隨著物價(jià)上漲和老齡化趨勢(shì)加快，我國(guó)面臨的養(yǎng)老問(wèn)題日益突出。國(guó)務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(下簡(jiǎn)稱《意見》)中提到“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)或在明年上半年推行，這意味著國(guó)外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國(guó)內(nèi)規(guī)范發(fā)展。

　　一時(shí)間“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”成為了社會(huì)的焦點(diǎn)。有不少市民擔(dān)心“以房養(yǎng)老”既是政府解決養(yǎng)老難題的對(duì)策，進(jìn)而認(rèn)為是政府在逃避責(zé)任。不過(guò)，學(xué)者則指出，以房養(yǎng)老作為一種金融產(chǎn)品模式，可以彌補(bǔ)老年人多層次養(yǎng)老潛在的發(fā)展需求，“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”，是政府兜底之外的一種市場(chǎng)行為。

　　趨勢(shì)

　　“以房養(yǎng)老”未來(lái)或大有可為

　　“‘以房養(yǎng)老’在中國(guó)是新鮮事物，但在國(guó)外早已是一種很普遍的養(yǎng)老模式了�！敝行陪y行廣州分行營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理助理介紹到，從發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的支持。但是，由于此類貸款周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，如何防控政府保險(xiǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機(jī)、違約事件大量出現(xiàn)時(shí)，依然值得警惕和探索。此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國(guó)家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。

　　朱友嘉表示，經(jīng)過(guò)“十一五”時(shí)期的建設(shè)，我國(guó)老齡事業(yè)得到很好的發(fā)展，養(yǎng)老保障體系逐步建立健全，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有很大的差距。隨著獨(dú)生子女的成長(zhǎng)，空巢老人越來(lái)越多，而現(xiàn)有的傳統(tǒng)子女養(yǎng)老模式已顯得捉襟見肘。養(yǎng)老渠道和手段的單一，已無(wú)法滿足老年人多樣化養(yǎng)老需求。在不少銀行業(yè)人士看來(lái)，“以房養(yǎng)老”作為一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇，未來(lái)或大有可為。

　　此外，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，對(duì)于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，也可以通過(guò)“以房養(yǎng)老”模式的創(chuàng)新，盤活存量房資產(chǎn)，使老年群體擁有相對(duì)寬裕資金進(jìn)行養(yǎng)老，這對(duì)于國(guó)內(nèi)躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)來(lái)講，也會(huì)迎來(lái)新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　試水

　　非唯一住房 收租和拿養(yǎng)老貸款

　　不過(guò)鑒于國(guó)內(nèi)情況不同，包括房產(chǎn)繼承傳統(tǒng)、房產(chǎn)處置較難等特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)銀行開展該業(yè)務(wù)與國(guó)外則有很大差異。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收益情況與一般按揭業(yè)務(wù)無(wú)異。但如遇老年人去世，繼承人無(wú)力或不愿償還貸款，銀行將面臨處置房產(chǎn)的繁瑣手續(xù)，而且還可能面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)在銀行由于受到貸款規(guī)模的限制，這種強(qiáng)制放款的業(yè)務(wù)還只是在初步發(fā)展階段。

　　中信銀行是市場(chǎng)上推出“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)比較早的銀行。根據(jù)介紹，目前中信銀行廣州市分行推出的“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)規(guī)定，養(yǎng)老人須年滿55歲，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人。貸款期限可根據(jù)借款人實(shí)際需要合理確定，但最長(zhǎng)不超過(guò)10年。貸款利率按照中國(guó)人民銀行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行，貸款每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元。

　　“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保�！敝行陪y行業(yè)務(wù)人員表示，而對(duì)于借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保�！巴瑫r(shí)，該按揭還可與租房互補(bǔ)，客戶為了補(bǔ)充養(yǎng)老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)。”

　　目前中信主要是通過(guò)針對(duì)老年人群的“幸福年華”品牌打包，以綜合理財(cái)?shù)姆绞酵瞥�，盡管目前尚未做成一單，但該行相關(guān)人士表示，未來(lái)銀行會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反映及客戶接受程度逐步推廣該項(xiàng)目，畢竟此業(yè)務(wù)能滿足部分人群的需要，而且未來(lái)的養(yǎng)老形勢(shì)也需要這類型的業(yè)務(wù)。

　　比較

　　賣房、租房還是倒按揭?

