嚴(yán)厲執(zhí)行限購、限貸政策，加上其他的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，且樓市整體庫存壓力較大，宏觀經(jīng)濟內(nèi)生動力依然較弱，預(yù)計2013年房價運行總體仍將處于穩(wěn)中有降的調(diào)整態(tài)勢。

　　項崢

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)，我國樓市回暖特征非常明顯。2012年前11個月，全國商品房銷售面積同比增長2.4%，而前10個月為下降1.1%。但區(qū)域分化較為明顯，其中，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長5.0%，增速比前10個月提高3.6個百分點，分別高出中部地區(qū)和西部地區(qū)1.2個百分點和8.5個百分點。

　　樓市區(qū)域分化，雖與我國各地經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大、購買力參差不齊密切相關(guān)，但新國八條出臺后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略轉(zhuǎn)移也是一個非常重要的因素。新國八條出臺后，由于一線城市嚴(yán)厲執(zhí)行限購和限貸政策，明顯影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)而加大二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)力度。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年前11個月，中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別高出東部地區(qū)4.6個百分點和4.7個百分點，延續(xù)了2011年的發(fā)展趨勢。但二三線城市樓市需求畢竟有限，特別是外來人口需求少，本地居民購買力不足，房地產(chǎn)市場供過于求的特征更加突出。前11個月，在全國樓市整體回暖的大背景下，西部地區(qū)商品房銷售面積仍同比下降3.5%，樓市回暖速度明顯弱于東部地區(qū)和中部地區(qū)。

　　2013年在樓市整體去庫存化過程中，區(qū)域分化將會更加明顯。截至2012年11月末，全國商品房待售面積達3.36億平方米，大約占用近2萬億元資金。因此，局部熱點城市住房供求關(guān)系調(diào)整，不會改變?nèi)珖�房地產(chǎn)市場整體調(diào)整、去庫存走勢。

　　展望2013年，我國樓市區(qū)域分化走勢仍將延續(xù)，并更加明顯。一線熱點城市房價上漲壓力或?qū)⒃龃�。雖然整體看一線城市住房供求關(guān)系基本平衡，但局部或短期內(nèi)可能存在供不應(yīng)求的矛盾。因此，需要密切關(guān)注房價上漲幅度，及時加大住房供應(yīng)，提高住房供求期限匹配度，合理引導(dǎo)社會預(yù)期，抑制房價上漲。而三線、四線城市樓市供過于求矛盾或?qū)⒓觿　Ｍǔ�，房地產(chǎn)開發(fā)到建成使用，周期大約為一年到一年半。今年以來較快增長的中部和西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，將于2013年形成實際供應(yīng)，將會顯著增大所在地區(qū)的住房供應(yīng)，供過于求的矛盾將會進一步加劇。

　　樓市區(qū)域分化走勢，也可能會影響到區(qū)域房地產(chǎn)金融政策。目前看，2013年我國將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，為保證宏觀經(jīng)濟沒有水分地增長，需要不斷改進貨幣生成機制，穩(wěn)定貸款增長成為必然選擇。由于一線城市樓市供求關(guān)系較為緊張，需要加快土地供應(yīng)和住房開發(fā)，客觀上需要金融機構(gòu)融資支持，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長可能會加快。但三線、四線城市房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大，金融機構(gòu)或?qū)⑹站o融資政策，加大貸款催收力度。在貸款之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或?qū)⒏�加依賴信托貸款融資，其中隱藏的金融風(fēng)險也不容忽視。

　　最近，中央召開會議，研究部署了2013年的經(jīng)濟工作，明確提出要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。由此可以預(yù)測，2013年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策將不會放松，在限購、限貸政策之外，還可能會改進房地產(chǎn)稅制，擴大房產(chǎn)稅試點范圍。此外，由于三線、四線城市住房供應(yīng)供過于求，房價回調(diào)力度加大，也會影響到整體樓市預(yù)期。嚴(yán)厲執(zhí)行限購、限貸政策，加上其他的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，且樓市整體庫存壓力較大，宏觀經(jīng)濟內(nèi)生動力依然較弱，預(yù)計2013年房價運行總體仍將處于穩(wěn)中有降的調(diào)整態(tài)勢。