提前完成計劃促開發(fā)商減弱年底促銷力度，整體市場價格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢

　　房價環(huán)比攀升的腳步仍未停歇。當然，房價的持續(xù)上漲并未牽絆成交量再度沖高。而房地產(chǎn)企業(yè)，則坐享房價與成交量雙升帶來的利潤。截至目前，標桿房企中半數(shù)完成銷售計劃，平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好于銷售計劃。

　　樓市近期呈價升量增態(tài)勢

　　國家統(tǒng)計局最新公布的10月份房價指數(shù)顯示，70個大中城市中，有35個城市加入了新建商品住宅價格環(huán)比上漲的隊伍，比9月份增加4個城市，二手房方面，也有32個城市房價環(huán)比走高。房價的持續(xù)上漲并未牽絆成交量再度沖高。全國54個城市10月新房成交量為250657套，較9月微增1.66%。同時，中原集團研究中心監(jiān)測的9個主要城市住宅庫存環(huán)比回落，總量4910萬平方米的可售面積較9月相比下降2.9%，是繼5-8月份庫存連續(xù)下跌后的又一次下滑。

　　11月以來，成交延續(xù)了此前的良好勢頭。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月前18天，全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達到了171735套，超過了之前創(chuàng)造近2年新高的7月同期，與10月同期相比，上漲幅度更是達到了45.5%。其中，北京簽約9054套、上海簽約10692套都是創(chuàng)下了年內(nèi)的新高，同比上月同期接近翻倍。從2008-2011年11月份成交歷史記錄來看，11月后期(11.16-11.30)均比11月前半月(11.01-11.15)有明顯漲幅，因此從目前形勢看，11月的成交面積有望超過9-10月成交面積。

　　以北京為例，根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年11月第三周(11.12—11.18)，新建商品住宅(包含保障房，下文同)網(wǎng)簽量為4473套，環(huán)比前一周上漲35.8%，比10月第三周上漲51.7%。受保障房大量成交因素，上周成為年內(nèi)首個新建住宅成交量沖破4000套的單周。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為，由于今年商品住宅市場回暖較為充分，年初至今，商品住宅價格漲價趨勢逐漸明顯，尤其是前期因為低價開盤而熱銷的項目，由于去化率高、蓄客充分，新開項目定價出現(xiàn)一定漲幅。不過，雖然價格出現(xiàn)上漲，但在當前樓市調(diào)控仍未放松的前提下，剛需仍主導市場，房企提價也較為謹慎，即便是調(diào)高價格，也仍然低于調(diào)控前的房價水平。另外，10月和11月供應大幅減少，而成交量減少幅度較小，促使新增供應和成交的差距拉大。不過由于此前市場的集中供應，短期內(nèi)市場供需失衡的情況還不會出現(xiàn)。但若持續(xù)低供應的話，則有可能會加大未來房價上漲的預期。

　　二手房方面，11月第三周成交3013套，成交均價為24199元/平米。周成交量連續(xù)5周保持在3000套以上，其中工作日日均成交563套，與9月的市場水平接近。截至18日，11月成交7238套，環(huán)比上漲55.3%，同比上漲65.5%，成交量處于明顯的高位區(qū)間，如果考慮到月底的翹尾因素影響，11月的成交量有可能達到14000套。

　　在成交量高位運行的同時，價格的上漲壓力也逐漸加大，單周價格達到年內(nèi)新高。有分析認為，由于限購政策的影響，再加上政府還有一定的政策操作空間，價格上漲的空間有限，年末價格走勢或會以穩(wěn)中微漲為主。

　　標桿房企年內(nèi)任務接近完成

　　連續(xù)多月高位運行的成交量，消散了地產(chǎn)大佬一年前制定2012年銷售計劃時臉上的愁云。

　　據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，10月，十大標桿房企總銷售面積約717萬平方米，環(huán)比增長28%，同比增長55%。1-10月，十大標桿房企總銷售面積5155萬平方米，同比增長23%。值得關注的是，10月標桿房企銷售創(chuàng)出歷史新高，比今年6月的高點微增1.27%。截至目前，標桿房企中半數(shù)完成銷售計劃，平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好于銷售計劃。其中，華潤、綠城、招商、中海均已超出年度銷售計劃。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，大部分開發(fā)商在上半年的以價換量后都完成了全年銷售業(yè)績，整體資金情況好轉(zhuǎn)，目前多調(diào)高售價，控制銷售速度。的確，在資金充裕的情況下，開發(fā)商失去了以價換量的動力，11月第三周新入市的一期東方玫瑰家園，平均擬售均價17154元/平方米，比今年4月底一期漲了5.5%，比去年11月份一期每平米上漲近1300元。

　　量價大起大落概率不高

　　綜合各項數(shù)據(jù)來看，無論是從全國還是30個城市的住宅銷量，同比均呈現(xiàn)明顯的回暖跡象，但由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。張大偉分析表示，“這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟和政策環(huán)境下，對未來市場走勢的判斷并未十分樂觀，仍保持了相對謹慎的態(tài)度。體現(xiàn)在各房企近期的經(jīng)營策略上，在供應、定價方面總體傾向平穩(wěn)。而由于調(diào)控政策的長期存在，需求釋放也將保持穩(wěn)定，因此中期來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落的概率不高。”

　　接下來，“政策將依然以重申為主，不會有更加碼的政策出臺，年底的信貸額度可能趨緊，信貸政策將是影響年末市場走勢的關鍵政策�！睆埓髠ハ蛴浾叻治龅剑�整體價格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高，而且全年計劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢。

　　此外，整體房企不均衡的情況也需要注意。在房企融資動作不斷，包括金地借殼上市、龍湖配股融資、旭輝計劃上市等多種方式均有出現(xiàn)，房企融資再掀高潮，積極儲備資金拿地應對市場復蘇之時，中華企業(yè)、榮安地產(chǎn)、綠城等企業(yè)在賣地求生。

　　樓市以價換量已經(jīng)結(jié)束，4季度出現(xiàn)降價的可能性基本不存在，從7-9月的三季度市場來看，已經(jīng)是最近2年來成交最高的季度，在4季度將依然維持高位。但適逢大會，所以整體調(diào)控政策將依然以偏緊為主，所以市場價格將依然維持小幅上漲的趨勢�！霸谕恋匾鐑r已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對利潤的要求可能更高�！睆埓髠フf。（記者 李木子）

(來源:證券日報)