中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨“消化不良”風險。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然三四線城市發(fā)展?jié)摿�較大，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數(shù)較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大，開發(fā)商在三四線城市的布局趨于謹慎。

　　三四線城市房地產(chǎn)庫存天量 消化需六年以上

　　有媒體公布了一份報告稱，目前部分三四線城市的房地產(chǎn)庫存量是“天量”。據(jù)其所述，國內(nèi)包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與商品房實際消化速度形成巨大差距。該報告以邯鄲為例，該市是河北省三線城市，其房價每平方米也就四五千元，但當?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。目前當?shù)卦谑酆皖A售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。按照人均居住面積31.6平方米計算，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納100萬人以上。而當?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當?shù)匦陆�樓盤建筑面積，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。詳細

　　報告稱樓市風險前50名全是三四線城市

　　應警惕“鬼城”風險

　　鄂爾多斯從去年到現(xiàn)在一直處于寒冬中。據(jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)計，今年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。其中，今年前4個月，全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。

　　“鄂爾多斯樓市泡沫破裂是意料中的事。”專業(yè)人士分析，早在2010年媒體就稱鄂爾多斯為“鬼城”，即房子很多卻無人居住。而今年8月的鄂爾多斯，則隨處可見停工的爛尾樓和討債者。當?shù)匾晃婚_發(fā)商稱，80%以上的建設項目都已停工，而這些房子的投資60%以上來自普通市民�！氨M管鄂爾多斯是中國西部一個富有的特殊小城，但其樓市泡沫的破裂對于其他城市和中國樓市，則具有警示價值�！币拙友芯吭浩髽I(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示，近年來三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展速度已脫離基本面，過于激進的土地出讓速度，積累成的庫存高壓將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競爭更加慘烈�；�于消化庫存，激活市場的考慮，托市政策開始在這些城市首先發(fā)起�！跋啾扔谝痪�城市，感覺三、四線樓市泡沫的風險需要高度關注，并有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的絞肉機�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言。 詳細

　　開發(fā)商在三四線城市投資漸趨謹慎

　　持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，給三四線樓市帶來了發(fā)展機遇。由于這些城市多數(shù)不在限購范圍內(nèi)，一些小城市吸引了大量開發(fā)商進入，刺激了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場繁榮。然而，快速擴張后引發(fā)的“消化不良”問題也在逐步顯現(xiàn)。

　　今年以來，不少房企提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃。新華聯(lián)(000620)就提出“立足北京，有選擇地進入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)作價2.86億元轉(zhuǎn)讓，同時加大了在北京地區(qū)的投入。

　　與之相比，一家業(yè)務主要集中在二三線城市的上市房企相關人士則表示，公司目前還沒有計劃調(diào)整戰(zhàn)略布局�！坝行┏鞘械淖≌�供應量確實比較大，但短期內(nèi)對公司的影響有限。公司已經(jīng)加大了對銷售節(jié)奏的控制。”

　　無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應都是懸在開發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒認為，三四線城市供應量加大，開發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力。總體來看，開發(fā)商在三四線城市的投資應該更加謹慎。詳細

　　降價或成地產(chǎn)商最佳策略

　　在三四線城市供應過量的風險正在暴露或者即將暴露的情況下，地產(chǎn)商將怎樣應對？

　　中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵表示，三四線城市此前少有降價，在這樣的背景下，降價能夠增加項目的吸引力，加速庫存去化。業(yè)內(nèi)人士薛迥文說，除降價外，拋售股權(quán)也是可行的方法。

　　但也有開發(fā)商表示不會降價賣房。一位在山東臨沂同時負責兩家樓盤營銷的王真（化名）向記者表示，雖然當?shù)卮嬖诠�應過量的問題，但他們不會降價去庫存，因為三四線城市傳統(tǒng)的樓盤營銷手法還比較落后，開發(fā)商有機會將一線二線城市的營銷手法引入過來吸引消費者購買，他們在今年還進行了5%~8%的漲價。詳細

(來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)綜合)