作為眾多體制性、結(jié)構(gòu)性矛盾的暴露點(diǎn)和凝結(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革如何設(shè)計(jì)和實(shí)施是繞不開的話題，這中間最關(guān)鍵的就是如何構(gòu)建樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。近期，關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革擴(kuò)圍、破除土地財(cái)政依賴等問(wèn)題的討論陸續(xù)展開。

　　新一輪房產(chǎn)稅版本的核心內(nèi)容當(dāng)屬“拿多占住房資源”和“考慮存量”來(lái)開刀。對(duì)于擁有首套房或者一定面積之下的二套房(如三口之家面積不超過(guò)180平方米)可以實(shí)施免稅政策，而對(duì)于二套及以上住房或者超過(guò)一定面積的住房則需要全部征收房產(chǎn)稅。

　　如果房產(chǎn)稅改革擴(kuò)容政策出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響不言而喻，樓市短期內(nèi)滑入低谷和房?jī)r(jià)短期內(nèi)下跌的趨勢(shì)是大概率事件。新一輪房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)容是房產(chǎn)稅改革的“升級(jí)版”，持有多套住房和超過(guò)免稅面積的存量住房將在征稅范圍內(nèi)，這對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際影響將是巨大的。近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線和二線城市，供求緊張的局面無(wú)法緩解是重要原因，而屢次曝光的“房叔”、“房嬸”等問(wèn)題揭示出住房資源占有不均衡對(duì)于樓市供求關(guān)系的影響何其之大。房產(chǎn)稅針對(duì)多占住房資源和存量住房可謂“正中目標(biāo)”，對(duì)于短期內(nèi)住房供應(yīng)放量增長(zhǎng)預(yù)期的形成和實(shí)現(xiàn)有很大的幫助，這也將有助于抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　房產(chǎn)稅改革擴(kuò)容能否持續(xù)性地控制房?jī)r(jià)，甚至降低房?jī)r(jià)，并以此為契機(jī)構(gòu)建起樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，從根本上來(lái)講，還要看政策能否掐住房?jī)r(jià)上漲根源。目前，一個(gè)流行的觀點(diǎn)是，房產(chǎn)稅在控制住房?jī)r(jià)的同時(shí)，能夠?yàn)榈胤秸�府提供穩(wěn)定的收入來(lái)源，進(jìn)而破除土地財(cái)政依賴，徹底消除高房?jī)r(jià)根源。

　　基本邏輯是，在土地財(cái)政依賴的背景下，如果房?jī)r(jià)下跌形成下跌預(yù)期，不僅土地價(jià)格會(huì)下跌，而且開發(fā)商拿地?zé)崆闀?huì)明顯消退，土地市場(chǎng)就非常冷清。目前，土地出讓收入主要用于基建項(xiàng)目，如高速公路、地鐵、城市廣場(chǎng)、會(huì)展中心等�；�本模式是，地方政府將未出讓的土地(甚至是生地)注資給基建項(xiàng)目開發(fā)方(城投或開發(fā)商)，開發(fā)方以土地抵押獲得銀行貸款來(lái)啟動(dòng)基建項(xiàng)目。同時(shí)，開發(fā)方單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)開發(fā)未來(lái)若干年后才能入市的地產(chǎn)項(xiàng)目，最后以房地產(chǎn)銷售償還銀行貸款和覆蓋基建運(yùn)營(yíng)費(fèi)用�？梢�(jiàn)，如果房?jī)r(jià)下跌或形成下跌預(yù)期，基建項(xiàng)目的投融資模式就無(wú)法維持。如果找到替代性的財(cái)政收入來(lái)源，地方政府通過(guò)高地價(jià)和高房?jī)r(jià)來(lái)追求最大化的土地出讓收益，進(jìn)而支撐基建項(xiàng)目的激勵(lì)也就不存在了，也就不會(huì)對(duì)中央調(diào)控“陽(yáng)奉陰違”，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)60%-70%的局面也就會(huì)得到改觀。

　　但是，所謂的“土地財(cái)政依賴”，并非是地方政府履行公共職能時(shí)存在收支缺口，被迫轉(zhuǎn)向土地出讓收入，而是在地方政府財(cái)政支出領(lǐng)域和支出效率考核監(jiān)督機(jī)制缺失的情況下，由于GDP政績(jī)考核和自身經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，財(cái)政支出規(guī)模完全失控，倒逼地方政府四處尋求其它可以支配的收入。由于土地出讓具有成本低、價(jià)值大、預(yù)算外操作、能撬動(dòng)銀行貸款、啟動(dòng)項(xiàng)目投資、拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和促進(jìn)GDP短期增長(zhǎng)等特點(diǎn)成為最佳選擇。

　　因此，只要建立人大和社會(huì)各界對(duì)于地方政府財(cái)政支出預(yù)算編制和執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制，并嚴(yán)格執(zhí)行這一機(jī)制，只要改變GDP增長(zhǎng)的政績(jī)考核機(jī)制，厘清政府與市場(chǎng)的邊界，進(jìn)而回歸政府提供公共產(chǎn)品職能而將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)職能還給市場(chǎng)，就可以消除地方政府追求土地出讓高收益的根源，所謂的“土地財(cái)政”也就自然而然地破除了，而房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制也就建立，高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的局面也從根本上得以改觀。

　　但是，上述體制改革不是畢其功于一役可以實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，即使房產(chǎn)稅在數(shù)量上可以取代土地出讓金，也無(wú)法取代對(duì)于土地出讓收益的替代，只不過(guò)是地方又增加了一個(gè)收入來(lái)源渠道。房產(chǎn)稅無(wú)法在長(zhǎng)期內(nèi)可持續(xù)地控制和降低房?jī)r(jià)，以此為契機(jī)的樓市調(diào)控機(jī)制也不可能在短期內(nèi)建立。(深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉)

(來(lái)源:中國(guó)證券報(bào))