在新湖中寶、宋都股份相繼公布再融資預(yù)案之后，上市房企似乎又要邁進再融資“激情燃燒的歲月”。業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)再融資已事實性放開，那些在過去三年房地產(chǎn)再融資的通道關(guān)閉期間拋出過再融資方案的房企將會卷土重來。

　　不過，對于土地儲備少、規(guī)模小、抗風險能力弱的中小房企而言，再融資放開并不是“救命稻草”，這些房企依然難以獲得再融資資格。相反，在行業(yè)洗牌過程中，這些中小房企將會被大房企或者其他想涉足房地產(chǎn)的企業(yè)通過資產(chǎn)注入的方式所并購。

　　再融資“放開”

　　8月7日，在宋都股份公布再融資預(yù)案、招商地產(chǎn)因籌劃重大事項而停牌的刺激下，房地產(chǎn)板塊強勢上漲。億城股份、中弘股份強勢漲停，中航地產(chǎn)、宋都股份、泰禾集團漲幅均超過5%。

　　多位券商分析師和業(yè)內(nèi)專家在接受中國證券報采訪時表示，房地產(chǎn)再融資已經(jīng)事實上放開，且不再限制再融資所涉項目的定位。

　　此前，市場主流觀點認為，本次地產(chǎn)再融資放開將是有條件放開，放開方向為涉及棚戶區(qū)改造、一級土地開發(fā)、保障房建設(shè)項目。不過，宋都股份再融資的資金投向為普通商品房項目，這超出了市場預(yù)期。

　　“目前來看，房地產(chǎn)再融資的資金用途不會受到很大的限制。房企可以投向保障房、棚改房，也可以投向普通商品房項目、商業(yè)物業(yè)項目。但保障房和剛需商品房因符合國家政策導(dǎo)向，會獲得優(yōu)先照顧。”亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓告訴中國證券報記者，“但能不能獲得證監(jiān)會的批準，主要是看房企的財務(wù)狀況、銷售業(yè)績、償債能力和信用情況。如果這四項指標符合監(jiān)管要求，就應(yīng)該沒有什么問題�！�

　　國內(nèi)某大型券商分析師表示，放開地產(chǎn)再融資體現(xiàn)了政府“開正門、堵歪門”的思路，是地產(chǎn)供給面的市場化改革。不過他指出，地產(chǎn)調(diào)控市場化下一步的改革方向?qū)⑹欠慨a(chǎn)稅，即從需求方面針對樓市進行市場化調(diào)控�！胺慨a(chǎn)稅勢在必行，中央政府的改革決心很大，”該分析師表示，雖然全國聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅推廣會遇到各種阻撓，但未來房產(chǎn)稅的出臺和鋪開可能會超預(yù)期。

　　“闖關(guān)失敗”房企卷土重來

　　2010年初，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，上市房企再融資被阻斷。三年多來，一直有房企與主管部門溝通，希望開放再融資，且不少房企曾拋出再融資方案試探監(jiān)管層的意圖。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，已有40家上市房企拋出再融資計劃，其中30家公司被迫停止實施，這些公司絕大部分集中在2010年推出方案，總?cè)谫Y規(guī)模接近745億元。

　　“這些曾經(jīng)拋出過再融資方案但闖關(guān)失敗的房企，應(yīng)該會卷土重來。因為在調(diào)控最嚴厲的時期它們都沒有愿意嘗試和爭取，盡管彼時獲批的可能性幾乎沒有。如今，遇到這樣重大的政策利好，他們當然不會放過機會。有的房企會把原來的方案修改后再次申請，有的可能會根據(jù)公司目前的實際情況推出新的再融資方案。”謝逸楓分析認為。

　　新湖中寶此前的再融資方案就被迫終止實施，但他成了房地產(chǎn)再融資開閘后第一個“吃螃蟹”的幸運者。

　　保利地產(chǎn)曾于2010年推出再融資方案，計劃募集資金凈額不超過96億元，投入到公司十余個地產(chǎn)開發(fā)項目。但公司于2011年年底時撤回了非公開發(fā)行的申請。在8月7日券商組織的電話會議上，保利地產(chǎn)董秘黃海表示，公司將積極參與股權(quán)再融資。

