當(dāng)前，有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題日益升溫。新一屆政府把城鎮(zhèn)化作為拉動內(nèi)需和帶動經(jīng)濟(jì)增長的引擎。官員、學(xué)者、企業(yè)家紛紛就城鎮(zhèn)化發(fā)表自己的觀點(diǎn)，其中國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵的觀點(diǎn)值得引起注意，他對于城鎮(zhèn)化涉及的科學(xué)問題分析切中要害。他認(rèn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程關(guān)鍵在于改革，打破阻礙實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化的藩籬。

　　作為一名城鎮(zhèn)化改革的實(shí)踐者和積極推動者，李鐵在從事城鎮(zhèn)化政策研究工作的近20年時(shí)間里，多次參與了中央、國務(wù)院有關(guān)城鎮(zhèn)化政策文件的起草和制定，而且親身參與了指導(dǎo)改革試點(diǎn)工作的實(shí)踐。最近他所在的城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心又推出《城鎮(zhèn)化與社會變革叢書》，把城鎮(zhèn)化改革的研究成果集結(jié)成冊。近日，李鐵接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪。

　　新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：十八大報(bào)告提出，要推動“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)”。中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步提出著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著怎樣的戰(zhàn)略意義？您心目中的新型城鎮(zhèn)化圖景是什么樣子？

　　李鐵：如何理解中央所提出的新型城鎮(zhèn)化道路，目前各方認(rèn)識還未足夠明晰：一些地方希望借此機(jī)會上更多的項(xiàng)目；一些學(xué)者提出了高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化文明理念和相應(yīng)的指標(biāo)體系；企業(yè)家希望找到新的投資熱點(diǎn)；有的人雖然認(rèn)識到“以人為本”的實(shí)質(zhì)，但是在政策操作層面的設(shè)計(jì)上還是五花八門，并未觸及實(shí)質(zhì)。就我個(gè)人理解，中央提出的新型城鎮(zhèn)化政策，核心內(nèi)容涉及以下兩個(gè)方面：一是人的城鎮(zhèn)化問題，就是如何解決農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)后的基本公共服務(wù)問題；二是城鎮(zhèn)的發(fā)展模式和路徑，即如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)、生態(tài)、低碳和綠色。

　　2012年，我國的城鎮(zhèn)化率達(dá)52 .6%，而按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅35 .3%，之間存在著17 .3個(gè)百分點(diǎn)的差距。這說明2 .5億農(nóng)民工和約7500萬城鎮(zhèn)間流動人口在城市還沒有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民同等的公共福利。如果按照每年一個(gè)百分點(diǎn)的增長速度，到2020年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，意味著我國的城鎮(zhèn)人口將會達(dá)到8億人左右。進(jìn)城的農(nóng)民工將會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加接近1億人。如果不及時(shí)解決他們的公共服務(wù)和進(jìn)城落戶定居問題，我國城鎮(zhèn)化的質(zhì)量將不會得到根本改善，反而還會加劇未來可能出現(xiàn)的各類社會矛盾。

　　所謂新型城鎮(zhèn)化，就是要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化從數(shù)量型增長到質(zhì)量型提升的轉(zhuǎn)變，也就是說要解決農(nóng)民工進(jìn)城后公共服務(wù)均等化和定居落戶難的問題。這也就意味著當(dāng)前城鎮(zhèn)化的 工 作 重 點(diǎn) 是 如 何 實(shí) 現(xiàn) 人 的 城 鎮(zhèn)化，如何堅(jiān)定不移地進(jìn)行戶籍管理制度改革和逐步完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程。

　　房價(jià)變化與城鎮(zhèn)化及城市等級相關(guān)

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：未來新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是要解決農(nóng)民工定居落戶，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的機(jī)遇。但是，當(dāng)前，中國的房價(jià)居高不下。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年6月，全國70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。可以說房價(jià)已成為中國老百姓最關(guān)注的話題，任何與房地產(chǎn)價(jià)格變動有關(guān)的消息都會牽動老百姓的神經(jīng)，您認(rèn)為，造成中國房價(jià)不斷上漲的原因是什么？

　　李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷中國的房價(jià)上漲，首先要分析中國哪些地 區(qū) 的 房 價(jià) 在 上 漲 ？ 為 什 么 會 上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注、各級地方政府都在全力推動的一個(gè)產(chǎn)業(yè)？

　　很多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說明了中國的房地產(chǎn)發(fā)展，房價(jià)上漲和等級化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關(guān)系。首先，高房價(jià)主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房，主要也是購買那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而土地的限量供給導(dǎo)致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區(qū)域土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導(dǎo)致這些地段的房價(jià)的上漲。

　　其 次 ， 相 比 于 金 融 、 銀 行 存款、證券、基金等領(lǐng)域，房地產(chǎn)是目前相對穩(wěn)定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚(yáng)。

　　第三，經(jīng)濟(jì)增長帶來社會收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數(shù)大，形成對高等級城市高房價(jià)的支撐。假如高收入人口占全國的10%，我們會有1.36億高收入人口形成持續(xù)的高端的購買群體，對高端、高層次地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會在本地買房，第二會到省會城市買房，然后到北京、上 海 買 房 。 高 收 入 人 口 到 等 級 高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買住房，這在當(dāng)下中國是最好的、最合理的選擇。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：對于未來房價(jià)走勢您有何判斷？