　　在談到倒按揭與賣房相比較的優(yōu)劣時(shí)，銀行理財(cái)師表示，倒按揭與賣房相比最大的不同在于，倒按揭可以每月領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，而賣房則為一次性收入，這就要客戶傾向于短期持續(xù)的收入還是更愿意獲得一次性大筆的收入。

　　此外，倒按揭鎖定的是未來(lái)的房?jī)r(jià)，而現(xiàn)金流在出售前先回籠了。假設(shè)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲比較快，當(dāng)期出售房子并不劃算，但是若養(yǎng)老缺口很大，投資人此前要拿到現(xiàn)金則必須將房子出售。但倒按揭則可以先拿到固定的養(yǎng)老金，同時(shí)可將房屋出售的時(shí)間點(diǎn)推后。

　　以一套估值100萬(wàn)元的房子為例，消費(fèi)者最多可從銀行貸款60萬(wàn)。假設(shè)貸款期限為10年，則每月可得養(yǎng)老金不足5000元，十年后要處理掉房子償還貸款。同時(shí)，在獲取收益方面，房產(chǎn)與租金持續(xù)飆升，老人將房子出租或賣掉，或以遺贈(zèng)房子為條件實(shí)施撫養(yǎng)協(xié)議，或都要遠(yuǎn)比“以房養(yǎng)老”合算。還有些老人則選擇將房子賣掉，在郊區(qū)買一套小房子，或者在養(yǎng)老院供床位來(lái)解決養(yǎng)老需要。

　　不少市民表示，目前國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推出的倒按揭產(chǎn)品只有十年，對(duì)于越來(lái)越長(zhǎng)壽的社會(huì)來(lái)說(shuō)并不足夠，十年后老人將房子處理后就什么保障都沒有了，還不如自己把房子出租。此外，還有投資人認(rèn)為，若老人有兩套房，即便賣掉一套房子，按照100萬(wàn)，一年低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)?shù)氖找媛识加?%—5%，每月利息都有3000～4000元左右，似乎比倒按揭要?jiǎng)澦恪?/p>

　　建議

　　完善養(yǎng)老服務(wù)配套措施

　　事實(shí)上，前幾年，“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京、長(zhǎng)春等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。對(duì)于該業(yè)務(wù)的發(fā)展緩慢，朱友嘉坦言，這與我國(guó)國(guó)情以及老年人的傳統(tǒng)習(xí)慣有非常大的關(guān)系。中國(guó)老人認(rèn)為將房子留給子孫是天性和本能，不愿意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念估計(jì)短期難以改變。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一方面，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)“以房養(yǎng)老”體設(shè)置的門檻較多�？量痰臈l件導(dǎo)致真正符合條件的申請(qǐng)人很少，最終銀行等金融機(jī)構(gòu)不得不停辦該業(yè)務(wù)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)對(duì)于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)。

　　再有就是，現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這也是值得關(guān)注的話題。

　　還有專家指出，目前我國(guó)養(yǎng)老配套服務(wù)設(shè)施不完善，老人即便有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。“盡管中國(guó)老齡化加速，養(yǎng)老床位沒有辦法滿足市場(chǎng)需求，大量的市場(chǎng)需求持續(xù)存在。從現(xiàn)階段來(lái)講，“以房養(yǎng)老”仍然是處于探索階段，即使“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)在明年有了具體操作辦法，但是，短期內(nèi)來(lái)講還需要突破上述諸多問(wèn)題，以滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)�！�

　　“目前國(guó)內(nèi)對(duì)'以房養(yǎng)老'模式還有一個(gè)認(rèn)識(shí)和接受的過(guò)程，國(guó)家也需要出臺(tái)相應(yīng)措施支持金融機(jī)構(gòu)開展'以房養(yǎng)老'業(yè)務(wù)，如房屋處置方式、土地使用權(quán)期限等問(wèn)題，以便于銀行開展業(yè)務(wù)。目前來(lái)看，銀行開展養(yǎng)老按揭只是國(guó)家養(yǎng)老體系的補(bǔ)充，暫時(shí)還不具備作為主要養(yǎng)老方式的條件。”中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　張宏偉建議，未來(lái)應(yīng)逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動(dòng)性。這樣，金融機(jī)構(gòu)可以資產(chǎn)管理公司名義對(duì)“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此有一定的經(jīng)營(yíng)收益，收益部分或按照一定方式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。

　　■他山之石

　　發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”體系完善

　　國(guó)外稱為“倒按揭”，即房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的養(yǎng)老金。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息。

　　倒按揭出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代中期，目前在美國(guó)、歐洲、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家推行多年，已成為養(yǎng)老收入來(lái)源的一項(xiàng)重要補(bǔ)充和組成部分。在養(yǎng)老問(wèn)題日益引起關(guān)注的今天，發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)或值得借鑒。

