近期，一線城市高端住宅市場量價齊升，房價結(jié)構(gòu)性上漲壓力加大。專門從事高端住宅代理和銷售的北京麗茲行房地產(chǎn)投資顧問有限公司營銷總監(jiān)陳雋接受中國證券報記者專訪時表示，自去年3月以來，北京高端住宅市場明顯回暖，價格整體上漲了20%左右。未來，處于城市核心位置的高端住宅社區(qū)仍可能受到追捧，購房人群將呈現(xiàn)出年輕化趨勢。

　　大戶型需求增加明顯

　　中國證券報：自限購政策出臺后，近兩年來北京高端住宅有哪些趨勢性的特征？

　　陳雋：從地理位置來看，剛需、自住需求更加傾向于城市核心位置，例如東直門、CBD商務(wù)區(qū)等；而改善型需求對樓盤位置的要求外擴(kuò)明顯，五環(huán)內(nèi)交通便利區(qū)域均可考慮；投資性需求則傾向于產(chǎn)品的升值空間，對位置的概念較淡。

　　高端住宅消費群體非常固定，在房地產(chǎn)政策調(diào)控期，他們對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需求發(fā)生了變化，這導(dǎo)致市場上高端住宅成交套均面積在增加，需求傾向于一步到位的改善型大面積戶型。

　　在成交價格方面，北京高端住宅市場2011年及2012年初價格處于穩(wěn)中小幅下降的狀態(tài)，降幅大概在8%左右。2012年3月以來隨著成交量逐步回暖，價格出現(xiàn)上漲，到目前整體漲幅在20%左右。

　　中國證券報：今年3月以來，北京嚴(yán)厲的調(diào)控新政導(dǎo)致樓市短暫降溫，高端住宅在整體市場的占比、去化率、二手市場等方面有哪些新變化？

　　陳雋：北京因嚴(yán)格管控預(yù)售證使得高端新房市場的入市量也明顯下降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，北京高端住宅入市量僅508套，相比去年同期降幅超過60%。當(dāng)前銷售量主要源于各樓盤尾盤銷售。高端住宅總戶數(shù)少，在整體市場成交量的占比約3%。

　　對于高端住宅的銷售周期，由于各樓盤不同，有些樓盤分多期開盤銷售，有些樓棟數(shù)較少，一次性開盤銷售。前期熱銷周期一般在三個月左右時間，之后進(jìn)入尾盤銷售期，長則達(dá)到一年甚至更長，短則在半年左右。

　　在二手高端住宅市場，3月成交量達(dá)到高峰后，出現(xiàn)大幅下滑，與整體市場表現(xiàn)一致。目前，個稅購房成本增加促使免稅房熱銷，而免稅高端住宅房源量占比不足5%，導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)向不限購住宅樓盤，比如不限購酒店式公寓唐寧ONE、世界城等項目。

　　購房人群趨于年輕化

　　中國證券報：目前，高端住宅產(chǎn)品面臨哪些問題？開發(fā)商該怎樣應(yīng)對？

　　陳雋：高端新房市場在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上面臨的最大問題是產(chǎn)品的個性化。當(dāng)前，北京高端住宅的開發(fā)多位于四環(huán)外，地理位置優(yōu)勢弱化，相比中心城區(qū)二手豪宅的競爭優(yōu)勢就是自然環(huán)境、園林景觀及戶型設(shè)計上的個性化及唯一性。例如萬科如園中式園林設(shè)計、紫御華府低密度園林住宅，都在追求個性化；而盤古大觀、萬科大都會等頂級豪宅則追求唯一性。對開發(fā)商來說，在產(chǎn)品設(shè)計上花費的人力、物力、財力將更大，且產(chǎn)品品質(zhì)的競爭將更激烈。

　　新房限價、預(yù)售許可證難批的問題，是整個房地產(chǎn)市場當(dāng)前面臨的最大問題。相對而言，高端住宅開發(fā)商需要緊急開盤盤活資金周轉(zhuǎn)的可能性較小。

　　中國證券報：未來高端住宅市場會呈現(xiàn)什么樣的走勢？

　　陳雋：未來高端住宅市場的發(fā)展趨勢必然更加接近于國際化標(biāo)準(zhǔn)，更加注重高端住宅的身份象征，比較奢華的頂級豪宅會占據(jù)市場主導(dǎo)。

　　在一線城市，城市核心位置大面積住宅社區(qū)將受追捧，而且購房人群年輕化將是趨勢。此外，自然景觀獨特、居住舒適感高的豪宅產(chǎn)品將成為改善型需求的主流產(chǎn)品，例如別墅樓盤以及別墅級享受的公寓住宅。

(來源:中國證券報)