最近，原本用來(lái)控制開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預(yù)售證反而成為開(kāi)發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”。一些開(kāi)發(fā)商明知報(bào)價(jià)難獲政府認(rèn)可仍舊報(bào)高價(jià)，以拿不到預(yù)售證為借口拖延開(kāi)盤(pán)，更有甚者故意拖延工期推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

一邊是主管部門(mén)出招調(diào)控房?jī)r(jià)，一邊是開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)招拆招”捂盤(pán)惜售。開(kāi)發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來(lái)？記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。

璽源臺(tái)是一個(gè)北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤(pán)，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工，灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段。樓盤(pán)工地上的建筑工人告訴記者，二期的3、4、5號(hào)樓都已經(jīng)基本建好了，共有400多套房子。

“早就可以賣(mài)了，但現(xiàn)在還沒(méi)有領(lǐng)預(yù)售證，以前有的項(xiàng)目連坑都沒(méi)挖就開(kāi)始賣(mài)了。前一陣接到通知說(shuō)要七八月份開(kāi)盤(pán)，但剛剛又接到通知說(shuō)可能會(huì)推遲，具體什么時(shí)候還不好說(shuō)。很多開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在就想等一等，時(shí)間拖得越長(zhǎng)，可能賣(mài)價(jià)會(huì)越好�！睒潜P(pán)售樓部的銷(xiāo)售人員說(shuō)。

該樓盤(pán)售樓處的銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)的一期是2012年8月開(kāi)盤(pán)，毛坯房?jī)r(jià)格在4.5萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到5萬(wàn)元了，附近一樓盤(pán)去年年底開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)漲到了6 .3萬(wàn)元�！拔覀兊亩�期開(kāi)盤(pán)價(jià)估計(jì)得6 .5萬(wàn)左右，但是這個(gè)價(jià)格不一定能夠得到政府的認(rèn)可。”

中國(guó)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個(gè)原因是大量新建樓盤(pán)由于沒(méi)有領(lǐng)取預(yù)售證無(wú)法入市而造成市場(chǎng)短期供需矛盾。

“原本說(shuō)是3月份開(kāi)盤(pán)的，現(xiàn)在都等了兩個(gè)月了，還不開(kāi)盤(pán)，真是糾結(jié)得很，拖一個(gè)月開(kāi)盤(pán)，可能就要多花掉我一個(gè)月工資�！北本┮晃坏却�購(gòu)買(mǎi)婚房的白領(lǐng)說(shuō)，他去年下半年就看中了一個(gè)北京西城區(qū)的樓盤(pán)。

令人疑惑的是，市場(chǎng)需求如此旺盛，加之多輪調(diào)控政策層層加碼，卻不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商出貨變現(xiàn)，反而捂盤(pán)惜售，更有資金頻頻打造“地王”。開(kāi)發(fā)商豪賭政策底氣從何而來(lái)？“自有資金30%，就可以從銀行、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款，3個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項(xiàng)目，這是開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)袖善舞的根本，但是目前的調(diào)控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。”暨南大學(xué)教授胡剛說(shuō)，自有資金超過(guò)40%，開(kāi)發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力。

“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng)，一方面會(huì)使得房地產(chǎn)數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)進(jìn)一步提升，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)后市看漲，因而也會(huì)使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化�！标愱烧f(shuō)。

胡剛指出，房地產(chǎn)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分明朗；二來(lái)，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心沒(méi)有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

有專家指出，土地大量供應(yīng)，本意是要加大商品房的供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給。然而現(xiàn)在部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，建好的房子卻未能如期入市，反而造成了短期市場(chǎng)供應(yīng)緊張，階段性房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)此，主管部門(mén)正積極推進(jìn)價(jià)格指導(dǎo)工作，北京市住建委表示，前期報(bào)價(jià)虛高項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)價(jià)，此前因定價(jià)過(guò)高暫未批的20多個(gè)積壓項(xiàng)目，近期已有半數(shù)主動(dòng)調(diào)至合理水平，不少項(xiàng)目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應(yīng)。

專家認(rèn)為，調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟說(shuō)，國(guó)家應(yīng)該在交易程序上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤(pán)必須要申請(qǐng)預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤(pán)必須在法定期限內(nèi)開(kāi)盤(pán)，建好的一個(gè)樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤(pán)，同時(shí)對(duì)違反這些規(guī)定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤(pán)順利入市以增加供應(yīng)。記者 歐甸丘 孔祥鑫 王曉潔