□今年房價(jià)控制目標(biāo)

　　全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　□京版“國五條”摘要

　　1.高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

　　2.認(rèn)真落實(shí)房價(jià)控制目標(biāo)。

　　3.建立穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。

　　4.繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施。京籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　5.嚴(yán)格購房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。

　　6.繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　7.充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作

　　用。按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征。

　　8.穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)。

　　9.完善土地市場監(jiān)管。

　　10.加快普通商品住房供應(yīng)。

　　11.落實(shí)2013年建設(shè)籌集保障性住房16萬套、竣工7萬套的任務(wù)。12.2013年年底前，各區(qū)縣要將符合條件、有穩(wěn)定就業(yè)的在京外來務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍。

　　13.嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面提高商品房預(yù)售許可門檻。

　　14.加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)。對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　15.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。

　　16.嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

　　17.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管，不得搶占房源信息、哄抬房價(jià)和租金等。18.合理引導(dǎo)市場預(yù)期。對(duì)誤導(dǎo)市場、誤報(bào)誤讀的不實(shí)信息和言論，要及時(shí)予以糾正和澄清；問題嚴(yán)重的，應(yīng)追究責(zé)任。

　　19.完善差別化、多層次的住房需求調(diào)節(jié)機(jī)制，建

　　立科學(xué)穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障對(duì)象應(yīng)保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足。

　　□目標(biāo)解讀

　　新建商品房房價(jià)將保持穩(wěn)定

　　京版“國五條”細(xì)則明確，今年全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定。據(jù)北京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)今年1月份發(fā)布數(shù)據(jù)，2012年全年北京新建商品住房成交均價(jià)2.07萬元/平方米。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，調(diào)控目標(biāo)中，明顯剔除了保障型住房對(duì)價(jià)格的影響，使得調(diào)控目標(biāo)更加明確和嚴(yán)格。至于是否能夠?qū)崿F(xiàn)，由于此次發(fā)布的細(xì)則中，明確規(guī)定了對(duì)于定價(jià)過高的商品房可以不發(fā)預(yù)售證或不辦理現(xiàn)房銷售備案，以及在2013年土地出讓環(huán)節(jié)多采取“限房價(jià)，競地價(jià)”的方式，因此全年調(diào)控目標(biāo)是可行的。

　　調(diào)控目標(biāo)變化體現(xiàn)不同背景

　　2011年，北京的調(diào)控目標(biāo)是：新建普通住房價(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降。今年為何從“穩(wěn)中有降”變?yōu)椤氨３址�(wěn)定”？

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，本次出臺(tái)背景與2010年、2011年的兩輪調(diào)控完全不同。2010年調(diào)控前市場的投資比重大約在30%左右，但兩輪調(diào)控后目前不足10%，自住型需求占到九成以上。目前調(diào)控延續(xù)了通過抑制需求來控制房價(jià)上漲的思路，但同時(shí)對(duì)于剛需和改善需求的疏導(dǎo)也十分必要。

　　林倩稱，從目前對(duì)新房市場的調(diào)控來看，中小戶型的住宅供應(yīng)將明顯加強(qiáng)，并且逐步加入限價(jià)房序列管理，從土地供應(yīng)上開始，也能夠穩(wěn)定未來的房價(jià)預(yù)期。同時(shí)，對(duì)價(jià)格管制也比較嚴(yán)厲，對(duì)價(jià)格穩(wěn)定將起到較明顯效果。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2010年調(diào)控以來，二手住宅成交大戶型占比由45%下降到37%，外地人占比由34.7%下降到16%。成交結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，投資性需求受到明顯抑制。

　　降低自住型改善型住房價(jià)格

　　這次細(xì)則中，為什么提出進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，而不是保持穩(wěn)定？

　　對(duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為進(jìn)一步促進(jìn)住房回歸居住屬性，《通知》還將短期調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)相結(jié)合，明確要降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理，妥善解決群眾住房問題。業(yè)內(nèi)人士稱，此舉有利于保護(hù)剛需購房者，解決部分夾心層的購房問題。

　　該負(fù)責(zé)人表示，本市將一方面增加“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊的供應(yīng)，另一方面對(duì)正在開發(fā)建設(shè)的適合自住、改善需求的商品住房項(xiàng)目，在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，降低房價(jià)，納入限價(jià)房序列管理，提前鎖定商品房上市銷售價(jià)格。此類住房主要是解決居民自住型、改善型等基本居住需求。