　　他坦言，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如果上市房企股權(quán)融資渠道方面的資金不能得到補充，其發(fā)展速度勢必會受到限制，如果有機會，公司會積極去參與股權(quán)再融資。

　　招商地產(chǎn)也曾在2010年推出過再融資方案，融資規(guī)模均在50億元左右，但也“無疾而終”。招商地產(chǎn)8月7日停牌，業(yè)內(nèi)人士認為，這說明招商地產(chǎn)再次推出再融資方案或已成形。

　　而港股上市房企碧桂園總裁莫斌8月6日在中期業(yè)績會上表示，公司一直關(guān)注房地產(chǎn)再融資有條件放開，希望公司的城鎮(zhèn)化項目能夠從中受益。公司的團隊、產(chǎn)品系列正在為此做好準備。

　　此外，迪馬股份、銀潤投資都曾推出過再融資方案，但也都終止實施。目前，這兩家房企均已停牌。“或許，不久之后這兩家公司將會推出新的再融資方案。而且會有更多曾經(jīng)‘闖關(guān)’再融資的公司加入這一行列�！币晃凰侥既耸勘硎尽�

　　“這些闖關(guān)失敗的房企再度推出再融資方案，獲批的可能性比其他房企要大一些，因為他們曾與監(jiān)管層有過這方面的溝通和交流，可能是房地產(chǎn)再融資受益的首批房企。”謝逸楓認為。

　　并非小房企“救命稻草”

　　多家券商研報指出，再融資放開對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常有幫助，尤其是大型房地產(chǎn)公司得到的好處更多，有利于整個房地產(chǎn)業(yè)的整合，促進房地產(chǎn)能夠更好、更健康地發(fā)展。

　　從萬科、保利、金地和招商地產(chǎn)等標桿房企的情況分析，其財務(wù)狀況、銷售業(yè)績、償債能力、信用情況四項指標都很優(yōu)良，進行再融資不存在障礙。相反，不少中小房企業(yè)績下滑甚至虧損，資金鏈緊張，負債率高企，這些都是其再融資路上的“攔路虎”。

　　“公司質(zhì)地不好，非公開發(fā)行很難發(fā)出去。而且，按照再融資流程，再考慮到開發(fā)建設(shè)周期，再融資從方案到實際產(chǎn)生現(xiàn)金回流，估計時間超過兩年，要確認收益實現(xiàn)利潤，那么周期在三年以上。三年過后，小房企能否在激烈的競爭中保持業(yè)績穩(wěn)定存在較大的不確定性�！遍L城證券某房地產(chǎn)業(yè)分析師表示。

　　因此，此次房地產(chǎn)再融資放開可能并非小房企的“救命稻草”。謝逸楓認為，再融資也需要資源，大型房企資源遠超過小房企，再融資放開只會使得行業(yè)“馬太效應(yīng)”加劇。房地產(chǎn)將進入結(jié)構(gòu)性分化時代，房地產(chǎn)行業(yè)資源整合及集中度正在加速調(diào)整。五年之后，現(xiàn)有的地產(chǎn)股至少會消失一半，一線房企將贏家通吃，而未上市的中小房企絕大多數(shù)都會消失。

　　不過，一些停牌的小房企存在大型房企或者其他有意涉足房地產(chǎn)的公司通過資產(chǎn)注入的方式被并購的可能。

　　證券簡稱 停牌原因 今年一季度 今年一季度凈利潤

　　凈利潤( 萬元) 同比增長率(%)

　　北京城建 重要事項未公告 14,098.8119 47.6533

　　中茵股份 重要事項未公告 1,519.4703 186.9750

　　金豐投資 重要事項未公告 2,096.4149 34.5970

　　東華實業(yè) 重要事項未公告 -717.8288 -162.0229

　　迪馬股份 重要事項未公告 1,233.0797 6.5707

　　招商地產(chǎn) 重大事項 128,949.2111 88.7874

　　三湘股份 重大事項 85.4689 140.1867

　　金科股份 重大事項 36,694.2192 16.3951

　　萊茵置業(yè) 重大事項 1,189.4741 15.3675

　　榮豐控股 預(yù)計有重大事項發(fā)生 203.0420 130.9586

　　銀潤投資 重要事項未公告 95.6156 194.6560

　　新華社圖片 合成/王春燕

(來源:中國證券報)