)、稅金、合理費(fèi)用等）占轉(zhuǎn)讓價(jià)格95%時(shí)，按20%計(jì)征個(gè)人所得的征稅額。而據(jù)了解，若實(shí)際轉(zhuǎn)讓成本占售價(jià)的比重低于95%或銷售利潤(rùn)高于5%，即使不滿足核定征收的條件，許多地區(qū)往往都會(huì)選擇按售價(jià)1%核定征收，而非按所得20%征收。因此，目前在個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個(gè)稅征管上存在巨大漏洞。

　　對(duì)此，此次“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)于此前的規(guī)定進(jìn)行了重申，要求稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，都應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　有地方稅務(wù)部門人士對(duì)記者表示，實(shí)際上早在2012年許多地區(qū)都已經(jīng)開展了加強(qiáng)二手房評(píng)估工作，就是為了今年整頓二手房交易市場(chǎng)稅收環(huán)節(jié)做準(zhǔn)備。因此，雖然20%的個(gè)稅并不是一個(gè)新規(guī)定，但專業(yè)人士表示，未來嚴(yán)格執(zhí)行20%計(jì)征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅后，將能有效降低大量不合法的核定征收現(xiàn)象，還是能夠?qū)Χ�手房交易市�?chǎng)稅收環(huán)節(jié)，發(fā)揮明顯稅收整頓作用�！延浾� 郭一信

　　遺產(chǎn)稅開征條件已具備

　　建議500萬起征

　　有利于抑制資產(chǎn)泡沫化，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理回歸

　　除了加強(qiáng)個(gè)人所得稅征管外，遺產(chǎn)稅的開征近期也有重大研究進(jìn)展。此前發(fā)布的收入分配改革意見中已提出將研究在適當(dāng)時(shí)期開征遺產(chǎn)稅，而昨日北京師范大學(xué)中國(guó)收入分配研究院發(fā)布了《遺產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)收入分配改革的啟示》課題的中期成果報(bào)告表示，無論從社會(huì)公平政策、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，還是縮小貧富差，中國(guó)開始征收遺產(chǎn)稅時(shí)機(jī)已成熟，條件也已基本具備。

　　在具體征收方案上，報(bào)告表示，按照目前中國(guó)個(gè)稅綜合征收的范圍，個(gè)人所得稅將年收入12萬以上都作為需申報(bào)的高收入人群，按三口之家年收入則為36萬元。而如把家庭財(cái)產(chǎn)存量定為15年收入，則500萬元為遺產(chǎn)稅起征限額。

　　“中國(guó)遺產(chǎn)稅未來應(yīng)按中產(chǎn)水平確定起征額�！眻�(bào)告表示，限額以下是中等收入家庭，遺產(chǎn)和贈(zèng)與不征稅。限額以上是高收入家庭，按超額累進(jìn)征稅。

　　根據(jù)研究院測(cè)算分析，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家遺產(chǎn)稅收入一般可達(dá)稅收總額的1%-2%，而鑒于中國(guó)此項(xiàng)改革是從無到有，按遺產(chǎn)稅收入達(dá)稅收總額的2%計(jì)算，2012年中國(guó)稅收收入超過10萬億元，其中遺產(chǎn)稅即能收入2000億元。

　　報(bào)告還表示，通常遺產(chǎn)中不動(dòng)產(chǎn)都占有較大比例，在我國(guó)近年房地產(chǎn)過熱的情況下尤為如此，若遺產(chǎn)稅改革推出，則會(huì)對(duì)富有人群以房地產(chǎn)形式積累財(cái)富的熱情降溫，有利于抑制資產(chǎn)泡沫化，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理回歸。此外遺產(chǎn)稅征管以資產(chǎn)核查為基礎(chǔ)，而不動(dòng)產(chǎn)又最為顯化，因此未來遺產(chǎn)稅的征收將有利于和房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。(記者 郭一信)

　　聲 音

　　“鳳凰島房?jī)r(jià)并未‘暴跌’”

　　——日前，外媒一條“三亞鳳凰島房?jī)r(jià)暴跌，每平方米降8萬元成‘棄島’”的報(bào)道引起廣泛關(guān)注，三亞鳳凰島再度成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注焦點(diǎn)。新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞樓市近期成交量上漲，價(jià)格保持基本穩(wěn)定，未出現(xiàn)大波動(dòng)。

　　“今年一、二線城市降溫幅度將超三、四線城市”

　　——上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，由于“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征”的影響較大，二手房市場(chǎng)的降溫將超過一手房。同時(shí)，由于限購(gòu)的升級(jí)、房貸緊縮等新政主要針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，預(yù)計(jì)今年一、二線城市降溫幅度，將會(huì)超過三、四線城市。

　　“經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然萎縮�！�

　　——中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征個(gè)人所得稅”，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線城市過熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊。以一套總價(jià)200萬元普通二手房計(jì)算（非5年內(nèi)唯一住房），之前個(gè)稅為2萬元（總價(jià)款的1％）。如果房主原購(gòu)房值為50萬元，新政策后按照差額的20％計(jì)算，將繳納個(gè)稅30萬元。“這必然將使成交量明顯下調(diào)，經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然將萎縮，可能會(huì)回到2012年年中平均水平�！