新加坡：給房地產(chǎn)市場(chǎng)套上“籠頭"”

　　本報(bào)駐新加坡記者陶杰

新加坡組屋一瞥。本報(bào)記者陶杰攝

　　編者按房地產(chǎn)業(yè)投入資金巨大、對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性強(qiáng)，關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，各國(guó)政府都非常重視。但房地產(chǎn)過(guò)快、過(guò)猛地發(fā)展又容易產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)，因此，各國(guó)根據(jù)實(shí)際情況不斷對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作出調(diào)控，采取各種措施抑制投機(jī)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的高回報(bào)率，使得新加坡近幾年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格如同井噴一樣不斷躥升，引發(fā)了大量民怨。新加坡政府自2009年以來(lái)先后出臺(tái)了7輪降溫措施，而今年出臺(tái)的措施更為嚴(yán)厲，包括收緊貸款、提高印花稅、限制組屋出租等，堪稱多管齊下。

　　“組合拳”抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上升

　　由亞洲上市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和西悉尼大學(xué)聯(lián)合調(diào)查的一項(xiàng)報(bào)告顯示，新加坡的房地產(chǎn)投資信托股息回報(bào)率高達(dá)6.39%，高于日本(5.9%)、澳大利亞(4.38%)和美國(guó)(3.4%)。報(bào)告顯示，新加坡房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)一直對(duì)投資者有著巨大的吸引力，所提供的平均股息回報(bào)率和“收益率溢價(jià)”均比許多市場(chǎng)高，回報(bào)率也比新加坡當(dāng)?shù)毓墒械囊话愎善被貓?bào)率高。而新加坡房地產(chǎn)投資信托的平均回報(bào)率更是位于7個(gè)被調(diào)查的亞洲市場(chǎng)之首，多達(dá)14.2%。

　　正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的高回報(bào)率，使得新加坡近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格迅速上漲，不僅私人公寓的房?jī)r(jià)高居不下，而且80%以上國(guó)民居住的組屋價(jià)格也在不斷上漲，引起當(dāng)?shù)孛癖姷牟粷M。為了控制房地產(chǎn)熱的持續(xù)升溫，自2009年以來(lái)，新加坡政府先后出臺(tái)了7輪降溫措施。

　　根據(jù)今年出臺(tái)的新規(guī)定，外國(guó)買(mǎi)家的額外買(mǎi)方印花稅將從10%升至15%；原本不受買(mǎi)方印花稅影響的購(gòu)買(mǎi)首套組屋或者私宅的永久居民，以及購(gòu)買(mǎi)第二套私宅的新加坡公民，也將分別支付5%和7%的額外買(mǎi)方印花稅；那些計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)第二套或者更多住宅的永久居民，以及購(gòu)買(mǎi)第三套或更多住宅的新加坡公民，現(xiàn)在必須繳納10%的買(mǎi)方印花稅，大大高于此前3%的比例。

　　在組屋市場(chǎng)方面，新加坡政府為了減緩市場(chǎng)對(duì)轉(zhuǎn)售組屋的需求，規(guī)定禁止擁有組屋的永久居民出租整間組屋，如若購(gòu)買(mǎi)私宅，則必須在半年內(nèi)出售組屋。與此同時(shí)，新加坡政府進(jìn)一步降低購(gòu)房貸款的比例，非首次購(gòu)買(mǎi)新舊組屋的貸款條例也再次收緊，規(guī)定購(gòu)房者必須支付現(xiàn)金房貸的首付由之前的10%增加至25%。而購(gòu)房者向銀行借貸的比例不許超過(guò)月收入的30%，向政府建屋發(fā)展局貸款者償還的比例則從40%降至35%。

　　此次新加坡政府房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，也破天荒地介入了工業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，首次向短期內(nèi)轉(zhuǎn)手套利的買(mǎi)家實(shí)施賣(mài)方印花稅。如果他們將買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn)在一年內(nèi)賣(mài)出，則必須繳付相當(dāng)于售價(jià)15%的賣(mài)方印花稅；如果在第二年或者第三年賣(mài)出，則要分別繳納10%和5%的賣(mài)方印花稅。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商“高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求”

　　在解釋政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施大幅度降溫措施的動(dòng)因時(shí)，新加坡官員明確指出，目前低利率的大環(huán)境和本地持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)是政府痛下決心的不二選擇。

　　新加坡副總理尚達(dá)曼認(rèn)為，目前新加坡本地房市的旺熱并非來(lái)自投機(jī)，而是新加坡人真正的投資需求，購(gòu)買(mǎi)第二套或者更多房產(chǎn)的新加坡人，占據(jù)了新私宅單位銷(xiāo)售的一半。因此，政府必須推出兩種不同的措施來(lái)為市場(chǎng)降溫，一種是周期性的暫時(shí)性舉措，另一種是長(zhǎng)遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有可能是永久性的。而這兩種不同措施在短期內(nèi)的目標(biāo)都是為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。尚達(dá)曼認(rèn)為，新加坡的房屋價(jià)格已經(jīng)偏離了經(jīng)濟(jì)基本面，如果政府之前沒(méi)有出手干預(yù)，現(xiàn)在新加坡早已陷入困境，處在一團(tuán)真正的泡沫之中。他說(shuō)，政府或許永遠(yuǎn)也無(wú)法馴服一個(gè)由市場(chǎng)情緒驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是它必須抑制房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)檫@將對(duì)社會(huì)帶來(lái)影響，導(dǎo)致人們負(fù)擔(dān)不起。尚達(dá)曼表示，新加坡政府之所以分7次為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，是因?yàn)椴荒芤淮涡缘匕阉�有的“彈藥”用完。尚達(dá)曼表示，政府有信心讓房?jī)r(jià)調(diào)整至更符合國(guó)民收入的水平。