　　值得注意的是，納入限價(jià)房管理序列后，對(duì)此類住房的上市年限和收益將進(jìn)行一定的限制。不過，目前尚沒有出臺(tái)具體上市年限和收益分配的細(xì)則。

　　新房利空超二手房個(gè)稅新政

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，這一政策如果細(xì)則落地，最后可能出現(xiàn)的變化有幾點(diǎn)。首先，土地出讓將更多采用“限房價(jià)競地價(jià)”的方式，將影響目前市場在售的所有物業(yè)。其次限制商品房預(yù)售價(jià)格漲幅，針對(duì)預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管將加強(qiáng)。此外，商品房盈利空間受到限制，開發(fā)商積極性可能降低。

　　張大偉稱，以在2011年出現(xiàn)過的房山限價(jià)商品房為例，鐵建國際城項(xiàng)目即采取“限房價(jià)競地價(jià)”出讓方式，超過2000套房源供應(yīng)，僅12500元/平方米的售價(jià)，低于當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)均價(jià)的20%，影響了當(dāng)時(shí)整個(gè)區(qū)域的價(jià)格預(yù)期。

　　張大偉表示，如果全市逐漸增加試點(diǎn)，這一政策對(duì)新建住宅的利空將甚至超過二手房個(gè)稅的影響。

　　京華時(shí)報(bào)訊備受關(guān)注的樓市調(diào)控“國五條”在京細(xì)則出臺(tái)，北京細(xì)則共19條，從穩(wěn)定房價(jià)、限制購房、信貸政策、增加供應(yīng)、加強(qiáng)監(jiān)管等多個(gè)方面，加強(qiáng)樓市調(diào)控力度。

　　3月31日成為重大節(jié)點(diǎn)，從今天起，本市戶籍成年單身人士限購1套住房；嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，進(jìn)一步提高二套房的貸款首付款比例；嚴(yán)格執(zhí)行出售二手房按“差額20%個(gè)稅”計(jì)征，出售滿五年家庭唯一住房免征個(gè)稅；細(xì)則明確今年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，“全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。”

　　多名業(yè)內(nèi)人士稱，北京落地細(xì)則調(diào)控目標(biāo)明確，在信貸、稅務(wù)、限購等多個(gè)方面調(diào)控再次升級(jí)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱，由于從國五條出臺(tái)到細(xì)則出臺(tái)一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)釋放了大量需求，預(yù)計(jì)今后6個(gè)月內(nèi)新房、二手房交易量均會(huì)下滑，價(jià)格會(huì)先趨于穩(wěn)定，下半年預(yù)計(jì)穩(wěn)中有降，第四季度起，市場整體會(huì)趨于穩(wěn)定。

　　□保障措施

　　年底部分外地人納入公租房保障

　　京版“國五條”細(xì)則明確，今年，本市將進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。今年初，本市發(fā)布計(jì)劃，2013年計(jì)劃建設(shè)籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套。

　　統(tǒng)一保障性住房申請(qǐng)，完善保障家庭的經(jīng)濟(jì)及住房狀況審核機(jī)制，嚴(yán)肅查處擅自改變用途等違法違規(guī)行為，健全退出機(jī)制，確保公平分配。

　　昨天，市政府還明確，今年年底前，各區(qū)縣要將符合條件、有穩(wěn)定就業(yè)的在京外來務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍。加強(qiáng)保障性住房小區(qū)運(yùn)營管理，完善社區(qū)公共服務(wù)。

　　增自住改善型住房土地供應(yīng)

　　京版“國五條”細(xì)則明確將增加土地供應(yīng)，首先穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)。今年本市住房用地供應(yīng)計(jì)劃為1650公頃。

　　市政府明確，通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。土地出讓前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要提出商品住房項(xiàng)目的住房建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時(shí)間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

　　北京將繼續(xù)實(shí)行供應(yīng)計(jì)劃地塊公布機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期。加快存量土地儲(chǔ)備開發(fā)力度。記者從市國土局了解到，各區(qū)縣將陸續(xù)發(fā)布全年土地供應(yīng)地塊性質(zhì)、位置等信息。

　　為增加普通商品住房供應(yīng)，市政府還要求有關(guān)部門建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

　　本版采寫京華時(shí)報(bào)記者張然