　　李鐵：我認(rèn)為，除了看住房供應(yīng)量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：

　　首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以 打 破 ， 在 這 種 情 況 下 ， 資 源 短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)高等級城市房價(jià)進(jìn)一步上漲。

　　其次，城市所在地區(qū)的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個(gè)區(qū)域的房價(jià)上漲幅度大于中西部地區(qū)。

　　最后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級地方政府競相開辟工業(yè)區(qū)，壓低土地價(jià)格，賠錢搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來支撐政府的G D P和財(cái)政收入。這個(gè)成本要通過房地產(chǎn)開發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)�，F(xiàn)在每屆政府都要有新的政績，結(jié)果城市攤子越來越大，基礎(chǔ)設(shè)施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財(cái)政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還，而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導(dǎo)致現(xiàn)在新區(qū)、新城不斷擴(kuò)展。

　　綜合判斷，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會導(dǎo)致崩盤。

　　有人認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)會出現(xiàn)像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實(shí)不能簡單地進(jìn)行類比。這些國家城市化率已經(jīng)飽和，而中國才剛剛 過 半 ， 戶 籍 人 口 城 鎮(zhèn) 化 率 才35 .3%。因此對于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間，啟動內(nèi)需也與此有 關(guān) 。 分 析 中 國 的 泡 沫 ， 成 因 不同，結(jié)果也不同，可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤，但是在高等級城市不僅不會崩盤，還會上漲。

　　解決房價(jià)居高不下需改革

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：高企的房價(jià)阻礙了農(nóng)民工市民化的步伐，不利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化，農(nóng)民工進(jìn)的來，但是無法在城鎮(zhèn)中定居，而且居高不下的房價(jià)對于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來了很大的隱患，許多地方出現(xiàn)了各種所謂的“鬼城”，您認(rèn)為要解決高房價(jià)需要采取哪些措施？

　　李鐵：新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。要想解決房價(jià)居高不下的問題只有通過改革才能實(shí)現(xiàn)。

　　第一，尊重市場規(guī)律，不要讓稀缺的資源被限定在較低的價(jià)格，造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，促進(jìn)商品房價(jià)格的市場化。取消限購政策，認(rèn)同房價(jià)上漲的市場規(guī)律，政府通過稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務(wù)的問題。

　　第 二 ， 提 高 城 區(qū) 稀 缺 土 地 資源 的 利 用 效 率 。 現(xiàn) 在 的 二 、 三 線城 市 ， 一 些 城 市 把 自 己 搞 成 所 謂的 生 態(tài) 城 市 、 綠 色 城 市 ， 攤 大餅 ， 形 成 了 土 地 的 嚴(yán) 重 擴(kuò) 張 ， 搞上 百 米 寬 的 大 馬 路 ， 幾 千 畝 的 大廣 場 ， 幾 平 方 公 里 甚 至 十 幾 平 方公 里 的 生 態(tài) 公 園 ， 有 的 城 市 面 積并 不 大 ， 人 口 也 不 多 ， 只 有 十 幾萬 人 、 二 十 多 萬 人 ， 根 本 沒 有 這么 大 的 需 求 ， 這 樣 造 成 土 地 資 源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

　　第 三 ， 合 理 配 置 空 間 公 共 資源。一是通過市場的規(guī)律，或者通過行政的引導(dǎo)，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布，合理疏散人口，遏制房價(jià)的上漲趨勢。二是改變交通狀況，原來高速公路連接中小城市，現(xiàn)在要建設(shè)輕軌，在相對遠(yuǎn)的地方，增加中低收入者購房的供給。

　　第四，加大租房的力度。人口的流動就業(yè)和居住，在任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)國家都是常態(tài)，不能通過所謂的改革，去強(qiáng)化保障房的福利供給，來把這種流動的常態(tài)，通過傳統(tǒng)的體制，打著改革的旗號固化。在買和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場。全國2 .6億農(nóng)民工和7000萬城鎮(zhèn)流動人口，絕大多數(shù)人口以租房的方式在城鎮(zhèn)居住。租的過程中我們有更多的選擇，可以引導(dǎo)民間資本，甚至在集體土地上進(jìn)行改革，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強(qiáng)設(shè)施的配套建設(shè)，完善租房體系。穩(wěn)定的居住條件并沒 有 涉 及 買 房 還 是 租 房 ， 只 要 是租，也可以構(gòu)成穩(wěn)定的居住條件，租房的市場、租賃市場的供給，也會 為 房 地 產(chǎn) 業(yè) 開 辟 一 個(gè) 廣 闊 的 空間。

　　總 之 ， 推 動 新 型 城 鎮(zhèn) 化 需 要推 進(jìn) 戶 籍 制 度 改 革 ， 釋 放 人 口 紅利 ； 堅(jiān) 持 集 體 土 地 改 革 ， 釋 放 集體 土 地 的 低 成 本 紅 利 ； 進(jìn) 一 步 推進(jìn) 城 鎮(zhèn) 等 級 管 理 制 度 改 革 ， 促 進(jìn)城 市 發(fā) 展 資 源 的 平 等 分 配 ， 釋 放中 小 城 市 的 活 力 ， 為 中 國 的 經(jīng)濟(jì) 、 為 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 提 供 更 好 的 發(fā)展平臺。