“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已推行多年，是養(yǎng)老收入的重要來(lái)源之一，但從實(shí)施效果來(lái)看，市場(chǎng)并不熱烈。

　　澳大利亞：最后的選擇

　　說(shuō)起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的“以房養(yǎng)老”，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說(shuō)：“不是迫不得已，我不會(huì)考慮申請(qǐng)這種貸款。”

　　在赫西看來(lái)，只有家里急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是自己做生意需要一筆啟動(dòng)資金，老人們才會(huì)想到這種貸款。

　　澳大利亞文化鼓勵(lì)自力更生，擁有自己的房子是一個(gè)人自立、成功的主要標(biāo)志，年老之后也盡量不依賴子女或親戚。在自己行動(dòng)不便需要看護(hù)時(shí)，老人們通常的做法是將房屋出售，獲得現(xiàn)金后給養(yǎng)老院交押金，入住養(yǎng)老院。

　　許多澳大利亞人的住房有3至4間臥室，當(dāng)孩子們長(zhǎng)大成人后，老兩口不需要住這么大的房子，特別是其中一人先行離世，剩下的老人會(huì)選擇將房子抵押出去，獲取的貸款可以用來(lái)租或買一個(gè)小一些的房子居住并提供一些收入。

　　新南威爾士州消費(fèi)者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩說(shuō)，反向抵押貸款比較適合沒(méi)有孩子的老人。在申請(qǐng)貸款之前，老人一定要確保有足夠的錢將來(lái)入住養(yǎng)老院時(shí)使用；要考慮獲得貸款后可能失去政府提供的某些福利。

　　在澳大利亞，反向抵押貸款不是政府的一項(xiàng)政策，而是金融機(jī)構(gòu)針對(duì)老年人推出的一個(gè)金融服務(wù)產(chǎn)品，因此存在風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率，可能導(dǎo)致貸款者債務(wù)膨脹，以致需要進(jìn)老人院時(shí)湊不足入住押金。

　　此外，一旦房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)居住者提出要求，將房產(chǎn)保持在一定狀態(tài)。而老人本身很可能已沒(méi)有能力干修房子的活兒，請(qǐng)工人來(lái)做的費(fèi)用又相當(dāng)高。如果居住者想請(qǐng)其他人來(lái)一起居住，或是對(duì)房屋進(jìn)行裝修、出租等，都必須得到金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。

　　美國(guó)：市場(chǎng)空間小

　　美國(guó)政府自1989年開(kāi)始試點(diǎn)運(yùn)行“以房養(yǎng)老”，到1998年轉(zhuǎn)為正式項(xiàng)目。經(jīng)歷二十多年的發(fā)展后，如今每年簽約量只有7萬(wàn)左右，市場(chǎng)空間非常狹小。

　　“以房養(yǎng)老”在美國(guó)被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”。與傳統(tǒng)抵押貸款不同的是，它無(wú)需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款。如果房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)貸款本息，剩余部分歸還給繼承人；如果房產(chǎn)價(jià)值不足以償還貸款本息，由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額；子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行然后將房產(chǎn)贖回。

　　這種做法的好處是讓老人能夠“以房養(yǎng)老”，同時(shí)避免“無(wú)家可歸”，只要老人健在并且這處房產(chǎn)是老人唯一住所，銀行就不能收走房產(chǎn)。

　　美國(guó)保險(xiǎn)業(yè)巨頭信安金融集團(tuán)總裁施柏文告訴新華社記者，美國(guó)人的退休收入主要有三個(gè)來(lái)源，一是政府提供的社會(huì)保障金，所有美國(guó)老人都有這部分收入，是保障最基本生活的資金來(lái)源；二是企業(yè)年金等私人養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目提供的養(yǎng)老金，部分美國(guó)老人有這筆收入，是改善退休生活的資金來(lái)源；三是個(gè)人存款，這筆資金因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養(yǎng)老收入的補(bǔ)充，并非核心收入來(lái)源。

　　與澳大利亞不同的是，“反向抵押貸款”由政府提供擔(dān)保。今年9月27日，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局局長(zhǎng)卡羅爾·加蘭特致信國(guó)會(huì)說(shuō)，該機(jī)構(gòu)需財(cái)政部提供17億美元援助。這是該機(jī)構(gòu)79年歷史上首次申請(qǐng)?jiān)�助資金，而“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目是最主要的損失來(lái)源。

　　2007年至2009年次貸危機(jī)期間，美國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌，許多“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)價(jià)值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息。作為項(xiàng)目擔(dān)保人，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局需動(dòng)用保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失，這讓該機(jī)構(gòu)損失50億美元。

　　新加坡：套現(xiàn)不明顯

　　上世紀(jì)90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴(kuò)大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)，但反應(yīng)冷淡。政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購(gòu)計(jì)劃、樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來(lái)源，但同樣應(yīng)者寥寥。

　　屋契回購(gòu)計(jì)劃規(guī)定，達(dá)到公積金最低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲)，只要家庭月收入不超過(guò)3000新元，且名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國(guó)家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局，獲2萬(wàn)新元津貼，并以30年租約繼續(xù)居住。部分屋契套現(xiàn)金額用于填補(bǔ)屋主公積金戶頭，屋主加入公積金終身入息計(jì)劃，晚年可以每月領(lǐng)取一筆固定現(xiàn)金。

　　郭祖恒今年67歲，妻子8年前去世，膝下無(wú)子，與耄耋之年的母親、弟弟一起生活在一套1985年購(gòu)置的三房式組屋。他參與了屋契回購(gòu)計(jì)劃，以30萬(wàn)新元將剩余70年屋契賣給建屋發(fā)展局，其中17萬(wàn)用于支付未來(lái)30年房租，剩余13萬(wàn)大多歸入公積金賬戶，每月領(lǐng)取700新元，基本滿足一家開(kāi)支。

　　“很多人跟我說(shuō)，如果在公開(kāi)市場(chǎng)賣這套房，可以拿到更多錢，但是我覺(jué)得太麻煩。我覺(jué)得這個(gè)計(jì)劃很好，可以繼續(xù)住在自己的房子里，留在熟悉的社區(qū)，”郭祖恒說(shuō)。不過(guò)他承認(rèn)，如果有孩子，他一定不會(huì)賣房子養(yǎng)老，會(huì)把房子留給孩子。

　　屋契回購(gòu)計(jì)劃自2009年推出至今，只有474名申請(qǐng)者。遇冷原因是套現(xiàn)作用不明顯，需優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶；很多老人擔(dān)心，30年期滿后若還健在，是否會(huì)無(wú)家可歸；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機(jī)構(gòu)獲得免費(fèi)或超低價(jià)的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù)，參與計(jì)劃后能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知。

　　除屋契回購(gòu)計(jì)劃以外，政府還推出樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃，鼓勵(lì)老人賣掉現(xiàn)有大型組屋，搬到小型組屋或公寓，以領(lǐng)取樂(lè)齡安居花紅，最多可達(dá)2萬(wàn)新元。但這一計(jì)劃也因需用一定數(shù)額填補(bǔ)老人的公積金戶頭而遇冷。

　　專家認(rèn)為，在新加坡這個(gè)以華人為主的社會(huì)中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。(據(jù)新華社)