　　美國(guó)：約九成按揭貸款由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局提供

　　早在上世紀(jì)60年代，美國(guó)就已開始嘗試“以房養(yǎng)老”模式，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，美國(guó)“以房養(yǎng)老”體系已相對(duì)較為完善。目前最為普遍的一種模式是，由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局提供倒按揭貸款，約占全部倒按揭貸款的九成。在這種模式下，貸款的申請(qǐng)人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。按規(guī)定，老人在申請(qǐng)?jiān)撡J款前需聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，接受相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。提供該類貸款的金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住房管理局核準(zhǔn)，同時(shí)，該貸款模式基本免除了老人后顧之憂，貸款期間，若老人出現(xiàn)違約情況，由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負(fù)責(zé)賠付。

　　許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

　　英國(guó)：房子無(wú)使用年限養(yǎng)老多借助保險(xiǎn)

　　與美國(guó)主要依靠政府養(yǎng)老不同，英國(guó)的住房老模式則更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量。去年，一份以歐洲12個(gè)國(guó)家1000名成年人為調(diào)查對(duì)象的報(bào)告披露，英國(guó)人正因經(jīng)濟(jì)衰退而重新審視自己的退休計(jì)劃。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)1/3英國(guó)人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金。有一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來(lái)維持生計(jì)。英國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。

　　由于英國(guó)的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來(lái)購(gòu)買年金，住房反向抵押貸款在英國(guó)又被稱作“逆向年金”。由于英國(guó)的房子不存在使用年限的問(wèn)題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

　　在德國(guó)，很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過(guò)質(zhì)量較高的生活。除了將房子出租外，很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過(guò)質(zhì)量較高的生活。比如老年人可以離開現(xiàn)有住宅到外地居住養(yǎng)老，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原居住地養(yǎng)老等。也可以用倒按揭拿到的貸款住進(jìn)一些涵蓋護(hù)理保健、文化娛樂等多種功能的高端養(yǎng)老院。

　　新加坡：可一次性抵押 政府鼓勵(lì)大房換小房

　　新加坡可以一次性抵押，60歲以上的老年人可以申請(qǐng)將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房?jī)?nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，進(jìn)行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

　　在新加坡，55歲以上的老年人可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，也可以將自己的房產(chǎn)出租，以租金養(yǎng)老。對(duì)于一些住房面積較大又無(wú)成年子女同住的老人，政府鼓勵(lì)他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購(gòu)買保障型投資產(chǎn)品。

　　■鏈接

　　廣州二手樓價(jià)漲幅領(lǐng)先佛山東莞

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，廣州8月份二手住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲10.9%，漲幅明顯高于大部分二線城市。盡管今年廣州、佛山、東莞等珠三角主要城市在今年前八個(gè)月二手樓價(jià)均出現(xiàn)上升的趨勢(shì)，但從當(dāng)?shù)囟�手市�?chǎng)關(guān)注度最高的中心城區(qū)樓價(jià)走勢(shì)來(lái)看，作為一線城市的廣州，二手樓價(jià)漲幅明顯高于佛山、東莞等二線城市。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-8月廣州中心城區(qū)二手住宅成交均價(jià)為21645元/平方米，同比去年1-8月出現(xiàn)約24%的漲幅，而佛山和東莞兩地中心城區(qū)今年前八個(gè)月二手住宅成交均價(jià)分別為10029元/平方米和8004元/平方米，同比去年前八個(gè)月的漲幅分別為12%和15%。

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，廣州中心區(qū)近月來(lái)一手新貨大致處于“空檔期”，貨量少、戶型偏大、價(jià)格高的局面未有實(shí)質(zhì)性改善。雖市場(chǎng)預(yù)期基本以向好為主，買賣雙方信心明顯增強(qiáng)，入市意愿總體較高漲，但受制于業(yè)主叫價(jià)始終高企及房貸收緊這兩個(gè)因素，二手交投也并未進(jìn)一步放量。不同的買家會(huì)出現(xiàn)一定程度分化，部分實(shí)力較強(qiáng)勁的剛需舊客，價(jià)格接受度有所提高，承接前期高價(jià)放盤的物業(yè)，也有部分買家或因?qū)嶋H承接力不足，而“向外走”，或轉(zhuǎn)投其他低價(jià)的片區(qū)或降低面積、素質(zhì)要求，甚至有部分買家有所觀望，個(gè)別被迫退出二手樓市。記者 黃倩蔚 見習(xí)記者 郭家軒

(來(lái)源:南方日?qǐng)?bào))