樓市觀察

　　一方面全國(guó)房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫，所以不會(huì)大跌；而部分城市庫(kù)存量高，所以房?jī)r(jià)不會(huì)大漲。一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)逞強(qiáng)，三四線城市正在去庫(kù)存，預(yù)計(jì)明年將接近合理水平。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布了4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)同比上漲的只有一個(gè)深圳，這是否意味著全國(guó)樓市仍然非常低迷，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)還在加��？

　　房?jī)r(jià)指標(biāo)相比銷售指標(biāo)滯后，但領(lǐng)先于購(gòu)地量、開(kāi)工量、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)。而房?jī)r(jià)指標(biāo)當(dāng)中，又分為環(huán)比指標(biāo)與同比指標(biāo)，環(huán)比屬短期指標(biāo)，而同比屬于中期指標(biāo)。

　　雖然4月只有深圳一個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲，但環(huán)比上漲城市數(shù)量已由3月的12個(gè)增至4月的18個(gè)，5月上漲城市應(yīng)該會(huì)繼續(xù)增多。其結(jié)果是：未來(lái)一年，房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量會(huì)越來(lái)越多。因此，相比同比，我們應(yīng)重視環(huán)比變化。

　　從新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲數(shù)量看，去年9月和10月70個(gè)城市中無(wú)一上漲，69個(gè)下跌。其后，上漲城市逐漸增多。如果把70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅進(jìn)行算術(shù)平均，則去年8月跌幅最大。其后，環(huán)比跌幅逐漸收窄，預(yù)計(jì)5月份將會(huì)迎來(lái)翻紅，逆轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，也即出現(xiàn)短周期中的房?jī)r(jià)上漲“拐點(diǎn)”。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均上漲0.3%。這一計(jì)算方式，主要是對(duì)不同城市進(jìn)行權(quán)重設(shè)置，由于一線城市房?jī)r(jià)漲幅大權(quán)重也大，于是70個(gè)城市房?jī)r(jià)總體已經(jīng)出現(xiàn)“上拐”。

　　更值得關(guān)注的是浙江板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。溫州房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.7%，與上海并列第三。70個(gè)城市當(dāng)中，浙江的四個(gè)城市全部上漲。

　　2011年全國(guó)樓市降溫，浙江板塊大幅下滑，其中溫州連續(xù)多個(gè)月份領(lǐng)跌全國(guó)，差點(diǎn)面臨房?jī)r(jià)崩盤(pán)。即便其后在2012年下半年和2013年，多數(shù)一二線城市回暖的過(guò)程中，浙江板塊也仍然最為低迷。去年下半年，杭州、溫州等城市住宅成交量大幅增長(zhǎng)，當(dāng)前房?jī)r(jià)也逆轉(zhuǎn)為上漲，很可能預(yù)示著這一板塊經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)四年的調(diào)整和沉淪之后，正在步入復(fù)蘇通道。

　　李克強(qiáng)總理在兩會(huì)上已明確提出支持自住性與改善性購(gòu)房需求，多部委也已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)救市新政，貨幣政策也在降息降準(zhǔn)中持續(xù)放松。況且，房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先指標(biāo)已經(jīng)發(fā)出明確信號(hào)。

　　對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，一方面全國(guó)房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫，所以不會(huì)大跌；而部分城市庫(kù)存量高，所以房?jī)r(jià)不會(huì)大漲。一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)逞強(qiáng)，三四線城市正在去庫(kù)存，預(yù)計(jì)明年將接近合理水平。

　　一線城市房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)，多數(shù)人都能理解。而當(dāng)前，連過(guò)去幾個(gè)全國(guó)樓市“重災(zāi)區(qū)”的浙江板塊，也出現(xiàn)了復(fù)蘇信號(hào)。這意味著三四線城市沒(méi)有大家想象的那么糟。

　　隨著一二線城市房?jī)r(jià)事實(shí)上的復(fù)蘇，未來(lái)一年多數(shù)三四線城市也會(huì)隨著一二線城市房?jī)r(jià)的上揚(yáng)而逐漸回暖，2016年將呈現(xiàn)全國(guó)房?jī)r(jià)普漲現(xiàn)象，只不過(guò)漲幅會(huì)低于2007年和2010年。

　　□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))