中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價(jià)格下跌的泥沼中。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，如果市場(chǎng)還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣(mài)土地，推高房地產(chǎn)投資，將會(huì)對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的危險(xiǎn)。三四線城市房企受困的空巢僵局或已經(jīng)敲響"警鐘"。

　　部分房企受困三四線城市

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺(tái)、泉州、秦皇島、揚(yáng)州、桂林等三四線城市。

　　根據(jù)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)36%，中海也增長(zhǎng)近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開(kāi)發(fā)的恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長(zhǎng)6.5%。

　　“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐男枨�。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽(yáng)，住宅待消化庫(kù)存高達(dá)3490萬(wàn)平方米，而這個(gè)城市的人口即使計(jì)入流動(dòng)人口，也才500萬(wàn)人，這樣的庫(kù)存量要消化掉至少需要4年。詳細(xì)

　　單靠房地產(chǎn) 地方經(jīng)濟(jì)難以持續(xù)發(fā)展

　　在揚(yáng)州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長(zhǎng)，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計(jì)供應(yīng)426.29萬(wàn)平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資101.48億元，同比增長(zhǎng)80%；惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%；在貴陽(yáng)，已經(jīng)有十幾個(gè)超過(guò)100萬(wàn)平方米的在售樓盤(pán)項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入住人口30萬(wàn)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)，2012年上半年，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)的整體供應(yīng)量就已超過(guò)2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量；在南通，近4年土地累計(jì)成交量超過(guò)7500萬(wàn)平方米，消化時(shí)間需要近15年�！爱�(dāng)?shù)厝速I(mǎi)不起，外地人不來(lái)買(mǎi)”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀態(tài)。

　　“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因?yàn)檫@些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的根本，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐。”胡景暉說(shuō)，但從這幾年的發(fā)展來(lái)看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒(méi)有在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上得到相應(yīng)的成果。

　　專(zhuān)家：三線城市空巢現(xiàn)象給城鎮(zhèn)化敲響警鐘

　　中國(guó)出現(xiàn)空巢城市。營(yíng)口、常州等新現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的三線城市，說(shuō)明復(fù)制房地產(chǎn)拉動(dòng)的舊城鎮(zhèn)化、工業(yè)化模式在中小城市風(fēng)險(xiǎn)極大。營(yíng)口在建房超過(guò)當(dāng)?shù)厝丝谒�需，房�(jī)r(jià)收入比過(guò)高，房地產(chǎn)困境無(wú)法解決。營(yíng)口被沈陽(yáng)與大連兩座大城市夾擊，難以吸引到更多的人口與資金進(jìn)入該城市。這是所有的中小城市面臨的相同困境，無(wú)法分享城鎮(zhèn)化過(guò)程中的人口與資金紅利，房地產(chǎn)成為無(wú)源之水，政府的收入因此縮水。

　　逐漸出現(xiàn)的三線城市“鬼城”，給有關(guān)方面敲響警鐘。這些城市依靠基礎(chǔ)建設(shè)與房地產(chǎn)拉動(dòng)的城鎮(zhèn)化不可持久，這些城市有足夠的基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)物業(yè)，卻沒(méi)有人在這些物業(yè)中定居、創(chuàng)造財(cái)富。相反，由于大量負(fù)債導(dǎo)致這些城市未來(lái)的稅費(fèi)環(huán)境不安全，當(dāng)?shù)叵�費(fèi)價(jià)格過(guò)高，阻擋了本地從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口。中國(guó)目前的資金只能拉動(dòng)高鐵通過(guò)的重點(diǎn)城市，絕不可能讓所有的小城鎮(zhèn)一步登天。而南加州的華人購(gòu)房熱，預(yù)示中國(guó)資金外流方興未艾，對(duì)于中國(guó)投資市場(chǎng)絕不是好消息。詳細(xì)

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