　　在適時(shí)出臺(tái)政策抑制房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的同時(shí)，今年3月新加坡政府還向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了7項(xiàng)售房指導(dǎo)原則。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從樣板房、售價(jià)、平面圖、業(yè)績(jī)記錄到廣告等諸方面必須進(jìn)一步規(guī)范化，向買(mǎi)家提供更大程度的透明度。根據(jù)新的指導(dǎo)原則，買(mǎi)家能夠掌握比以前更及時(shí)準(zhǔn)確的購(gòu)房信息，在購(gòu)房期間，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)，買(mǎi)家可憑上述資料向市建局提出投訴。

　　政府之所以作出此項(xiàng)規(guī)定，是因?yàn)樵诖酥�前，有的開(kāi)發(fā)商在建造樣板房時(shí)極盡美化之功能，以便讓樣板房看起來(lái)更加寬敞明亮。但是，在新的指導(dǎo)原則下，這些招數(shù)將無(wú)法過(guò)關(guān)，以保障消費(fèi)者不被樣板房所誤導(dǎo)，并能得到更準(zhǔn)確及時(shí)的價(jià)格信息。

　　除了對(duì)樣板房提出了更高的要求以外，新加坡政府市建局還要求開(kāi)發(fā)商必須在買(mǎi)家簽下購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)以前，以規(guī)范文本的形式提供更多的信息，例如預(yù)估的建筑面積，包括陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、植物槽、凸窗以及空調(diào)機(jī)壁架等都必須一一列出。此外，開(kāi)發(fā)商還必須向買(mǎi)家提供按比例畫(huà)的位置圖、總面積圖和單位面積圖等。指導(dǎo)原則還要求，開(kāi)發(fā)商必須每周公布成交價(jià)，最多必須在12天呈報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)，而開(kāi)發(fā)商如果想要修改房屋項(xiàng)目規(guī)格，則必須得到買(mǎi)家的許可。另外，除了廣告以外，開(kāi)發(fā)商有關(guān)新項(xiàng)目的網(wǎng)站上也必須注明基本信息，如地契、房地產(chǎn)包空移交日期等，不得有任何錯(cuò)誤和誤導(dǎo)性的信息。

　　轉(zhuǎn)折點(diǎn)或已臨近

　　新加坡產(chǎn)業(yè)發(fā)展商公會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝文華近日在一個(gè)房地產(chǎn)展望研討會(huì)上發(fā)表演講時(shí)認(rèn)為，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)周期正朝著一個(gè)重要的拐點(diǎn)靠近。這意味著近期屢創(chuàng)新高的新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)在不久以后將會(huì)來(lái)到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　謝文華也是新加坡當(dāng)?shù)刂�名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)的執(zhí)行董事兼營(yíng)運(yùn)總裁，他表示房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)強(qiáng)大的磁鐵，吸引著投資者和住戶購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，以達(dá)到為資產(chǎn)保值的目的。謝文華認(rèn)為這是因?yàn)槲鞣浇?jīng)濟(jì)體和日本采取的量化寬松貨幣政策導(dǎo)致的高流動(dòng)性，以及持續(xù)的高通貨膨脹率和低利率等因素所致。不過(guò)，他認(rèn)為新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在著風(fēng)險(xiǎn)。其中一些風(fēng)險(xiǎn)因素包括美國(guó)可能削減刺激經(jīng)濟(jì)的貨幣政策措施，造成利率無(wú)可避免地上升，而中國(guó)也可能重新調(diào)整其國(guó)內(nèi)政策，所有這些都將影響到全球經(jīng)濟(jì)，而新加坡也不可能置身其外。

　　謝文華認(rèn)為，新加坡的市場(chǎng)波動(dòng)性已經(jīng)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期也日趨成熟，在此背景下，謹(jǐn)慎的態(tài)度和長(zhǎng)期的考慮對(duì)維持穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)很重要。因?yàn)橄嗷ヒ蕾嚨姆康禺a(chǎn)投資社群廣布于新加坡各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，從房地產(chǎn)的最終用戶到投資者、融資者、發(fā)展商以及整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期的供應(yīng)鏈，再加上承包商、咨詢公司和其他服務(wù)伙伴等無(wú)不包括其中。謝文華認(rèn)為，新加坡政府抑制資產(chǎn)價(jià)格通脹和避免失衡狀況的謹(jǐn)慎宏觀政策，正在取得預(yù)期的結(jié)果，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始穩(wěn)定。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2010年、2011年和2012年，新加坡私人領(lǐng)域在房地產(chǎn)的投資分別達(dá)到了100億新元(約合500億元人民幣)、120億新元和126億新元。房地產(chǎn)及建筑業(yè)對(duì)新加坡的GDP貢獻(xiàn)巨大，其中每5個(gè)就業(yè)人口中就有一名來(lái)自該行業(yè)。

(來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》)