資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本，銀行貸款尤其是個人按揭貸款，仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目順利運轉的重要支撐。堅持房地產(chǎn)調控不動搖，應進一步加強和改進信貸調控，同時全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風險

　　2009年以來，由于一些主要城市房價上漲過快，房地產(chǎn)調控政策頻頻出臺，包括2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月出臺的“國五條”等。在調控政策持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象有所緩解，但房價卻未停止上漲。

　　總體來看，影響房價的因素主要是經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構、土地供給、居民收入水平、投資取向、投資渠道、金融環(huán)境等。2012年以來，在經(jīng)濟增速放緩、人均工資增幅有所回落、土地供應趨緊的形勢下，融資成為影響房地產(chǎn)市場的關鍵因素。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對融資渠道有很強的依賴性。目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、發(fā)行債券、民間借貸等渠道籌集資金，而銀行貸款尤其是個人按揭貸款，仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目順利運轉的重要支撐。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，全國地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增長12.3%，增速比上年末高1.6個百分點；個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點。這表明，一季度社會融資總量大增，新增人民幣貸款增加較多，但大量新增資金進入房地產(chǎn)業(yè)，緩解了地產(chǎn)商的資金壓力。

　　由于監(jiān)管部門嚴格實施差別化住房信貸政策，加強開發(fā)商“名單制”管理，房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸渠道事實上有所緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過信托、私募等渠道開展融資，并廣泛參與民間借貸，還借助委托貸款、銀行理財產(chǎn)品、上下游關聯(lián)企業(yè)、個人貸款等渠道“曲線”獲取信貸資金。這也意味著“影子銀行”接過了對房地產(chǎn)企業(yè)融資的接力棒。

　　民間投資進入金融領域，也讓一些中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)找到融資新通道。他們或與其他小額貸款公司合作，或獨資設立投資公司、貸款公司、擔保公司、典當行等，并以此為自身提供能夠具備融資能力的擔保資質，增強了再融資能力。

　　無論是向“影子銀行”借款，還是通過擔保進行再融資，銀行都是重要的資金“橋梁”�？梢哉f，信貸增長對房地產(chǎn)價格和成交量均起到重要的支撐和助推作用。特別是個人購房貸款的財務杠桿作用，激發(fā)了居民購房的熱情，刺激了房地產(chǎn)投資和投機性需求。

　　資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。監(jiān)管部門多次要求銀行業(yè)機構提高房貸門檻、上浮房貸利率，以影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，從而達到調控目標。但大型房地產(chǎn)企業(yè)往往不愁得不到銀行支持，并且面對旺盛的市場需求，還可以將加息成本、稅收和土地成本等通過高房價轉嫁給消費者。同時，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上是“利益共同體”，而在爭搶個人按揭貸款業(yè)務這一成本低、收益穩(wěn)定、風險相對較小的“優(yōu)質蛋糕”的過程中，還會適度放松按揭貸款額度、加快房貸審批效率，從而變相突破監(jiān)管要求。

　　可見，堅持房地產(chǎn)調控，除了運用土地、財稅政策，增加保障性住房供應等手段外，還應進一步加強和改進信貸調控，同時全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風險。為了避免信貸政策在傳導過程中不走樣，應當建立房地產(chǎn)信貸檢測體系，動態(tài)、精準地調節(jié)商業(yè)銀行的信貸額度、投向和使用效果等。

　　同時，要完善房地產(chǎn)信用擔保關系，尤其是要切斷房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間存在的擔保鏈條關系，加強“影子銀行”監(jiān)管，從而全面掌握房地產(chǎn)業(yè)融資狀況。另外，還要加強監(jiān)管協(xié)調，推動房地產(chǎn)業(yè)信息和數(shù)據(jù)共享，確保信貸政策執(zhí)行到位，共同促進房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。（王信川）

(來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)—《經(jīng)濟日報》)