開發(fā)商降低預(yù)期入市 剛需盤端午扎堆唱戲

　　樓市向好趨勢未變 政策微調(diào)跡象漸顯

　　端午節(jié)的陰雨天氣并沒有澆滅樓市成交的熱情。相反，北京、上海、深圳等一線城市相繼迎來推盤高峰。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，在“限價令”的影響下，開發(fā)商普遍加大了推盤力度，此前受到預(yù)售價格限制的部分樓盤開始借端午假期入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年樓市調(diào)控行至中場，市場環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，當(dāng)前一些地方已經(jīng)顯露出政策預(yù)調(diào)微調(diào)的跡象。部分開發(fā)商針對限價令適當(dāng)調(diào)整了戰(zhàn)略、降低了預(yù)期。下半年樓市總體向好的趨勢未變，調(diào)控政策將進一步完善。

　　開發(fā)商降低預(yù)期跑步入市

　　繼京廣深等一線城市加強對新建商品住宅的預(yù)售和價格管理后，樓市預(yù)售證審批曾陷入短暫低迷甚至停滯。不過從端午節(jié)開始，各地開盤項目明顯增多，剛需盤成為開盤大軍中的絕對主角，特別是此前因為限價政策影響的項目也開始逐步入市。

　　“這次終于拿到了預(yù)售證，而且開盤當(dāng)天的銷售情況很好。”位于北京通州區(qū)某大型剛需項目的銷售經(jīng)理表示，這次推出的1200套房源有超過2500人排號，主推的89平方米及以下的戶型在開盤不久就被“搶購”一空。

　　據(jù)該人士透露，項目在預(yù)售審批時也曾遇到不小的考驗�！艾F(xiàn)在預(yù)售證審批最重要的就是價格，一旦超出價格紅線，審批就過不了關(guān)。”從項目的銷售價格來看，均價基本為19000元/平方米到21000元/平方米之間�！捌鋵嵵灰獌r格合適，項目審批前后是毛坯還是精裝影響并不大，我們這次推出的房源里就有60%是精裝，價格要相對高一些，不過市場反響很好�！�

　　與之相比，位于北京大興區(qū)域某項目的銷售負(fù)責(zé)人王經(jīng)理顯然要更加焦急。他負(fù)責(zé)的項目提交預(yù)售申請已經(jīng)超過兩個月的時間，但目前仍在和北京建委進行溝通。如今，項目拿到預(yù)售許可和開盤的時間都還是未知數(shù)�！敖ㄎ瘜�價格控制得很嚴(yán)格，這讓我們開盤定價有很大壓力�？墒且恢蓖现�不發(fā)證，資金成本對于我們來說更有壓力�！蓖踅�(jīng)理直言。

　　“從北京限價令的執(zhí)行情況看，可以說是開發(fā)商‘從了’政府�！北本┲性�地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在短時期內(nèi)預(yù)售價格監(jiān)管的政策并沒有松動的跡象，但開發(fā)商的資金成本壓力使得他們不得不服從政策、降低自己的預(yù)期�！笆聦嵣希�限價令并沒有要求房價下跌，只是要求不上漲。開發(fā)商為了保持正常的銷售周轉(zhuǎn)速度，只能在政策影響下做出調(diào)整。”張大偉直言，之前有些項目試探性的進行預(yù)售申請，但從實際情況看，監(jiān)管部門對價格監(jiān)管的力度還是很大的，因此開發(fā)商不得不進行調(diào)整。

　　在一線城市限價令實施一段時間后，北京樓市在端午迎來了集中入市的小高潮。統(tǒng)計顯示，有11個樓盤在假期集中入市，其中絕大多數(shù)是均價在兩萬元左右的“剛需盤”，所供應(yīng)的戶型也以90平方米為主。根據(jù)北京市住建委的信息，僅6月11日當(dāng)天，便有5家樓盤獲得預(yù)售許可。而6月以來，北京已有11個項目拿到預(yù)售證。其中部分樓盤此前曾受到“限價令”的制約，推遲了拿證時間。“預(yù)售限價政策取消的可能性很小，這使得之前積壓的待取證項目開始逐漸入市�！睆埓髠ブ毖�。

　　端午節(jié)小長假期間，上海也有7個樓盤計劃入市，總計推出房源近1500套。剛需樓盤重新成為主打，其中位于閔行馬橋的萬科城計劃一次性推出600套房源�！皫в兄笜�(biāo)性意義的萬科，一次性推出房源600套，說明開發(fā)商對市場較有信心�！币晃槐镜胤科箐N售總監(jiān)這樣分析。

　　深圳樓市改善型樓盤也大行其道，3個月內(nèi)將有近2000多套的改善型住房在售或即將入市，借著端午節(jié)之機，開發(fā)商再掀推貨高潮。假期廣州則有4個項目計劃推盤入市，總供應(yīng)量在千套左右。整個6月廣州預(yù)計有51個樓盤開盤或推出新貨，包括住宅項目40個，商業(yè)項目11個。但由于受“限價令”的影響，整體推盤量較5月有所下滑。

