2012年，樓市低開高走。經(jīng)歷了前期的以價(jià)換量，中期的回穩(wěn)，到四季度成交量的持續(xù)放大，全年商品房成交量直逼10億平方米。2013年伊始，多地樓市仍延續(xù)增量走勢(shì)，回暖趨勢(shì)進(jìn)一步明朗。1月1日至今，北京、上海等城市新建住宅簽約或成交量出現(xiàn)同比上揚(yáng)。

　　專家指出， “限購、限價(jià)、限貸”政策之下，2013年樓市回暖帶來價(jià)格高位運(yùn)轉(zhuǎn)的可能性有限，市場(chǎng)仍將穩(wěn)字當(dāng)頭。

　　成交量增樓市迎暖冬

　　臨近春節(jié)，樓市悄然出現(xiàn)看房熱，多地住宅成交量同比上揚(yáng)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2013年第1周，40個(gè)樣本城市中周均成交同比上漲的超過九成，多個(gè)城市增幅超過100%。其中，北京、上海當(dāng)周成交面積均高于去年1月周均值。廣東韶關(guān)拔得頭籌，成交增幅達(dá)681%。

　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，僅1月1日至12日，滬上一手房區(qū)縣住宅共成交3895套，面積達(dá)33.50萬平方米。部分一線城市成交量上升，延續(xù)了去年下半年的 “量增”走勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1月至11月，全國商品房銷售面積約9.17億平方米。

　　住建部政策研究中心研究員、原副主任王玨林認(rèn)為，從2012年第四季度起，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性增強(qiáng)，如果12月份仍保持前期銷售增速，2012年樓市銷量有望達(dá)10億平方米。而以東部大城市為主的一線城市銷售反彈，已成為拉動(dòng)局部地區(qū)回暖現(xiàn)象的直接原因。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國商品房銷售面積僅約3.8億平方米，但下半年多個(gè)月份銷售均超過1億平方米。王玨林表示，部分一線城市銷售趨暖，影響了消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期。由于購買性價(jià)比理想住宅的剛性需求一直存在，加上局部地區(qū)的供需矛盾較突出，形成了相對(duì)集中消費(fèi)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖

　　日前，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源工作會(huì)議透露，2013年我國將加強(qiáng)和改善土地宏觀調(diào)控，堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　而在此前，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了 “中國樓市調(diào)控總基調(diào)不動(dòng)搖”，打破了某些猜測(cè)樓市調(diào)控將放松的僥幸心理，釋放了政策在短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向、限購令在短期內(nèi)不會(huì)取消的信號(hào)。

　　仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒表示，由于房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)控制房價(jià)頗為有效，政府短期內(nèi)將不會(huì)放松調(diào)控。

　　“如果房價(jià)重新走上過猛過快上漲通道，將很難再重新回到正軌。”王玨林指出，雖然2013年樓市限購、限價(jià)、限貸的政策仍將保持，但各地應(yīng)在落實(shí)調(diào)控政策的同時(shí)，注重有計(jì)劃地按照城市發(fā)展提供土地，并完善住房保障的綜合手段。

　　穩(wěn)定依然是主基調(diào)

　　近兩年來，樓市出現(xiàn)截然不同的年份走勢(shì)。2011年全國商品房銷售約10.99億平方米，中西部和中小城市成為銷量增速的主力。2012年自10月開始，局部地區(qū)樓市淡季不淡，東部銷量增速遠(yuǎn)高于中西部——調(diào)控之下，2013年的樓市究竟會(huì)如何？

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，盡管2013年樓市可能面臨一定的供需矛盾，但鑒于貨幣信貸環(huán)境、居民購買能力及庫存類型壓力，樓市回暖帶來價(jià)格高位運(yùn)轉(zhuǎn)的可能性有限。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長陳嘯天認(rèn)為，從前幾輪樓市波動(dòng)來看，相對(duì)供應(yīng)量反差往往使房價(jià)壓力凸顯。去年11月和12月樓市成交環(huán)比陡增，已使主要地產(chǎn)企業(yè)的庫存結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

　　目前，在京、滬、穗等一線城市，多數(shù)房企仍保持在約6—7個(gè)月的庫存水平，庫存戶型也以較大面積為主。 “從整個(gè)市場(chǎng)及2012年走勢(shì)來看，樓市依然以穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格為基調(diào)。中小城市銷售的萎縮幅度放大，使樓市總量仍屬于穩(wěn)定范疇�！蓖醌k林說。

　　申銀萬國房地產(chǎn)高級(jí)分析師殷姿認(rèn)為，盡管樓市仍存在所謂的基礎(chǔ)支撐，潛在的購買人群并不缺乏。但對(duì)于人們是否有錢買房，信貸政策往往是更關(guān)鍵的因素。