編者按：3月23日，國土資源部副部長胡存智在出席“2013中國發(fā)展高層論壇”時表示，“現(xiàn)在應(yīng)將已經(jīng)成功的限價、限購政策及時總結(jié)，轉(zhuǎn)化為用經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行。同時對第二套以上，比如說從第三套開始征收不動產(chǎn)的調(diào)節(jié)稅�！睂τ谌找娓邼q的房價，房產(chǎn)稅是否需要征收、如何征收成為各方關(guān)注的話題。本版特推出“聚焦房產(chǎn)稅”系列，介紹評價世界主要國家的房產(chǎn)稅征收相關(guān)政策、法規(guī)，以資借鑒

　　房地產(chǎn)稅屬于美國財產(chǎn)稅的重要組成部分。目前，美國房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)出“寬稅基、低稅率”的狀況。房地產(chǎn)稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定，一般由州憲法與州法律進(jìn)行規(guī)定，也存在一定的減免優(yōu)惠，并主要用于提供公共服務(wù)。

　　財產(chǎn)稅的重要組成部分

　　房地產(chǎn)稅屬于美國財產(chǎn)稅的重要組成部分。美國財產(chǎn)稅的征收歷史很長，如果把美國建國前的殖民地時期算上，有300多年的歷史。

　　在美國殖民地時期，幾乎各地都有關(guān)于財產(chǎn)稅的征收活動，最早可以追溯到1671年的新澤西州。在殖民活動初期的所謂前商業(yè)社會，在經(jīng)濟(jì)往來和交易活動較少的情況下，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的財產(chǎn)稅是政府財政收入的重要來源，而且，把財產(chǎn)作為征稅的基礎(chǔ)，在商業(yè)尚不發(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)社會中可以體現(xiàn)公平，因為財產(chǎn)數(shù)量的多少基本可以體現(xiàn)納稅能力。

　　但是，在進(jìn)入商業(yè)發(fā)達(dá)的社會后，房產(chǎn)的多少并不能體現(xiàn)納稅能力，所以美國建國后，在憲法(獨(dú)立宣言)中平等權(quán)的昭示下，大部分州明確以財產(chǎn)價值作為征收依據(jù)，并在理念上不再只把財產(chǎn)數(shù)量多寡作為納稅能力的評價標(biāo)準(zhǔn)，尤其是不能把不動產(chǎn)作為納稅能力的評判標(biāo)準(zhǔn)，因為財富不再以有形財產(chǎn)(房屋、土地等不動產(chǎn))為主要表現(xiàn)形式。

　　換句話說，擁有巨額財富的人可能沒有擁有大量有形財產(chǎn)，股票(份)、期貨、債券以及傳統(tǒng)投資產(chǎn)品(黃金、白銀等)和現(xiàn)代投資產(chǎn)品(包括各種金融產(chǎn)品)等，成為財富的多樣化表現(xiàn)形式，而且這些財富很可能超越國界，存在于不同國家，使主權(quán)國家的征稅活動所不能及。這正是加利福尼亞第13號議案為代表的美國稅收反抗運(yùn)動的歷史背景，這次運(yùn)動迫使各州開始限制或降低財產(chǎn)稅的稅負(fù)。

　　由地方政府自主決定

　　美國房地產(chǎn)稅體現(xiàn)了美國分權(quán)與自治的憲政原則，主要房地產(chǎn)稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定，一般由州憲法與州法律進(jìn)行規(guī)定。

　　具體來說，由州以下的地方政府進(jìn)行分級征收，主要由市、鎮(zhèn)或校區(qū)具體征收，各自執(zhí)行不同的稅率，房地產(chǎn)總稅率為各級稅率之和。上世紀(jì)90年代以來，州政府所征收的房地產(chǎn)稅大為減少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地產(chǎn)稅，但其稅率要受到州政府和州法律的管制。

　　稅基寬廣稅率不高

　　目前，美國房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)出“寬稅基、低稅率”的狀況。美國房地產(chǎn)稅以房屋和土地的價值作為稅基(計稅依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn))，稅基寬廣，以普遍征收為原則，所有房屋和土地的所有權(quán)者都要繳納房地產(chǎn)稅，除非獲得稅收減免優(yōu)惠。

　　稅基無疑是決定征稅數(shù)額的關(guān)鍵因素，而房屋和土地的價值評估是征收房產(chǎn)稅的一項重要的基礎(chǔ)性工作。

　　由于房屋和土地的價值隨著市場不斷波動，所以一般要定期評估，例如三年一次。由于房屋和土地數(shù)量龐大，為了節(jié)省成本、提高效率，一般采用批量評估的辦法，而不是單個評估。

　　評估價值的公正性非常重要。美國一般通過評估方法、評估人員和評估程序保證評估的公正性。評估方法有三種：市場法(側(cè)重考慮近期市場賣價)、收益法(側(cè)重考慮未來收益)和成本法(側(cè)重考慮資產(chǎn)的重置成本及可能存在的貶損因素)，并視情況綜合、靈活選擇運(yùn)用這三種方法，以期準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價值。評估人員具有專業(yè)性，建立專門的評估機(jī)構(gòu)隊伍，并可讓當(dāng)事人自行選擇。

　　在評估程序上，存在不相關(guān)的多個機(jī)構(gòu)各自獨(dú)立評估，然后綜合評估結(jié)果，并為當(dāng)事人提供申訴和救濟(jì)的途徑。

　　目前，在美國各地，房地產(chǎn)稅的稅率一般不高，通常在0.6%至3%之間，實際繳納的房地產(chǎn)稅額是稅基(房地產(chǎn)的價值)乘以房地產(chǎn)稅率所得的數(shù)額。

　　法律規(guī)定減免優(yōu)惠

　　減免優(yōu)惠一般是針對公共、宗教、慈善機(jī)構(gòu)，也有利用房地產(chǎn)稅這一手段促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、鼓勵某種交易行為或鼓勵某類地產(chǎn)的改良，例如對農(nóng)用地的稅收優(yōu)惠、對所購買的首套房的稅收減免等等。

　　對于免稅的范圍和對象，有的地方是由州憲法來決定，有的是由州立法機(jī)關(guān)用州法律來規(guī)定，同時，按照美國各地的憲政體制，州高等法院往往保留最終審查權(quán)。

　　用于提供公共服務(wù)

　　房地產(chǎn)稅在美國地方政府收入中占據(jù)重要地位，是絕大多數(shù)地方政府的主要收入來源。所征收的房地產(chǎn)稅基本上用于州及州以下各級政府提供的公共服務(wù)，例如消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等等。

　　在美國，房地產(chǎn)稅與美國的公立免費(fèi)教育通常緊密結(jié)合在一起，相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)稅用于公立中小學(xué)教育。通過這些公共服務(wù)的提供改善房地產(chǎn)周邊的居住環(huán)境和教育環(huán)境，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格上漲，地方政府房地產(chǎn)稅收因此增加，形成良性循環(huán)。

　　由于房地產(chǎn)稅是針對不動產(chǎn)征稅，相比較動產(chǎn)稅或其他稅種，某一區(qū)域的房地產(chǎn)稅額具有穩(wěn)定性和透明性，公眾比較容易監(jiān)督稅收的數(shù)額及去向。

　　考慮房屋和地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，一般由各地市、鎮(zhèn)或?qū)W校管區(qū)等不同級別的機(jī)構(gòu)和部門進(jìn)行具體征收，也可以委托當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)代為收取。對政府的征管行為不滿，民眾有申訴和救濟(jì)的渠道。 喬亞南

(來源:法制日報)