　　漢宇地產(chǎn)分析師指出，5月以來房企普遍加大供應(yīng)力度，表明開發(fā)商看好當(dāng)前市場銷售，旨在實現(xiàn)跑量銷售。

　　樓市成交向好大勢未改

　　今年上半年，樓市政策仍然從緊，各地也頻繁出臺調(diào)控細(xì)則，但一線城市的房價看漲預(yù)期仍強烈。

　　“看著看著，不知不覺中深圳房價又跳漲一大截，我等不下去了，這幾天終于在龍華新區(qū)簽了一套�！闭劦竭@半年的看房經(jīng)歷，深圳的80后青年小靈（化名）頗有感觸。

　　元旦期間，小靈就開始在深圳的南山區(qū)、寶安區(qū)看房，主要目標(biāo)是六七十平方米的兩居�！拔覄偝鰜砜磿r主要瞄準(zhǔn)二手房，市場開始顯露火熱的跡象，原本在南山區(qū)中心看中一套60多平的房子，掛牌170萬，房東當(dāng)天跳價10萬元，就沒買成�！痹陔S后的看房過程中，小靈頻繁遭遇房東跳價、多人拼搶一套房的情形，買房過程十分波折。

　　在二手房迅猛的漲價中，小靈漸漸失去了興趣，把目光轉(zhuǎn)向更偏遠(yuǎn)區(qū)域的新房。隨后他開始頻繁造訪龍華新區(qū)和龍崗區(qū)的各個新盤售樓部，地鐵龍華線附近某樓盤單價兩萬元出頭，吸引了小靈的目光。但在購房過程中，樓層朝向較好的小戶型房源早早便被搶光。小靈不禁感嘆，一線城市中剛需數(shù)量太大，小戶型幾乎都是“日光”，以至于每次開盤稍有猶豫便搶購不到。

　　小靈的經(jīng)歷僅僅是千萬購房者的縮影。事實上，今年前五月調(diào)控政策頻發(fā)，但樓市特別是新房市場成交熱度并沒有明顯降溫。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積39118萬平方米，同比增長35.6%，其中住宅銷售面積增長37.6%。商品房銷售額25864億元，增長52.8%，其中，住宅銷售額增長56.8%，高于成交面積的同比增速。

　　5月上海市商品住宅成交面積達(dá)到92.30萬平方米，環(huán)比上漲2.23%，比去年同期上漲了14.53%；成交均價達(dá)到23219元/平方米。佑威房地產(chǎn)執(zhí)行董事黃志堅表示，與2012年同期相比，上海5月樓市量價齊升，目前的市場環(huán)境總體上明顯好于去年。

　　深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，5月全市一手住宅成交4957套，環(huán)比增長27%，同比增長21.9%；成交均價為22322元/平方米，環(huán)比微漲1.66%，同比增長了22.68%。

　　北京樓市近期更是迎來一二手房的全面增長。數(shù)據(jù)顯示，6月3日到9日，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2179套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量上漲了13.3%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比上漲了8.4%。6月初北京二手房新增有效房源登記量較5月上漲了57%，新增有效客戶登記量上漲了5.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2013年房價延續(xù)2012年下半年的利好趨向，政策對市場的作用正逐漸弱化，一線樓市房價仍存在上漲預(yù)期。

　　政策顯露預(yù)調(diào)微調(diào)跡象

　　今年以來，樓市調(diào)控進一步收緊。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在各地的國五條細(xì)則陸續(xù)落地后，調(diào)控開始對既有政策進行完善和微調(diào)的方向轉(zhuǎn)移。

　　6月6日，北京市住建委網(wǎng)站掛出《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，其中明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金，并對預(yù)售資金的監(jiān)管、支取等進行了詳細(xì)規(guī)定。早在2010年，北京就曾公布并實施商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的暫行辦法。不僅是北京，上海、廣州、深圳等一線城市也都實行了較為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管制度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，再次強調(diào)對預(yù)售金的監(jiān)管，可以有效防范因為房企資金鏈斷裂而出現(xiàn)的爛尾情況。

　　除了對預(yù)售金的監(jiān)管外，5月北京市住建委還對《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》征求意見，計劃叫�！爸薪橥泄堋钡炔缓弦�(guī)現(xiàn)象。就在端午節(jié)前，北京住建部門剛剛對一家大型品牌中介的分公司進行了處罰，原因就是其通過“陰陽合同”幫人避稅。業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管部門正在著手針對二手房市場中的“亂象”進行整治，后續(xù)可能會有更多精細(xì)化的調(diào)控措施出臺，防止二手房房價過快上漲。從今年的調(diào)控政策演變來看，政策核心正在向預(yù)期管理和對既有政策的完善轉(zhuǎn)變。

　　由于樓市成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，今年以來一線城市土地市場持續(xù)火爆。手握重金的大型房企，近期不斷在一線城市以及部分熱點城市制造新“地王”，“百次舉牌”的搶地大戲頻繁上演。這表明開發(fā)商看好后市。張大偉表示，北京、上海、廣州等一線城市近期均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高，樓市在“國五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，部分地區(qū)的土地市場可能面臨調(diào)控加碼的政策風(fēng)險。總體看，未來比較可行的調(diào)控手段是在堅持市場邏輯的前提下，對既有樓市調(diào)控政策進行完善和修正。如優(yōu)化預(yù)售證管理，加大市場供給；強化閑置土地監(jiān)管，重罰囤地行為；加快房產(chǎn)稅改革試點擴圍，使其發(fā)揮樓市“穩(wěn)定器”作用。未來一線城市樓市整體趨勢仍然向好，政策將更多強調(diào)落實和細(xì)化。

　　記者手記

　　二手房市場回暖

　　“‘國五條’新政剛出來的時候，我感覺會對二手房市場有很大的沖擊，但這兩個月，我的工作沒有當(dāng)初想像的那么糟。特別是5月中旬以來，市場已經(jīng)好起來了�！蔽挥诒本┠先�環(huán)洋橋附近的鏈家地產(chǎn)某門店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張博（化名）告訴中國證券報記者。

　　北京調(diào)控新政落地已有兩個多月，其對市場的影響正在出現(xiàn)新變化。4月，北京二手房市場迅速冰凍，但進入5月后，市場又開始回暖，買房的人在明顯增加。在端午節(jié)小長假期間，中國證券報記者走訪了京城的幾家中介門店后發(fā)現(xiàn)，90平方米以下的房子非常搶手，且價格明顯上漲；而90-140平方米的房子成交量比較低迷。此外，140平方米以上的房子，雖然成交量也很低，但價格也在不斷上漲。

　　在張博的房源統(tǒng)計表里，記者看到多個小區(qū)里的60-70平方米的中小戶型單價均在3.4萬-3.5萬元/平方米之間。有一套79平方米的小三居甚至報價325萬元，單價高達(dá)4.1萬/平方米。幾套100平方米左右的大戶型，單價都在2.8萬-2.9萬元/平方米。有一套111平方米的三居室報價300萬，單價僅為2.7萬元/平方米。而150平方米以上的大宅，大多數(shù)總價450萬元以上，雖然房源稀少但看房的人多，價格堅挺。

　　在東三環(huán)雙井地區(qū)，也存在同樣的情況。“目前雙井的房價在4萬/平方米以上，好一點的可以達(dá)到4.5萬/平方米�！蔽覑畚壹译p井某門店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉�。ɑ�名）告訴中國證券報記者，“他們團隊最近成交的幾套70平方米左右的兩居室，價格都在4.3萬-4.5萬元/平方米之間。而110平方米的大戶型不僅不好賣，且單價超過4萬/平方米的很少。”

　　150平方米以上的大宅，雙井的房源要比洋橋地區(qū)多，大多數(shù)單價都在4.5萬元/平方米以上，有一些還超過了5萬元/平方米。“最近兩個月，這種類型的房子價格也在漲，但對于那些資金充裕的購房者來說，漲價并沒有降低其購買意愿�！眲⒖∪缡钦f。

　　據(jù)鏈接地產(chǎn)市場研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，從各戶型看，5月北京二手房市場上90-140平方米的改善型戶型成交均價出現(xiàn)明顯下降，降幅為2.22%；90平方米以下的小戶型以及140平方米以上的大戶型成交均價漲幅在4%-5%之間。

　　“出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因是新政使得改善型需求受到了較大抑制。目前，北京二手房市場上的購房者主要是剛需人群，受到20%個稅和信貸收緊的政策影響，他們更青睞90平方米以下的小戶型，這也就導(dǎo)致該類房屋價格水漲船高；而140平方米以上的大宅，其購買人群主要是有自住需求且資金充裕的購房者，限購政策增強了他們一步到位的意愿，也導(dǎo)致供應(yīng)跟不上需求的增長�！辨溂业禺a(chǎn)市場研究中心分析師張旭認(rèn)為。

　　數(shù)據(jù)還顯示，5月業(yè)主讓利意愿降低。張博和劉俊都表示，現(xiàn)在絕大多數(shù)業(yè)主的報價就是最低成交價，只有要繳個稅的房子可能會降幾萬元。

　　在國家統(tǒng)計局公布的前5月房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍處在上升階段。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在政策邊際效應(yīng)遞減和市場環(huán)境向好的背景下，下半年北京二手房價格依然存在上漲空間。

　　張旭認(rèn)為，由于房價上漲預(yù)期增強，業(yè)主觀望升級導(dǎo)致誠意出售的房源減少，供需矛盾依舊；再加上免稅房源的優(yōu)勢凸顯，這類業(yè)主存在調(diào)高掛牌價的情況。這些因素使得剛需房價格仍然處在上漲通道。而改善性需求明顯被抑制，這類人群的入市意愿不強，在較長時間里，90-140平方米的房屋成交量和價格會持續(xù)疲軟。（姚軒杰）

(來源:中國證券報)